商品房预售合同纠纷上诉案例分析

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商品房预售合同纠纷上诉案例分析

广州市芙蓉花园房地产开发有限公司诉曾念礼、梁富雁商品房预售合同纠纷上诉案

　　上诉人(原审被告)广州市芙蓉花园房地产开发有限公司，地址：广州市花都区芙蓉镇。

　　法定代表人甘柏涛，职务：总经理。

　　委托代理人李跃，广东法制盛邦律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)曾念礼，男，1948年11月15日出生，香港人，现住香港九龙黄埔花园翠杨苑第三座十三楼C室。

　　被上诉人(原审原告)梁富雁，女，1951年4月7日出生，香港人，现住香港九龙黄埔花园翠杨苑第三座十三楼C室。

　　委托代理人何耀华，男，1944年11月9日出生，住广州市花都区芙蓉花园B190。

　　上诉人广州市芙蓉花园房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2002）花法民初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院认为，原、被告签订的《商品楼宇买卖合同》是双方当事人协商一致而依法成立的合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告作为芙蓉花园的户主之一，根据有关规定，原告多交了契税及劳务费，花都区房地产管理局已将芙蓉花园包括原告在内的82户户主多交的契税及劳务费退给被告，并与被告约定由被告负责将该款退还给82户户主，该事实有被告与花都市房地产管理局签订的《退款协议》为证．但被告在2000年1 月l0日收到花都市房地产管理局的退款后并没有将退款的情况告知原告，按被告自己的说法，被告是于2002年7月才向原告等户主发送信函告知原告有关退款的情况及处理意见，故原告知道权利被侵害的时间按被告的说法也只能从2002年7月起计算，被告称关于税率调整而退税的情况广东省人民政府已于1997年发布文件，原告的权利受侵害应从1997年开始计算，原告现在才主张权利，已超过诉讼时效，因原告向房管部门主张权利和原告向被告主张权利不属同一法律关系，故被告辩称理据不足，不予采纳，原告要求被告退还被告在房管局代为收取的契税及劳务费，证据充分，予以支持。因被告收取房管局退回给原告的款项后占用了二年多的时间，故原告要求被告从2000年1月10 日起支付利息，理由充分，但利息应按中国人民银行同期外汇(港币)存款利率计算为宜，被告辩称原告要求支付利息没有法律依据，理由不充分，不予采纳。被告辩称原告欠其物业管理费、水电费，要求退还给原告的契税、劳务费与物业管理费、水电费相折抵，因原告欠被告物业管理费、水电费属另一法律关系，本案不一并处理，被告可另行主张权利。故原审法院于2002年10月15日作出判决如下：一、被告广州市芙蓉花园房地产开发有限公司退回原告曾念礼、梁富雁契税及劳务费合共HK$3004.40元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、被告广州市芙蓉花园房地产开发有限公司从2000年1月10日起按中国人民银行同期外汇(港币)存款利率计付应退款HK$3004.40元的利息给原告曾念礼、梁富雁至付清款日止。案件受理费143元由被告负担。

　　判后，广州市芙蓉花园房地产开发有限公司不服上诉至本院认为：一、被上诉人提起的诉讼已超过诉讼时效。1997年9月30日和1998年6月 10日广东省人民政府分别发出《关于我省契税适用税率的通知》与《广东省契税实施办法》，明确我省的契税适用税率为3％，被上诉人应当知道其主张权利的时间应从1998年起计算，至其起诉时已超过了诉讼时效。二、被上诉人已用默示的方式同意上诉人作转款抵扣处理。由于被上诉人拖欠物业管理费等，上诉人曾发信函给被上诉人，提出将有关款项与物业管理费等进行转款抵扣，并明确说明如被上诉人逾期不复即视为同意办理，被上诉人收到信函后没有提出任何异议，应视作被上诉人已用默示的方式同意上诉人作转款抵扣处理。故要求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人曾念礼、梁富雁答辩同意原审判决。

　　经审理查明：上诉人原名称为“花县芙蓉花园房地产开发有限公司”，后变更名称为“花都市芙蓉花园房地产开发有限公司”、“广州市芙蓉花园房地产开发有限公司”。上诉人现名称为“广州市芙蓉花园房地产开发有限公司”。上诉人是广州市花都区芙蓉花园的开发商，领有《商品房预售许可证》。

　　1993年6月8日，上诉人与被上诉人签订《商品楼宇买卖合同》一份，约定被上诉人购买芙蓉花园雅致居B型55号，楼价为港币536500元，同时对房屋的面积、付款方式、交楼时间、违约责任等双方的权利和义务作了约定。双方签订合同后，被上诉人按合同约定交付了购房款HK$536500元，上诉人也将房屋交付给被上诉人使用。被上诉人因办理房产证交付了契税HK$17221.65元、劳务费HK$4023.75元。

　　2000年1月10日，花都市房地产管理局与上诉人签订了《退款协议》一份，内容为：根据有关调整契税适用税率的通知以及降低收取劳务费的批文，房管局经核实同意将芙蓉花园的何茵龙、黄凤子等82户户主多交的契税和劳务费共计HK$266402.98元一次性退还上诉人(具体户主明细见附表四张)，上诉人收到退款后负责退还给芙蓉花园的82户户主。其中应退回被上诉人的契税为HK$1126.65元，劳务费为HK$1877.75元，合计HK $ 3004.40元。上诉人在2000年1月10日收到花都市房地产管理局的退费后没有及时告知被上诉人有关退税的情况，也没有向被上诉人退款。

　　诉讼中，上诉人称其在香港的股东于2002年7月在香港以挂号信的形式发送信函，告知被上诉人因政府税收价格调整，应退回被上诉人港币 3004.40元，但因被上诉人欠交物业管理费及水电费等，为减少结算运转环节而将上述退款与被上诉人欠交的物业管理费冲减，如有余额予以退还。该函并要求被上诉人收到通知后在2002年8月15日前到芙蓉花园办公楼办理退(转)款手续，逾期即视为同意该公司转款代收手续。但上诉人至今未能提供充分证据证实被上诉人收到该信函。被上诉人对此表示异议，称关于房管局退回税费的情况被上诉人是在2002年7月芙蓉花园的另一户主罗惠珠向法院起诉要求上诉人退款时才知道上诉人侵占退税的事实。

　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品楼宇买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应自觉履行。房管部门退回的契税和劳务费的所有人是被上诉人，上诉人应按照《退款协议》的约定将上述款项退给被上诉人。现被上诉人向上诉人要求退回上述款项的请求，合法合理，应予支持。至于该请求的诉讼时效的起算，应从被上诉人知道或应当知道其权利受到侵害时起计。上诉人认为本案的诉讼时效应从政府部门发出有关调整税费文件之时开始计算，理据不足，不予支持。至于上诉人认为被上诉人已用默示的方式同意上诉人作转款抵扣处理一节，鉴于上诉人至今未能提供充分证据证实其已向被上诉人发出了要求被上诉人在指定期限内办理退款手续及如被上诉人逾期不办理收取退款的手续即视为同意上诉人作冲抵物业管理费和水电费处理内容的信函，因此上诉人的抗辩理由不成立，本院不予支持。上诉人认为被上诉人欠缴物业管理费及水电费的问题，属另一法律关系，本案不予调处。综上所述，审查原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费143元由上诉人广州市芙蓉花园房地产开发有限公司负担。