民事纠纷:无产权房屋买卖

如今房价居高不下频频攀升，导致市场出现大批无产权证房地产交易，由此出现一些无产权证的房地产买卖纠纷案件。根据规定，没有完成产权过户手续，仅以双方合同约定所谓的“合同房”交易属于不合法交易，一旦出现纠纷，合同双方都无法得到法律的充分保护。近期，浙江省德清县法院就受理了一起由买卖无产权房屋所引发的民事纠纷。

　　2010年5月26日，湖州某植物纤维食品有限公司(被告、卖方)、某纺织品有限公司(原告、买方)签订《房地产买卖协议》，约定被告公司将其所有34344平方米的土地及4500平方米房屋和地上一切建筑物等附属物全部转让给原告公司，转让价为人民币1300万元，被告在注销抵押权后，原告公司支付被告公司房地产转让定金200万元，土地证也交由原告公司保管，在双方办理完房地产过户手续后原告再支付被告房地产转让费900万元。同时被告告知原告未办房产证，双方还约定被告必须在2010年10月底前完成房屋过户的相关手续，如未在约定时间内完成，即视为违约，被告应双倍赔偿原告人民币400万元。

　　原告、被告在合同履行过程中，由于消防手续不齐全无法在约定期限内办理房产证，于是原告以合同违约把被告告上法庭，请求判被告双倍支付违约金400万，继续全面履行合同。

　　根据《房地产法》、《合同法》规定，一审法院经审理后认定，原、被告双方签订的《房地产买卖协议》合法有效，应受法律保护。但因尚未办完房屋产权登记手续，从法律上无法确定所涉房产的权属，故双方签订的合同实际已无法履行。而被告未能按约定时间办理完成房屋登记手续，有客观因素存在，虽对于原告的责任存在不确定性，但被告已构成违约是事实，理应由被告承担违约责任。法院认为，合同中未约定违约金，原告请求被告支付200万元违约金，法院酌情予以支持，但无法判令强制过户，对于原告要求被告继续全面履行双方于2010年5月26日签订的《房地产买卖协议》请求，法院不予支持。

　　一审判决下达后，原、被告双方对于判决结果都不尽满意，于是提交了上诉请求。二审法院依据《民诉法》规定，在经过全面查证后，认为在协议签订的第二天，原告将消防“现场踏看记录”交给中介公司，中介公司将其作为办理房产证的资料直接递交到德清经济开发区管委会建设管理局，同时证实被告2011年3月31日才知道曾经有消防“消防踏看记录”的。二审法院认为消防大队的现场踏看记录不是消防大队的行政许可。“现场踏看表”不是办证的有效资料，并确认了房屋产权证没有及时办下来原告负有主要责任，于是二审法院维持了一审判决，并下达了二审终审判决书。

　　二审宣判后，原、被告双方仍然存有严重异议，随后双方再次站上了浙江省高级人民法院的公堂。在原、被告都没有提交新证据和实体交易前提下，省高院认为：“至于未能按约办理房产证的责任承担问题，这主要涉及到健怡公司是何时得知现场踏看记录表所载消防整改意见的认定问题”， 与本案毫无利害关系的行政部门工作人员朱忠初、柯永根的证言：证明健怡公司2011年3月31日才知道消防整改意见，最后省高院依据中介公司“己把现场踏看表告知郎妙才”，撤销一审二审判决，改判被告公司所有的34344平方米的土地及4500平方米房屋和地上一切建筑物等附属物归原告公司所有;原告公司可持省高院裁定书到相关管理部门办理产权过户手续。

　　据了解，湖州某植物纤维食品有限公司(被告、卖方)不服判决已向最高人民法院申请再审，已被驳回。

　　原本一桩普通无产权房屋交易纠纷案，到现在原、被告已经三次对簿公堂，同时这也为社会敲响了警钟，谨防房地产炙热背后的违规违法交易，避免交易双方不必要的纠纷和损失，依法遵章，那才是维护双方利益的最好方式。