房地产中介纠纷案例分析集锦

房地产中介纠纷案例分析集锦
时间：2010-02-17111610来源：价值中国作者：kingants1
『中介纠纷案例分析一』一房二卖的代价
案情介绍：
2006年3月3日买受人钟先生与出卖人刘先生签订《房屋买卖合同》，合同中约定，刘先生将位于北京经济技术开发区的一套私有住房以120万元卖与钟先生。合同签订当日，钟先生交付了10万元购房定金。合同签订后，由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商一次性付款。但双方对一次的付款方式以及时间并未达成一致。后刘先生发给钟先生一份电子邮件，以双方对付款方式无法达成一致为由通知解除《房屋买卖合同》，并将上述房屋以125万元的价格另行出售与他人，也办理完了产权过户手续。钟先生因此向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求刘先生双倍返还购房定金20万元。
法院受理了此案，并最后做出了判决，判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，刘先生双倍返还钟先生定金20万元。
律师分析：
此案争议的焦点是：刘先生是否有单方解除合同的权利，其行为是否构成根本违约。
合同当事人一方如解除合同只能依当事人约定或依法律规定。法定解除的情形，按照《合同法》94条规定，有下列五种：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
在本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定合同解除的条件。由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商改为一次性付款，但如双方对变更付款方式未能达成一致的，应当依照原合同约定执行。因此双方对变更付款方式未能达成一致，并不能成为出卖人解除合同的理由，出卖人单方解除合同构成违约。
相反，在钟先生与刘先生协商付款过户的过程中，刘把房屋另行出售与他人，并办理了产权过户手续，致使刘与钟签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现，刘先生的行为构成了根本违约，钟先生有权解除合同，并要求刘先生承担违约责任。
依照我国《合同法》第115条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因而，构成根本违约的刘先生应承担双倍返还定金的法律责任。
“约定就应当遵守”，当事人应当诚实信用的按照约定全面履行自己的义务，本案也给当今房屋买卖中的出卖人一个警示：不要因房价在涨就随意违约，否则，不仅仅要付出的道德上的代价，还要付出金钱上的代价。
『中介纠纷案例分析二』约定就应当遵守
案情介绍：
2005年3月10日董某与张某签订《房屋买卖合同》，由董某以85万元的价格购买张某的房屋，董某应于2005年3月25日支付首付款20万，余款以商业贷款支付，合同签订同时董某支付张某定金6万元。合同签订后，董某嫌价格偏高，便以自己不能办理贷款为借口，也未依约支付首付款，并于2005年4月10日以邮政快递的方式向张某提出因上述原因致不能履行，要求解除该合同并退还定金6万元。2005年10月，由于房价持续上涨，该争议房屋市场价已涨至90万元左右，董某再次函告张某，要求继续履行合同未获张某同意，便于2005年11月诉至法院，要求张某继续履行合同或双倍返还定金12万元。法院经审理认定，董某违约在先，该合同已解除，其诉讼请求无法律依据，遂驳回原告的诉请。

律师分析：
本案的焦点所在是董某是否违约以及该合同是否已经解除。依照我国《合同法》规定，违约是指不履行合同义务或履行义务不符合约定；合同的解除是指合同成立生效后，因当事人一方意思表示或双方协议，使合同权利义务归于消灭的行为，前者为单方解除，包括法定单方解除和约定单方解除，即当出现了法律规定的或当事人约定的事由时，合同一方无需他方的同意即可使合同权利义务归于消灭；后者为协议解除，即合同当事人就合同解除事宜协商一致从而解除合同。
本案中，董某违约在先，未按合同约定的期限履行其支付首付款的义务，损害了张某的期限利益，已构成违约，其于2005年4月10日提出解除合同，即以自己的行为表明将不履行合同，张某对此未表示异议，事实上等于双方就协议解除该合同已达成一致，该合同已经合法解除。至于定金问题，按照我国《担保法》规定，定金是合同的一种担保形式。合同履行后，定金收回或抵作价款。给付定金的一方不履行合同的，无权请求返还定金；其违约在先，给付的定金无权要求返还，合同已经合法解除，要求继续履行无任何法律依据。
约定就应当遵守。合同是建立在诚信基础上的一种利益平衡机制，在合同的签订与履行过程中，当事人应本着善意和诚信的原则行使自己的权利、履行自己的义务，而不能以自己的利益为导向和出发，企图任意左右合同的效力，如此是不可能得到法律的支持。
『中介纠纷案例分析三』房屋承租人的优先购买权
案情介绍：
刘某和邵某原为战友，复员后同在同一单位工作，关系非常好。2005年刘某想为年底结婚的儿子购置新房，恰好邵某想出卖自己房屋，两人遂于2005年7月1日签订了房屋买卖合同，按当时正常的市场价格，该107平米的房屋价格应在75万元左右，由于双方的特殊关系，邵某同意以65万元的价格出卖给刘某，并于2005年7月25日办理了产权过户手续，2005年8月10日，租住该房的白某得知邵某将该房以65万元的价格出卖给刘某，认为邵某的行为侵犯了自己的优先购买权，便向法院起诉请求宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效。法院受理后，在庭审中双方达成调解协议，由邵某补偿白某6万元调解结案。
律师分析：
本案虽以调解结案，但对于卖房人来说是一个深刻的教训——承租人的法定权利不容忽视。这里涉及到承租人的一项很重要的权利，即优先购买权，所谓承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该权利无需当事人的特别约定，直接由法律规定，目的为维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力。
1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。我国《合同法》第238条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
本案中邵某与刘某的房屋买卖合同虽已履行完毕，但由于邵某在出卖之前的合理期限内未告知承租人白某，侵害了白某的优先购买权，其依法有权请求法院宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效，该主张可以得到法院的支持。

在法制社会中，对他人权利的尊重就是对自己权利的尊重，忽视或侵害他人的权利，结果往往会损害自己的权利。
『中介纠纷案例分析四』违法的约定无效
案情介绍：
原告王某2007年与被告刘某签订房屋买卖合同，由原告购买刘某购买位于北京市某区的经济适用房，约定，合同签订当日原告交被告购房定金5万元整，签订合同时尚未办理购买经济适用房审批表，双方补充约定，由王某负责办理该审批手续，如果该审批表办理不下来，王某自行想办法购买此房。合同签订后，王某依约交付刘某定金5万元整。后由于王某为军人，无法办理驻京部队人员购买北京市经济适用住房审批表，王某以此为由，认为双方所签的合同无效，要求刘某退还所收定金。刘某认为该合同条款是双方自由意志的体现，约定由王某自己负责办理该购房审批表，现由于王某自己的原因不能办理应为王某违约，依照定金罚则，王某无权要求返还该定金。王某在双方无法协商一致的情况下，诉至法院要求确认合同无效，返还定金。法院受理后，经审理认为：该合同违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，依法支持了原告的诉请。
律师分析：
本案的焦点所在即原告王某是否具有签订该合同的主体资格。经济适用房是作为政府解决城市中低收入者住房问题，而由政府在与开发商签订土地出让合同时给以一定优惠或直接将土地的使用权以划拨的方式转给开发商而承建的一种具有福利性质的特殊商品，其对买受人具有特殊的条件要求，如果买受人不具备购买经济适用房的主体资格，则所签订合同因主体资格不符而致无效。本案中原告王某为军人，根据相关规定，其根本不具有购买经济适用房买受人的主体资格，依法，双方所签合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这里，“因该合同取得的财产”当然包括了刘某收受的定金，当然应予返还，而不适用定金罚则。另外根据主合同与从合同的效力关系上也可以得出该结论，实践中，定金有不同的类型，本案中的双方约定的定金，综合合同整体来看应属于违约定金，而违约定金是主合同的从合同，其效力根据来源于主合同，主合同房屋买卖合同无效，从合同定金合同也无效，无效则应予返还，故法院的判决支持原告的诉讼请求是正确的。
这里需要提醒的是私法自治即意思自治虽然是民事活动的最高指导原则和构建其他制度的基础，但这并不是说，当事人从事民事活动可以不受任何限制的享有意志自由，自由只是相对而言的，不存在绝对意义上的自由，也即当事人的一切行为要在法律规范的框架下进行才能取得预期的法律效果。违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同，即使该合同体现的是当事人自由意志也因违法而无效。本案即是一个典型的例子。
『中介纠纷案例分析五』合同终止不得主张定金罚则
案情介绍：
王某与刘某于2006年10月签订房屋买卖合同，由刘某以80万元购买王某位于北京市某区的房屋，合同约定：签订合同3日内刘某支付王某定金20万元，过户之日一次性付清剩余房款。2006年10月11日刘某支付了约定的定金，2006年10月16日，刘某在网上发现合同约定买卖的标的房屋已被法院查封，当即找到王某，王某承认自己违约，由于刘某发现王某负债较多，担心自己已交定金款的安全，经与王某交涉，王某同意返还该定金，双方在合同之后又约定：“由于王某违约，所收定金20万元返还刘某，双方同意终止该合同”，当日从王某处取回该定金款。之后刘某要求王某承担定金责任，即继续支付自己20万元整。遭王某拒绝后诉至法院，法院经审理，判决驳回刘某的诉讼请求。

律师分析：
法院的判决是正确的。
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》九十条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。实际交付时间与合同约定的交付时间不一致的，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中由于王某违约，导致合同不能履行，刘某依法有权要求其双倍返还定金。但是刘某与王某又签订协议终止合同，收回全部定金，刘某之后再要求王某承担定金责任无法律依据。
另外，关于定金的数额问题需要说明的是，我国《担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《担保法解释》的121条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。在本案中定最多为16万，双方约定的定金为20万，超出部分的4万元，实际上不适用定金的相关规定。
定金制度的设立，目的是通过使违约方遭受一定的不利益，从而确保合同的履行，保障债权得以实现，对守约方而言，要求违约方支付双倍赔偿，或没收定金是其合法的权利。对权利而言，当事人可以主张，当然也可以放弃。当事人在进行民事活动、民事诉讼等行为时，在表示出相应的言词后，就要对自己的言词负责，不得为一己私利而否定先前的言词。主张业已放弃的权利是不能得到法律的支持。所以对当事人而言，在合同履行过程中对权利的行使一定要审慎。
『中介纠纷案例分析六』未办理产权证的房屋能否买卖
未办理产权证的房屋能否买卖
案情介绍：
因房地产开发拆迁，开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2007年8月20日，吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋出售给李某，价格为800000元，李某预付定金100000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吴某交付了“定金”100000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理房屋产权过户手续。吴某夫妻则辨称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定，属于无效合同，应该予以解除。本案在审理过程中，有两种不同的意见。一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另一种意见认为，该房屋买卖合同是双方自愿订立的，不违反法律的规定，应是有效合同。
律师分析：
本案是一起比较典型的房屋买卖纠纷案例，在社会生活中屡见不鲜。第二种意见正确，即该房屋买卖合同是有效的合同。被告应当按照合同履行义务。理由如下：
从我国合同法的规定看。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，而认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生转移。而我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

对《城市房地产管理法》第三十七条的理解。该条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。对于该条中的“权属证书”的理解。这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。实际生活中，这些证明材料有拆迁协议、开发公司出具的证明、开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。本案中，吴某夫妻对房屋拥有产权证明单、发票，能够证明该房屋的所有权归其所有，双方对此亦没有争议。综上，本案中争议的房屋有权属证书，房屋的转让并不违反《城市房地产管理法》的规定。
『老中介纠纷案例分析七』出租人的瑕疵担保责任
案情介绍：
常某2007年3月租赁方某的临近街道的门面房3间，用于开办饭馆，租赁期限为从2007年3月10至2010年3月9日，月租12000元，租金每半年支付一次，常某另外支付方某保证金3万元，如常某违约则该保证金不予退还。2007年8月开始，由于连续下过几场暴雨，房顶原有的裂缝不断加大，且有继续加大的趋势，加之自2007年8月起，周边饭馆不断开张，竞争态势日趋严峻，常某经营的饭馆出现亏损，常某主观上也不想再继续经营，便以该房存在严重危安全隐患为由提出要求退租，并要求返还该3万元保证金，遭方某拒绝后，将方某诉至法院。方某辩称，房屋裂缝是由于地基未处理好所致，但不影响使用，关于房屋裂缝在出租时就曾告知过常某，对裂缝有可能加大，常某也是知道的，其与自己签订合同，充分表明其认可该房屋的状态，常某要求退租的真正的原因是由于饭馆盈利状况不佳，而并非房屋的安全原因，要求驳回诉讼请求。诉讼中法院委托鉴定部门就此房屋进行了司法鉴定，结论该房屋系危房，不适合居住。后法院依据我国《合同法》第233条支持了回常某的诉讼请求。
律师分析：
租赁合同为有偿合同，在各国法上一般都规定，对于租赁合同准用买卖合同的有关规定，租赁合同的出租人如同买卖合同的出卖人一样，对租赁物负有瑕疵担保责任。出租人的瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保责任（也称质量瑕疵担保责任）和权利瑕疵担保责任。出租人的权利瑕疵担保是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能为使用收益。出租人的物的瑕疵担保是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益。构成出租人的物的瑕疵担保责任的条件有两个：1.租赁物有瑕疵。租赁物有瑕疵亦即标的物的品质或者数量不符合约定的标准，或者不符合标的物的通常使用状态。租赁物无论是在交付前还是于交付后发生瑕疵的，出租人均负有瑕疵担保责任。本案中常某在合同签订之前知道该房屋存在裂缝，并不影响其于合同签订后发现房屋不适合居住时随时提出解除合同的权利，我国《合同法》第233条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。方某的告知义务的履行并不能免除其作为出租人法定的瑕疵担保责任，故法院的判决正确。
『中介纠纷案例分析八』房屋抵押与租赁的权利关系
房屋抵押与租赁的权利关系
案情介绍：
陈某与毛某于2005年9月10日订立了一份房屋租赁合同，合同规定陈某将其临街门面房租给毛某，租期4年，每月租金3000元。合同订立后，陈某因炒股急需资金，遂以该门面房作抵押向朋友洪某借款130万元，双方于同年10月10日订立了书面合同，合同中约定：“如果甲方（陈某）两年后不能还清欠款，则将临街门面房作价转让给乙方（洪某）。”2007年11月初，陈某因炒股亏本，无力偿还欠款，遂与洪某协商订立了一份书面合同，合同中约定：双方同意根据抵押合同的规定，将该房屋作价130万元转让给洪某以冲抵全部债务，并订于12月初办理产权登记。同年12月20日，洪某正式通知毛某，房屋产权已经作价转让，洪某自己要搬进来住，希望毛某在12月底以前搬出。毛某提出陈某将该房屋设定抵押时并未通知他，该抵押行为是无效的，况且房屋租赁合同并未到期，洪某无权解除租赁合同。双方因不能达成协议，毛某遂于2007年12月25日在法院起诉，请求确认陈某与洪某之间的抵押合同和买卖合同无效，并要求以125万元的市价优先购买该房屋。法院通过审理认定抵押合同有效，承租人的优先购买权不能成立，遂驳回毛某的诉讼请求。

律师分析：
陈某将其门面房租给毛某以后，仍然可以在该房屋上设定抵押权。
根据物权法的一般原理，同一物之上不得并存两个或两个以上的所有权，但可以存在两个或两个以上的物权，只要这些物权彼此之间并不发生冲突和矛盾，则数个物权的设定是有效的。从法律上看，尽管租赁权主要是债权，但也有物权的性质，在租赁权设定以后，出租人仅移转了占有、使用权，并没有移转所有权，作为所有人的出租人仍可将该房屋转让他人并获得价款，因此可以将已出租的房屋设定抵押权。设定抵押并不移转占有，不影响承租人对房屋的占有和使用，因而抵押权可以与租赁权并存。
但是出租人将其已出租的房屋设定抵押后对抵押权来说，形成为一种负担，必将使抵押权的实现受到障碍，按照《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”在债务履行期届满而债务人无力还债时，如果债务人将该房屋变卖或拍卖，则按照“买卖不破租赁”的规则，在房屋买卖完成后，租赁关系将继续存在，而租赁关系的存在乃是在房屋所有权之上设定的负担，必然要影响到抵押物的交换价值。如果拍卖、变卖房屋所得的价款低于房屋在无租赁权时应具有的价值，则抵押权人不能充分受偿。因为租赁权确实对抵押权的实现造成了妨碍，因而抵押人将已出租的财产设定抵押时，依诚实信用原则，应对抵押权人负告知的义务。如未告知抵押权人，致使抵押权人遭受损害，抵押人应负损害赔偿责任。
抵押人将已出租的财产设定抵押时未告知承租人，抵押合同并不因此而无效。
根据我国《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，抵押人负有书面告知的义务。然而如果抵押人未履行该义务，是否可导致抵押无效？我们认为，即使抵押人未通知承租人，也不能使抵押合同无效，因为抵押设定后并不移转占有，不影响承租人对财产的占有、使用。即使至债务履行期届满债务人不能还债，抵押权人要实现抵押权，无论出租的财产转让给何人，均不影响租赁关系的存在，更何况承租人还可通过主张优先购买权而维护其利益。抵押人未通知承租人，一般不会给承租人造成损害，因此不能据此而影响抵押的效力。所以，本案中毛某提出因陈某将房屋抵押给洪某时未通知他，因此抵押无效的观点，不能成立。
本案中当事人订立的抵押合同并非为流押契约，也未侵害承租人的优先购买权。
从表面上看，该合同有一旦陈某两年后不能还清欠款，则该房屋将要转归洪某所有的内容，但实际上该规定并非流押契约。一方面，该条规定“将该房屋作价转让给乙方（洪某）”，实际上是对抵押权的实现方式的约定。根据我国担保法第53条，抵押权的实现方式包括以抵押物折价、以拍卖抵押物所得的价款受偿，或以变卖抵押物所得的价款受偿，而抵押合同中规定将房屋作价转让，是当事人依法对以抵押物折价的方式的规定，不能将该规定视为流押契约。只要是作价转让就是等价交换，与流押契约是不同的。流押是抵押权人和抵押人在合同中约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，是直接对抵押物的所有权归属的规定，此种约定侵害抵押人的权益，故法律予以禁止。
陈某和洪某在抵押合同中约定，如果陈某两年后不能还清欠款，则将房屋作价转让给洪某，由于作价转让实际上就是将房屋卖给洪某，而陈某转让其出租的房屋时，承租人毛某享有优先购买权，那么，抵押合同中关于作价转让的规定是否侵害了毛某的优先购买权？当事人只是规定在陈某两年后不能清偿债务时才应作价转让房屋，届时当事人即使订立了作价转让房屋的合同，在未登记过户以前，毛某仍可以主张优先购买。由此可见抵押合同关于未来作价转让房屋的合同并未侵害承租人的优先购买权。