某房地产开发经营有限公司诉李某房屋买卖纠纷案

　　案情介绍：李某与某房地产开发经营有限公司于1996年8月25日签订了《内销商品房出售合同》，合同约定：李某向该公司购买某路段两套房屋，两套房屋建筑面积共为145.63平方米，房屋总价款为人民币1138430元，但该房地产开发经营有限公司未将李某所购房屋的地下室为通水管房告知李某。合同订立后，李某先后四次给付购房款共计1138430元，该公司也将房屋交付给李某使用。此后，李某取得房产证，并对两套房屋进行装修，将两套房屋之间的隔墙打通，该公司明知李某改动结构，但未予以阻止，也未表示异议。李某入住后，发现所购房屋的地下室为通水管房，每隔30分钟发出机器运转声和流水声致使李某生活遭受较大影响，尤其影响睡眠，李某曾多次与物业管理部门交涉要求改善，但虽经整改维修，却仍未能改善，李某遂起诉,要求退房。

　　本案的焦点问题是李某能否退房。

　　湖南万和联合律师事务所建筑房地产部主任在接受了原审原告李某的委托后，认真收集、分析了相关材料，对该焦点问题在审理中，提出如下代理意见：

　　一、双方所订立的合同约定，争议房屋的使用性质为“居住”。因此，被告交付的房屋应符合“居住”使用的标准。虽然双方未约定“居住”使用的具体标准，但依据《合同法》第62条第1款第1项之规定，被告交付的标的物至少要符合行业标准。原告所购房屋的地下室是通水管房，噪音超标，应认定被告交付的房屋不符合标准。

　　二、原告李某诉请退房，其实质系要求解除合同。李某依约取得的标的物在品质上存在瑕疵，无法达到正常居住标准，属不能实现合同目的的情形。从本案的合同来看，符合“居住”标准应为合同的根本性条款，是实现合同目的的重要标志;被告交付的房屋不符合合同约定的“居住”标准，属于不适当履行;《合同法》第94条第四项规定的“其他违约行为”包括不适当履行的违约行为。据此，不符合“居住”标准成为不能实现合同当事人订约的目的的条件，故原告要求解除合同符合法律的规定。

　　三、被告交付的房屋存在品质瑕疵。虽然地下室并非原告所购买的标的物，但因属于原告所购房屋的地下室，因此地下室的品质如何直接影响着原告所购房屋的使用。同时，被告在交付房屋时，没有向原告告知地下室的状况。据此可认为，被告未履行瑕疵担保的义务，应承担相应的责任。鉴于争议发生后，被告虽曾多次对通水管进行修理，但超标噪音的情况仍未得到改善，而被告又无同类标的物即房屋可更换，故原告要求解除合同，退回标的物是合理的。

　　法院审理：法院委托环境监测部门对水管噪音进行了鉴定，鉴定结果为噪音超标。法院审理后认为，开发公司在出售房屋时未告知李某其所购房屋处于水管房之上，该合同标的物有瑕疵，遂判决开发公司退房并返还李某购房款及装修损失，李某恢复房屋原始结构。