新《商品房销售管理办法》新在哪儿

为保护购房者的合法权益，减少商品房合同签订的误解和有意欺诈，建设部于2000年9月13日和国家工商行政管理局一起修订下发了《商品房买卖合同示范文本》。今年4月4日，为了解决商品房销售环节中的突出问题，建设部又发布了《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）进一步规范商品房的销售行为，此办法将于今年6月1日起施行。和以前的法规相比，新《办法》主要明确了以下几个方面：

明确商品房销售条件　　

为了防止不合法的商品房进入流通领域，《办法》重申商品房预售实行预售许可制度，并要求房地产开发企业应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定。在商品房现售方面，为避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，《办法》规定，商品房现售应符合以下条件：1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；4.已通过竣工验收；5.拆迁安置已经落实；6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7.物业管理方案已经落实。对于不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

明确中介代理行为　　

房地产中介服务机构代理销售商品房的行为不规范，也是当前购房人投诉的热点问题之一。代理机构行为不规范主要表现为：1.销售权属不清、质量有问题的房屋；2.超越代理权进行销售；3.未经委托人同意擅自进行承诺；4.违规进行“吞吐”经营，从中谋利等等。针对这些问题，《办法》规定：受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向购房人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，应当如实向购房人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房，在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

明确办理产权的责任

办理房屋产权是购房人最关心的问题。目前购房人“办证”难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效、齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，《办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。另外，为了确保及时办理产权登记手续，避免开发企业与产权登记机关互相推卸责任，《办法》还规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

明确面积纠纷的处理

面积纠纷是目前消费者投诉的热点问题之一，也是购房者十分关注的问题。为了解决面积误差问题，《办法》主要从两个方面进行了规定，一是既可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；二是规定合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。2.面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。同时按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

明确“定金”和“合同” 　　

目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定的费用，称之为“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等。《办法》规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。同时由于合同不规范、合同条款的内涵不清楚而贸然签订合同，是商品房买卖纠纷中最普遍的一种现象。为此《办法》要求房地产买卖合同中应当对事关购房者权益的一些重要内容必须进行明确，并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。同时商品房买卖合同最少应当明确以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款，付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；　　9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。

明确质量保修的责任　　

商品房是百姓最大的消费品之一，然而对商品房的保修却缺乏必要的规定。《办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。同时销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

明确违法销售的责任　　

《办法》规定未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，将责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。1.未按照规定的现售条件现售商品房的；2.未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；3.返本销售或者变相返本销售商品房的；　　4.采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；5.分割拆零销售商品住宅的；6.不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；7.未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；8.委托没有资格的机构代理销售商品房的；9.房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的。另外，国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

来源：名牌时报《北京楼市周刊》 作者：张向东