买“凶宅”反悔请求法院撤销买卖合同

买“凶宅”反悔请求法院撤销买卖合同
2007年，李某以市场价购买了刘某的一套二手房。装修时邻居悄悄告诉他，2004年间刘某之子曾在此房屋内杀人。听闻此事，李某遂要求退房，遭到拒绝。于是李某提起诉讼，请求撤销房屋买卖合同，并退还购房款。刘某辩称自己卖的是房子，不是房子的历史。其已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交给了李某，履行了相关义务，请求法院驳回李某的诉讼请求。法院审理后认为，被告刘某隐瞒房屋曾发生凶案这一重要事实，未履行告知义务，其行为构成欺诈。按照《合同法》第54条的规定，判决撤销房屋买卖合同，被告退还原告购房款。
律师评析
一、出卖人行为构成欺诈，原告可以请求撤销合同
居家置业，人们追求平安、愉悦、吉利、善良。对房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，不单单包括房屋质量、地理位置、交通设施、居住环境，而且还包括许多潜在因素。从生活经验上讲，人们对“凶宅”充满忌讳，入住涉案房屋后“凶事”萦绕心间，心存晦气、深感恐惧，严重影响生活质量，房屋价值也大大贬值。基于此，若购房人知道“凶宅”事实，通常不愿购买，这不仅符合朴素观念与社会道德，而且符合民法上的公序良俗原则。
民事活动应当坚持诚信信用，刘某应当如实告知与“凶宅”相关的事实，由李某做出正确判断，进而决定是否购房以及购房价格，而刘某隐瞒重要事实，使李某陷入错误而订立买卖合同，刘某行为已经构成欺诈。《合同法》第52条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”李某据此要求法院撤销买卖合同，获得支持。
根据《合同法》第55条，撤销权自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。一年期限是除斥期间，不存在中止、中断、延长，超过除斥期间，撤销权消灭。
二、什么是凶宅？
这是一起比较典型的“凶宅”诉讼案，原告通过诉讼实现了退房目的。实践中也有多起原告主张“凶宅”请求法院撤销合同，而最终被驳回诉讼请求的案例。这需要解释什么是“凶宅”？换言之，出卖人信息披露的程度，隐瞒到什么程度即构成欺诈。笔者认为：合同法鼓励交易，缩小了合同无效与可撤销的范围，而欺诈是合同可撤销的事由，故对认定欺诈应当严格。是否属于“凶宅”，以及出卖人是否构成欺诈需要根据社会经验、交易习惯、善良风俗等因素综合判断，以下因素可以参考：（1）不吉事件应当严格限制，将正常生老病死，以及房屋失火、煤气中毒等意外事件排除；（2）地点应当严格限制，将邻房、楼层、楼栋、小区排除；（3）时间间隔应当限制，时间较长或者几经租住的住宅应当排除；（4）区分善良风俗与封建迷信，后者缺乏法律根据；（5）“凶宅”的知悉范围，买受人是否知道或者应当知道。
买受人请求撤销合同不能获得法院支持，请求减少房屋价款也是一种诉讼策略。买卖合同的出卖人对标的物负有品质瑕疵担保义务，即担保标的物价值、效用或者品质无瑕疵。根据《合同法》第62条，标的物质量没有约定又达不成补充协议的，应当符合按照通常标准或者符合合同目的的特定标准，买受人支付相应对价，获得的房屋符合通常标准或者符合合同目的，如果房屋属于“凶宅”，其可以根据《合同法》第111条请求减少价款。（文邢万兵）