建筑物区分所有权应依法行使

　 某开发公司将某大厦底层的12间商业用房分别出售给12位业主，

　 某开发公司将某大厦底层的12间商业用房分别出售给12位业主，物业一直由开发商管理，2003年，甲公司购买了该大厦几间办公用房，同年，该开发公司将物业移交给乙公司进行管理，2004年，乙公司根据甲公司的意图向大厦的各业主发出书面通知，决定对大厦整体进行重新装修，装修期间，乙公司在大堂内隔出了两间房屋，一间用于物业管理用房，另一间用于出租收益，底层商业用房的12位业主提出异议，认为装修行为侵权，双方协商未果，12位业主将甲、乙两公司起诉至法院。

　 原告12位商业用房的业主诉称，其装修时增加隔断侵犯其采光的权利，且乙公司在一楼大堂正门右边隔离出两个房间，一间用于物业管理用房，另一间用于出租收益未经业主同意，同样构成了侵权。

　 被告辩称，其对大厦公共使用部分进行合法装修，不会影响到商业用房的采光。且该12间商业用房是独立于共用部位的大堂之外，与大堂的所有权归属并不存在法律上的必然联系。加建的两间间隔房为物业管理用房，是出于为所有业主提供服务的公益为目的，而且所有费用由甲公司承担，业主应该予以支持。

　 一审法院认为，一层大堂属大楼全体业主的共用部分，其所有权属于该大厦的全体业主。原告对该楼一层大堂享有所有权。乙公司对一层大堂进行装修，未与其他业主共同协商，有违法律的规定。对影响到商业用房的采光部分予以拆除。对乙公司主张该房屋为物业管理用房，由于其未能举证予以证明，不予采信。判决后被告不服，继续上诉。

　 二审法院认为，该商业用房属于大厦的一部分，并不是独立于大堂之外的建筑，而一层商业用房分摊了大堂的面积，12位业主及大厦内的其他业主均对该共用部分享有所有权。甲、乙两公司与业主在协商未果的情况下，对一楼大堂进行装修改造，侵犯了业主对共用部分的所有权，而大堂正门右边隔离出两个房间，无论用途如何，都否定不了侵权的事实，即使是用于物业管理的公共目的，也要必须征得其他业主的同意，通过合法的方式进行，判决予以拆除。

评析

　一、业主基于建筑物区分所有权理论能取得哪些权利

　 业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有权和共同管理的权利。第一，业主对专有部分的所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分；第二，业主对建筑区划内的共有部分的共有权。业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯等享有共有的权利；第三，业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　 二、甲公司能否决定进行装修

　 由于共有权不能单独存在，所以行使时应遵循四项原则，一是合理原则。共有权人在行使权利时，就必须把握在合理的限度内，不能滥用权利损害其他共有权人或整体利益；二是多数原则。多数原则是指使用或利用区分所有建筑物的共有部分时，应当以多数共有权人的一致意见来决定；三是整体利益优先原则，共有权人不得作出对区分建筑物整体有不利影响的决定；四是约定原则，全体共有权人或其他人可通过约定的方式取得共有部分的使用权。建筑物区分所有的共用部分不是公共物品，而是全体共有权人的共有物品，因此只能由共有权人共同使用共用部分，任何第三人不得使用，使用即构成对全体共有权人的侵权，如果某共有权人擅自允许他人使用，不仅这种行为无效，而且要与第三人一起共同承担侵权责任。甲公司虽为共有权人，但根据整体利益优先原则，其装修行为仍应征得其他共有权人的多数同意。然而甲公司在未与其他共有权人协商一致并经多数共有人同意的情况下擅自装修，有违法律规定。

　 三、乙公司能否将加建的房屋用于物业用房和进行出租收益

　 乙公司在大堂正门左右分别加建物业用房和出租用房，无论用途如何，该房所占用的依然是业主共有部分的空间，属于分摊人产权的共有面积，其同样应得到其他业主的同意，通过合法的方式进行，而不能由乙公司单独决定是否为物业用房或擅自出租获取收益。

　 四、法院的判决是否正确

　　一、二审法院都认识到了大堂属于业主共有的部分，未经大多数业主同意，不能由甲、乙公司擅自决定进行装修，但一审法院默认了如果大堂隔离出的房屋属于物业管理用房就并不构成侵权，只不过因证据不足未予采信，二审法院则认为隔离出的房间，无论用途如何，都否定不了侵权的事实，即使是用于物业管理的公共目的，也要征得其他业主的同意，通过合法的方式进行。因此，二审法院的判决是正确的。

　 提示：建筑物区分所有权人在行使共用部分的权利时应征得多数共有权人的同意