新房窗外架钢梁 业主胜诉梁上移

中国法院网讯 韩先生入住新房后发现窗外多了一根装饰钢梁横梁，在要求开发商拆除或上移遭到拒绝后，韩先生将开发商告上法庭。今天，北京市第一中级人民法院对这起预售合同纠纷一案作出了终审判决，要求开发商北京某房地产开发有限公司将业主韩先生房屋窗外的装饰横梁上移55厘米并重新焊接。
2003年10月，韩先生与开发商签订购房合同，在大兴区某小区购买了一套新房。2004年6月，韩先生拿到了开发商下发的《入住通知书》，在房屋交付时，韩先生发现房屋客厅窗外建有装饰钢梁遮挡窗户，该装饰钢梁既没有经过规划部门批准，也未在其任何宣传资料、售楼处沙盘图、样板间和购房合同中明示，于是，韩先生多次以书面方式向开发商反映，但都被开发商以各种借口拒绝。无奈之下韩先生将开发商诉至法院，要求将其房屋外的装饰钢梁横梁诉除或上移55公分，并承担案件诉讼费用。
而开发商则辩称，韩先生购买的房屋窗外有装饰钢梁横梁，情况属实，但安装钢梁主要考虑整个小区的美观和协调性，韩先生应该考虑整个小区的利益。小区建设图纸经有关部门批准，且小区已经竣工验收合格。现韩先生已经入住，表明对房屋现状认可，故不同意韩先生的诉讼请求。
综合当事人的诉辩主张，一中院在审理这起案件中，将院双方当事人对案件的争议焦点归纳为两点，一是业主韩先生收房入住时是否对房屋窗外有装饰钢梁横梁的现状予以认可；二是房屋窗外的装饰钢梁横梁是否对业主韩先生造成不当影响以及如果造成影响，能否补救。
关于业主韩先生收房入住时是否对房屋窗外有装饰横梁的现状予以认可的问题。一中院经审理查明，2003年10月，韩先生与开发商签订的购房合同约定的是期房，合同文本中没有关于所购房屋窗外有装饰钢梁的表述，开发商也不能举证其在诉争房屋的宣传资料、售楼处沙盘图、样板间中明示有装饰钢梁。基于房屋等不动产的价值昂贵，从生活逻辑出发，收房时业主不会轻易忽视所购房屋的瑕疵对自己合法权益的侵害。业主韩先生在法院庭审中一再陈述其在收房时在《业主入住验收单》上明确地对窗外有装饰钢梁提出书面异议。由于《 业主入住验收单》为开发商单方所保存，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，经法院当庭释明后，开发商拒不提交案件涉及的《业主入住验收单》，视为业主在该《业主入住验收单》上对窗外装饰横梁提出了异议，据此，一中院依法推定，韩先生入住时对窗外对装饰钢梁横梁提出了异议。
围绕房屋窗外的装饰横梁是否对业主韩先生造成不当影响以及如果造成影响，能否补救的问题，法院在审理过程中，为了对涉案的窗外装饰横梁是否对业主韩先生的房屋造成不当影响做出准确的判断，承办案件的法官于5月24日赴韩先生购买新房的小区从楼下以及该楼另一业主赵先生的房屋窗内实地观察韩先生要求上移的装饰横梁，发现该装饰造型位于5楼与6楼之间，装饰横梁是该造型的底部，横于5楼窗外，上距6楼底板（5楼顶板）约50厘米。该装饰横梁对业主韩先生房屋的窗户造成一定程度且永久性的遮挡，从而影响了业主韩先生的视觉感受。
为慎重地补救案件中所涉及的窗外装饰横梁所造成的影响以及把补救处理成本降至最低，法院提议双方当事人咨询专业的建筑设计部门并就装饰横梁的处理出具专家意见。6月15日，韩先生在庭审中提交了北京首都工程建筑设计有限公司就涉案房屋横梁进行测量后所作出的报告，该报告主要内容为：韩先生等业主所购买的北京某房地产有限公司开发的房屋外装饰钢梁的横梁，为了不影响五层楼部分用户的采光使用，现移至五层楼顶板部分，即从现位置上移550mm，重新焊接为宜。另外，法院还查明，该装饰横梁纯属楼宇外立面的装饰，对楼房的结构主体没有影响。
经审理，一中院认为，韩先生与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。由于房地产公司提供的涉案房屋窗外有装饰钢梁，违反了合同的约定且房地产公司不能举证案件中所涉及房屋的宣传资料、售楼处沙盘图、样板间中明示有装饰钢梁，已构成违约。房屋作为不动产耗资巨大，韩先生作为业主选择购买涉案房屋作为住所，不是注重房屋楼宇外立面横梁的装饰功能而是注重涉案房屋能够方便生活，有利于居住使用。衡法酌理，法院不能为保全开发商所加横梁的装饰功能而牺牲业主所购房屋的居住使用功能。北京首都工程建筑设计有限公司出具的将涉案装饰横梁上移55厘米并重新焊接的方案在技术 上可行，既达到了排除装饰横梁不当影响的作用，又降低了补救成本，法院予以采纳。所以，法院作出了要求房地产开发公司将装饰横梁上移55厘米的终审判决。