新房楼上住户更改下水道 房地产公司赔偿

近日，家住宁乡县的姜先生在验收新房时，发现自家的顶棚楼板被楼上的住户擅自更改了下水管道并另行安装了新的下水管，于是将负责这一项目开发的长沙某房地产公司告上法庭。6月7日，湖南省宁乡县人民法院判决由该房地产公司将姜先生家顶棚楼板按图纸设计的标准恢复原状，并赔付逾期交房的违约金79785.26元。

2007年，姜先生购买了长沙某房地产公司在宁乡县玉潭镇开发的“山水华庭”住宅小区的一套住房，可就在验房时却发现自家厨房、卫生间及储物间的顶棚楼板被楼上的住户更改了下水管道并另行安装了新的下水管。姜先生认为这与购房合同有出入，因此拒绝收房，要求房地产公司赔偿损失，并以延迟交房为由要求该公司支付违约金。

但房地产公司认为，姜先生家顶棚楼板下水管道的变更和另行安装下水管都是楼上住户在验收房屋后私自请人改造的结果，因此责任应该由楼上的住户承担。而楼上住户则表示，自己的行为是经房地产公司同意后实施的，但承诺为姜先生家的厨房、卫生间吊顶装饰，保证楼层不漏水。

姜先生对这个解决办法很不满意，提出退房未果后，将房地产公司告上了法庭，房地产公司则将房屋改造方追加为第三人参加诉讼。法院依法作出上述判决。

争议焦点 本案当事人争议的焦点是：一、原告所购买的房屋顶棚变更下水管道和另行安装下水管道，是否构成合同违约及应由谁承担责任的问题；二、原告主张赔偿损失是否应当支持的问题；三被告是否延期交房及违约金的计算问题。

法官说法 法院经审理认为姜先生家的厨房、卫生间顶棚楼板变更和另行安装下水管道的事实发生在工程竣工验收之后，房地产公司无证据证实改装和另行安装了下水管的房屋质量是合格的。中华人民共和国建设部《住宅宅内装饰装修管理办法》第2条明确规定，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；第8条，改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案并做闭水试验。第9条，装修活动涉及本办法第6、7、8条内容的，必须委托具有相应资质的企业承担。所以姜先生对其房屋质量产生担忧并拒绝收房是合理的，房地产公司所交付的被改造的房屋已不符合合同的约定，构成了合同违约。

至于由谁承担责任的问题，法院审理认为，房屋的装修行为发生被告交房给原告之前，根据《中华人民共和国合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。所以原告要求出卖人即被告承担民事责任符合法律规定。被告要求第三人承担民事责任的问题属于另一法律关系，应另案处理。

关于房屋厨房顶部下水管道不符合原设计方案，原告主张赔偿损失的问题。法院认为，厨房顶棚楼板、下水管的稍作改动对原告房屋的使用功能无实质性影响，且原告亦未提供相应证据证实该损失的存在。故对原告的这一请求不予支持。

被告是否延期交房及违约金的计算问题。本案中，被告按合同约定向原告发出交房通知，但原告在验收房屋时，发现涉案房屋明显不符合约定的标准，其拒收房屋理由正当。被告本应及时妥善处理，但被告不但不处理，相反推卸责任，致未按时向原告交付房屋，可认定被告已构成了合同约定的延期交房。据此，依照最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第162条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十一条，第一百一十四条第一款、第三款，第一百五十三条，第一百五十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，被告延期交付房屋应按合同约定支付违约金。后经双方协商约定上述违约金数额。

温馨提示 房地产开发商应当按照合同约定的标准给业主交房，否则，将要承担违约责任，甚至赔偿损失。