连云港昌旺房产开发有限公司诉连云港市金星家具有限公司房屋租赁合同纠纷案

江苏省高级人民法院民事判决书

　

上诉人（原审被告）连云港昌旺房产开发有限公司（以下简称昌旺公司），住所地连云港市新浦区海昌北路159号。

法定代表人苏瑞泉，董事长。

委托代理人顾一心，江苏连云港田湾律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)连云港市金星家具有限公司（以下简称金星公司），住所地连云港市新浦区海昌北路159号。

法定代表人成海霞，董事长。

委托代理人许海斌，江苏连云港正天平律师事务所律师。

上诉人昌旺公司因与被上诉人金星公司房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市中级人民法院（2002）连民二初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2003年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2003年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人昌旺公司的委托代理人顾一心，被上诉人金星公司的委托代理人许海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，昌旺购物中心大楼原由被告昌旺公司开发建设。大楼建成后，一些个体经营业主购买了该中心一楼部分经营场地，并出资对经营场地进行了装修，同时，部分个体业主联合成立了连云港市金星家具有限公司，即本案原告金星公司。

红星家具集团有限公司为开拓经营市场，在连云港市成立了连云港红星家具有限公司（以下简称红星公司），并承租了被告昌旺购物中心的二、三、四楼经营场地开展经营活动。因该中心一楼部分经营场地为原告所有，故红星公司请当地新浦区人民政府出面与原、被告协调，拟承租该中心一楼经营场地。2001年12月26日，通过新浦区人民政府的协调，原告金星公司与被告昌旺公司签订《昌旺一楼经营场地租赁合同》，约定原告同意将昌旺购物中心一楼商场约1900平方米的经营场地出租给被告，再由被告转租给红星公司从事家具经营活动。第一年每平方米租金为50元，租赁期限为5年，即自2002年1月1日起至2006年12月31日止。原告对一楼的装修费用，委托有资质的建行工程造价科进行审计，自审计核准工程造价金额之日起5个工作日内，被告一次性将装修费用给付原告。合同生效后，任何一方违约，违约方应向对方支付违约金150000元，并有权单方终止合同。双方还就商场的管理、水电费等作了约定。本合同一式三份，由原告、被告、新浦区人民政府各持一份。

合同签订后，原告委托中国建设银行连云港分行工程造价中心对昌旺购物中心一楼装修工程进行了造价审核。2002年3月14日，该中心出具工程决算审查签证单，结论是：消防电94478.97元，消防水61408.68元，装修（电气）295174.18元，拆除9768.55元，合计460830.38元。

以上事实有租赁合同、工程决算审查签证单等证据在卷证实。

原审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应认定有效。合同生效后，当事人应按合同约定全面履行义务。按合同约定，原告履行了将一楼装修费用委托有关部门进行审计的义务，被告也应按合同约定履行给付这部分装修费用的义务。被告无正当理由拒绝履行给付义务，应承担违约责任。原告要求被告给付装修费460830.38元并承担违约金150000元，事实清楚，证据充分，其诉讼请求应予支持。原审法院判决：被告于本判决书生效后十日内一次性给付原告装修费460830.38元和违约金150000元。

昌旺公司不服上述判决，上诉认为原审法院认定事实不清，适用法律不当，主要理由：一、双方签订租赁合同后，被上诉人至今未将一楼经营场地交付给上诉人，上诉人也没有向被上诉人支付过租金。事实上，被上诉人已将一楼经营场地出租给了红星公司，并从该公司处收取了租金。二、双方签订的租赁合同未能满足约定的生效条件，因此，该合同是一份既未生效，也未履行的合同，故上诉人对该合同无履行的义务。请求二审法院查清事实，正确适用法律，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人金星公司未作书面答辩，庭审中辩称：双方签订的租赁合同已生效，上诉人已将被上诉人的一楼经营场地转租给了红星公司，但上诉人至今不履行与被上诉人签订的租赁合同，因此，原审法院判令上诉人给付被上诉人装修费和违约金，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本案双方当事人争议的焦点：一、合同是否生效。二、合同是否实际履行。

关于第一个争议焦点。上诉人认为，合同第十六条明确约定，本协议签订并同时由红星公司向金星公司提供担保书后方可生效，而红星公司并未提供担保书，故租赁合同尚未生效。被上诉人则认为，租赁合同已经生效，因为我方持有的租赁合同中新浦区人民政府办公室主任陈碧已将“同时由红星公司向金星公司提供担保书”的内容划掉，改为“本协议签订后即生效”，即便合同当时未生效，2002年1月10日红星公司也提供了担保书，保证按期直接将租金划到被上诉人帐上，该保证书经原审质证后，上诉人对其真实性并无异议。对此，本院认为，双方当事人签订的租赁合同系附条件生效的合同，生效条件是红星公司向被上诉人提供担保书。按合同约定，合同订立的同时由红星公司提供担保书，但当时该条件并未成就，该事实有租赁合同的协调人新浦区人民政府的陈碧予以证实。2002年1月10日，红星公司向被上诉人出具了担保书。虽然上诉人对担保书的真实性有异议，但未提供足以推翻该担保书真实性的相关证据，故应当认定红星公司出具担保书之日即2002年1月10日为租赁合同生效之日。

关于第二个争议焦点。上诉人认为，被上诉人未将租赁物交付给上诉人，而是直接转租给了红星公司，并收取了红星公司的租金。被上诉人则认为，其将一楼经营场地装修后，并未实际使用，而合同签订后，红星公司实际使用了一楼经营场地，因此，不存在将租赁物交付给上诉人的问题。对此，本院认为，双方当事人签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害第三人利益，应认定有效。合同有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据租赁合同的约定和租赁物的实际使用情况，应推定被上诉人实际履行了交付租赁物的义务。理由是：一、从租赁合同约定的使用目的来看，上诉人承租一楼经营场地并非是自己使用，而是将其转租给红星公司，而合同订立之后红星公司确实使用了一楼经营场地；二、租赁合同未对租赁物的具体交付方式进行约定，因此，既使被上诉人将一楼经营场地直接交付给红星公司使用，也不违反合同约定，应视为对上诉人的交付。三、因为一楼经营场地中只有被上诉人的装修财产，而这部分财产双方在租赁合同中已作了明确约定，因此，红星公司直接进入一楼经营场地，并将该中心一至四楼作为一个整体开展经营活动，亦符合常理。

综上所述，原审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11110元，由上诉人昌旺公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　 于　泓

审 判 员 　 葛晓明

代理审判员 　管　波

二○○三年七月五日

书 记 员 　蒋　飞