汕头经济特区金海湾大酒店有限公司诉汕头金海湾国际名店有限公司租赁合同纠纷案

汕头市中级人民法院民事裁判文书

原告汕头经济特区金海湾大酒店有限公司，住所地汕头市金砂路96号。
法定代表人张润钢，董事长。
诉讼代理人张文伟，男，1948年3月出生，汉族，住汕头市联兴里直巷18号，系汕头经济特区金海湾大酒店副总经理。
诉讼代理人王金沙，广东金粤律师事务所律师。
被告汕头金海湾国际名店有限公司，住所地汕头市金砂路96号。
法定代表人郑煜楠，董事长。
诉讼代理人陈鸿基，男，1946年9月出生，汉族，住汕头市永和街182号304房，系汕头金海湾国际名店有限公司副总经理。

汕头经济特区金海湾大酒店有限公司（以下简称大酒店）诉汕头金海湾国际名店有限公司（以下简称名店）租赁合同纠纷一案，本院于2001年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2001年2月21日召集双方当事人进行庭前交换证据，并于2001年3月1日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人王金沙律师和张文伟，被告的诉讼代理人陈鸿基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告大酒店诉称，原告与被告于1997年8月6日签订了一份《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》，约定由被告向原告承租金海湾大酒店副楼商业场地，租期为12年。同时对租金、水电费、空调费的计算与支付均作了具体约定。并约定如被告不按期交付各项费用和租金，则原告将按日千分之一向其收取滞纳金，逾期超过一个月，则原告有权收回该地和终止相关的服务。合同签订后，原告依约履行，但被告却不遵守约定，从2000年第一季度起开始拖欠场地租金，从1998年5月起开始拖欠原告代垫的水、电、空调费。原告经多次发函催讨，被告拒不履行，被告的行为已对我司造成严重经济损失，为维护我司的合法权益，请求判令:1.被告立即付还其拖欠的水、电、空调费3662055.80元（暂计至2001年5月21日），租金5840640元（暂计至2001年6月30日），及违约金3487891.55元，共计12990587.35元及此后应继续付还的水、电、空调费、租金和违约金。2.解除租赁合同。

原告大酒店对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.双方于1997年8月6日签订的《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》；2.大酒店分别于1998年8月21日、2000年4月15日、2000年4月19日、2000年5月15日、2000年6月8日、2000年10月10日、2000年12月8日、2001年1月12日发与被告催讨欠款及承诺同意被告自1998年8月起每月的水、电、空调费先付还10万元，余款暂予挂帐的函件；3.被告自1998年9月21日至2001年5月21日期间结欠原告的水、电、空调费明细表，被告共结欠原告的水、电、空调费3662055.80元；4.被告自1998年至2000年6月31日结欠原告的水电费、租金、滞纳金计算明细表；5.被告分别于1999年11月30日、2000年5月10日、2000年5月17日、2000年5月2日、2000年12月7日、2000年12月18日、2000年12月24日、2001年1月12日、2001年1月30日（二份）发函与原告，就计划还款事宜答复原告及要求原告协助外围保安工作、向原告借外围保安亭、要求原告给予减免租金、要求原告建设配套的音乐喷泉等设施以吸引招商等问题的函复；6.原告于2001年1月22日发与名店的催款《通知》及名店的答复；7.原告保安值班记录。原告上述的证据均是要说明原告起诉的主张。

被告名店辩称，其与原告签订合同后，即按合同约定，分三次付清前两年的租金。但在其公司进场经营后，原告发生了多项违约行为，经常不按合同的约定提供足时、足量的空调，影响该公司的正常营业；没按合同的约定提供外围保安的义务，其外围保安一直是自行解决；强行封堵名店与大酒店的通道门，并私自将通道改为“啤酒廊”、“可园餐厅”，使其客源被堵，致其地下层的炖品村、茶座、咖啡厅等项目无法正常经营，造成其巨大的经济损失；原告没有依其招商资料的承诺建造音乐喷泉，外围环境没有改善，造成其没有经营竞争优势，无法吸引客户，严重影响其经营收入，最终使其陷入经营困境，伍仟多万元的投资血本无归。因此，原告要求仍按合同约定计收租金及空调费，不合约定也不合情理，原告负有与其公司协商并赔偿损失的义务。原告无视商业信誉及道德而起诉，要求按合同约定要其公司支付租金及空调费而回避自己的责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告名店为其辩解在举证期限内提供的证据有：1.双方于1997年8月6日签订的《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》；2.1997年8月1日名店在《汕头日报》刊登的招聘启事；3.2000年5月15日、2000年6月8日大酒店发函给名店，就催讨欠款及限定被告应还款的时限、条件、给予被告优惠水、电、空调费、滞纳金等问题的信函；2000年5月10日、2000年12月7日、2000年12月24日、2001年1月30日名店发函给大酒店，要求原告将外围的保安亭借其使用及异议原告没有依约提供外围保安及配套音乐喷泉等问题的函件；4.名店《营业执照》；5.名店与大酒店相邻通道的照片；6.证人付美华的证实材料，证实原告从1999年起撤销名店外围的保安及巡逻；7.名店与各户商户的联营、承包、合作合同书。被告向本院提交了上述证据材料证实其辩称的事实。
经开庭质证，当事人对下列证据和事实均无异议：《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》；大酒店于1998年8月21日、2000年4月15日、2000年4月19日、2000年5月15日、2000年6月8日、2000年10月10日、2000年12月8日、2001年1月12日给名店的信函；名店自1998年9月21日至2001年5月21日结欠大酒店的水、电、空调费租金的明细表；名店于1999年11月30日、2000年5月10日、2000年5月17日、2000年5月2日、2000年12月7日、2000年12日18日、2000年12月24日、2001年1月12日、2001年1月30日给大酒店的信函；2001年1月22日大酒店发与名店的催款《通知》及名店的答复；1997年8月1日名店在《汕头日报》刊登的招聘启事；名店的《营业执照》等。双方对以上证据均无异议，本院予以确认。

被告对原告提供的证据及所陈述的事实有如下异议：
1.对原告所提供的《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》的附件有异议。称其没有原告提供的附件，但对其中双方租赁的红线范围的副图无异议。
2.对原告保安的值班记录有异议。称其外围的保安是其自行负责。
原告对被告提供的证据及陈述的事实有如下异议：
1.对被告提供的《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》的附件有异议，称该附件其从未见过。
2.对相片有异议，认为被告辩称相片的问题不属本案的诉讼范围。

3.对被告提供的证人付美华的证言有异议，认为其证实被告一直没有提供保安的问题不属实，事实上原告一直有向被告提供外围的保安。
4.对被告提供的与各商户的联营合同书有异议，称被告系未经原告同意而私自转租，被告与各商户的问题与本案无关。

本院查明，1997年8月6日，原、被告签订了《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》，约定由被告向原告承租金海湾大酒店副楼总建筑面积为6110平方米的商业场地，即地下层2532平方米，第一层1789平方米，第二层1789平方米，扣除通道及共用面积外，按实以5200平方米的面积计租，租期为12年，自1998年1月1日起至2009年12月31日止。第一年的第一季度给予优惠免计租外，每年的租金为374400元（第一年为2860000元），从第三年起至第七年每年租金递增4%，第八年起不再递增。被告应在签协议书之日支付租金4128150元，在被告装修工程队进场之日支付2222850元，在同年的七月底前支付253000元（该三笔款为第一、二年的租金，共计6604000元）。从2000年起被告应于每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日各付该年度25%的租金，水电费以实际发生额加额定无功损耗10%计收，价格按水、电部门的计价标准计算，热水按每吨26元收加热费，空调费则按计租面积的80%实计，每月每平方米20元，每月共83200元，每年从3月份计至10月份（共计8个月），若电费价格升降变动，则按升降的比例计收。水、电、空调费逐月清结，并于次月的10日前付清。同时，还约定双方的责任范围。租赁期内，原告应向被告提供承租场地外围的保安、灯光照明、绿化、环境卫生、设备维修等；被告若逾期交付各项费用和租金，则应按日千分之一计付滞纳金，若拖欠时间超过一个月，则原告有权收回该场地和终止相关的服务等等。合同签订后，双方没有依法到有关部门办理租赁登记手续。但原告已依约提供了上述的租赁场地给被告进行装修并营业，被告也依约已支付了第一、二年的租金，且至目前为止，被告已利用租赁场地共与30户商户进行了合作、联营、承包经营及自营。被告自2000年1月1日起至今未交租金，水、电、空调费也自1998年5月起部分拖欠，经原告多次催讨，双方于1998年8月21日达成了谅解协议，原告同意被告每月暂支付10万元的水、电、空调费，余水、电费欠款暂予挂帐。此后，被告断断续续地按月付还原告10万元的水、电、空调费，但从2001年2月起至今，没有再依约付款，原承诺结欠原告的水、电、空调费及租金在2000年底付清，也没有兑现。原告经多次发函向被告催讨欠款未果，遂于2001年2月2日向本院提起诉讼。

计至2001年6月30日止，被告共结欠原告租金5840640元;计至2001年5月21日止，被告共结欠原告水、电、空调费3662055.80元。
案在本院审理期间，经本院委托汕头市价格事务所对汕头金海湾国际名店内被告的装修物残值进行评估，该所于2001年6月27日作出了汕价事（2001）第369号《价格评议报告书》，结论为位于汕头市金海湾国际名店内汕头金海湾国际名店有限公司的装修物现值为人民币8748662.90元，即装饰工程部分的现值为4719620.80元，电气及线路安装工程的现值为1056156.60元，给排水管道安装工程的现值为97521.38元，消防管道及烟感喷淋工程的现值为223120.90元，中央空调安装工程的现值为1784641.34元，其他项目的现值为867601.88元。其中固定装修物的现值为8302845.33元，可移动的装修物的现值为445817.57元。

另，经原告申请财产保全并提供担保，本院于2001年5月16日作出了（2001）汕中法房初字第7号之一的《民事裁定书》，对被告位于本案租赁场地内的灯饰系列、中央空调配套设施、消防设施配套系统、报警闭路设施、广播音响系统、“好?”中餐厅内的经营设施等设备财物（价值以人民币215万元为限）进行了查封。

被告自2001年5月31日起自行停止汕头金海湾国际名店的营业至今。

本院认为，原、被告于1997年8月6日所签订的《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容合法，该租赁合同虽没有依法到有关部门办理租赁的登记手续，但不影响合同的效力，该租赁合同应认定为有效合同。原告已依约提供租赁场地给被告进行经营使用，被告应依约履行交付租金和水、电、空调费的义务。被告违约逾期欠交租金已一年多，根据《城市私有房屋管理条例》第二十一条第（三）项的规定，原告要求解除租赁关系，依法应予支持。被告应计还原告自2000年1月起至其交还租赁场地之日止的租金及实际使用的水、电、空调费，并按双方的约定以日息千分之一计还原告逾期付款的违约金。被告与各商户的合作联营，系被告经营的内部事务，应由被告与合作者自行理楚。被告在租赁期间，对租赁场地进行了装修，其中不可拆除的固定装修项目的现值为8302845.33元，根据有关法律的规定及本案的实际情况，原告应承顶该装修项目的费用，因此，原告应付还被告已投入名店该固定装修物的装修费8302845.33元。被告称原告没有按约定提供足时、足量的空调，缺乏足够的依据，本院不予采纳。被告称原告没有按约定提供名店外围保安的问题，原告提供的保安值班记录有记录其保安有对名店的外围进行巡逻，该值班记录足以采信，被告也自行向原告借名店外围的保安亭自行雇员加强名店外围的保安工作，均是事实。由于双方在合同中并没有明确约定提供外围保安应采用何种形式，因此，本院对被告提出原告违约没有提供外围保安问题不予采纳。被告提出原告自行将名店与大酒店的通道堵塞并将通道改为啤酒廊、可园餐厅的问题，因该场地不属被告的承租范围，不属本案的审理范围，且原告此举并没有对被告的经营造成妨碍，被告此请求缺乏依据，本院予以驳回。被告提出原告未依约建造音乐喷泉而影响其经营的外部环境问题，由于双方在合同中对此问题并没有约定，被告也未提供充分的依据，本院不予采纳。据此，本院依照《城市私有房屋管理条例 》第二十一条第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条之规定，判决如下：

一．解除原、被告双方于1997年8月6日签订的《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》。
二．被告应将金海湾大酒店副楼即汕头金海湾国际名店承租的场地交还原告。
三．被告应付还尚欠原告的租金，计至2001年6月30日止为5840640元，自2001年7月1日起至被告交还场地之日止的租金继续按原双方在《金海湾大酒店副楼商业场地租赁合同书》中约定的金额计付。上述逾期支付的租金的滞纳金，被告应按各期应付租金的时间分别起计，并按日千分之一计付原告。

四．被告应付还尚欠原告的水、电、空调费，计至2001年5月21日止为3662055.80元，自2001年5月22日起至被告交还租赁场地之日止以被告的实际使用额计付。上述逾期支付的水、电、空调费的滞纳金，被告应按各期应付水、电、空调费的时间分别起计，并按日千分之一计付原告。
五．原告应补偿被告在汕头金海湾国际名店内固定装修物的现值8302845.33元。

上述第二、三、四、五项，原、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。

本案受理费56298元，评估费60000元，财产保全费11270元，合共127568元由被告负担。原告已预交的诉讼费用，本院不再收退，该款被告应在本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省高级人民法院。

审 判 长 李惠松

审 判 员 曾佩杏

审 判 员 陈顺才

二○○一年八月十五日

书 记 员 黄晓忠

评语：

这是一份由中级法院一审的民事判决书，从整体上写得较好。
一、事实叙述的清楚。事实的叙述清晰、完整，对原、被告的诉请、答辩采取一诉一证，一辩一证，令人一目了然，庭审质证中双方当事人对事实和证据存异也清晰可辩。特别是法庭的认证部分脉络清晰，令人信服。
二、理由部分充分、有力，适用法律正确。判决结果表述准确、规范。
需要改进的是：1、在理由部分不应当泛写“根据有关法律的规定”，而应当直接写明法律名称、条款，否则给人以含糊之感。2、判决主文部分的法律引用，应当按照先程序法，后实体法；先普通法，后特别法的格式。