南阳市农科所诉南阳市美食康食品有限公司房屋场地租赁合同纠纷案

河南省南阳市中级人民法院民事判决书

　

　　上诉人（原审原告，反诉被告）南阳市农科所。

　　法定代表人谢广平，任该所所长。

　　委托代理人闫书波，男，生于1964年5月16日，汉族，南阳市农科所干部，住南阳市工业路107号。

　　委托代理人徐国章，男，生于1962年7月15日，汉族，法律工作者，住南阳市人民北路三杰公寓。

　　上诉人（原审被告，反诉原告）南阳市美食康食品有限公司（简称美食康公司）。

　　法定代表人王峰，住该公司经理。

　　委托代理人毕献星，南阳大为律师事务所律师。

　　上诉人南阳市农科所因与上诉人美食康公司为房屋、场地租赁合同纠纷一案，南阳市农科所于2002年8月22日向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，请求：1、请求判令终止与美食康公司的租赁合同；2、判令美食康公司拆除建筑物。美食康公司于2002年9月10日提起反诉，请求：农科所应支付再建厂房、设备安装、拆迁的费用，及合同被迫中止的损失，共计约230万元。南阳市卧龙区人民法院合并审理后，于2003年1月21日作出（2002）宛龙民初字第247号民事判决。南阳市农科所、南阳市美食康食品有限公司均不服原判，分别提出上诉。本院于2003年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2003年4月11日，同年5月29日、9月19日三次开庭，公开审理了本案。上诉人南阳市农科所的委托代理人闫书波、徐国章，上诉人南阳市美食康食品有限公司法定代表人王峰，委托代理人毕献星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院查明：2001年3月30日，南阳市农科所作为甲方与南阳市美食康公司签订房屋、场地租赁合同，约定：一、甲方同意将自己麦芽厂的部分厂房及场地4883平方米（其中东仓库建筑面积573平方米，西周转仓建筑面积490平方米，维修车间面积174平方米，空地面积3646平方米，西以麦芽厂现有院墙为界，北以相邻的钢板网厂现隔墙为界，南部以麦芽厂现有南墙为界，东以现南北区间道以西的排水沟西沿为界，不含现存的铝合金加工厂）出租给乙方美食康公司，由乙方经营食品加工及汽车修理业务使用。二、租赁期限共15年，自2001年3月30日起至2016年3月30日止。三、（1）第一年至第十五年每年租金35000元人民币。（2）第一年租金双方签字盖章的5日内一次性交清，以后每年3月30日前一次性交清当年度租金。四、在租赁期间，对租赁财产的维护保养由乙方负责，发生的费用由乙方承担。五、（1）本合同签订之日起十日内，甲方将所出租的房屋及场地交给乙方使用。（2）在租赁期内，乙方不得在承租的场地内搞永久性建筑。（3）在租赁期内，如因城市建设（以政府职能部门的批文为准）需占用该场地和房屋，乙方应自行拆除其在该场地内自建的建筑物和其它设施，甲方不承担任何责任；甲方在合同期内的前十年内（包括第十年）不在此场地内搞建设，若在第十一至第十五年内搞建设，需占用该场地及房屋，合同终止，乙方无条件自行拆除其在该场地内自建的建筑物和其它设施，甲方不承担任何责任…..。六、（1）甲乙双方应全面实际履行本合同，不履行或不完全履行的应负违约责任，按照《中华人民共和国合同法》有关条款处理。（2）甲方违反合同规定，应承担违约责任，给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。（3）乙方不能按期交纳租金时，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并按每日万分之十支付滞纳金。……。2001年4月27日，南阳市农科所作为甲方又与乙方美食康公司就上述合同签一补充条款，主要内容为：一、甲方同意乙方自行拆除麦芽厂南围墙，在南墙址的基础上重新砌一道24cm厚的院墙，在东院墙南端开一大门，原南大门暂由乙方使用。合同解除后，若甲方仍需启用南大门，应由乙方无条件恢复南大门原貌。若需东门，乙方无条件留下东门，南大门不再恢复。二、甲方同意由乙方自行拆除砖混结构治安室（3.6m×5.5m，北、西各一窗户），合同解除后，由乙方无条件在原址基础上，恢复治安室原貌。若乙方不恢复原貌，按政府有关规定核价支付给甲方。三、甲方同意乙方在东仓库内对两个界墙进行改造（靠界墙东段扒一个3.0m×3.8m的通道，南北贯穿东仓库）；合同到期后由乙方无条件恢复原貌。四、甲方同意乙方在东仓库最北边一间（3.3m×9.5m）之上建一间相同尺寸的临时房，合同到期后由乙方无条件恢复该处原貌。……。之后，美食康公司在该租赁房屋、场地先后投资对大门等进行改建并添建了烤漆房、自制锅炉，修建了三合土路等，开办了红光汽修厂。又对主营产品荞奇挂面和汽修厂投入资金进行广告宣传，投入生产。2001年7月6日，南阳市农科所作为甲方，与作为乙方的南阳市兴达房地产开发有限公司签订土地开发合同书，主要内容为：一、甲方同意将电业局家属院以北，高新路以南土地108亩与乙方联合开发。二、乙方保证给甲方分红款1404万元，另支付甲方地上地下附着物、青苗赔偿费，拆迁赔偿费等所有拆迁费用共计50万元。三、乙方在合同签订60日内，保证给甲方分红500万元。其余分红款扣除门面房款后，在开工前一次性付清。四、乙方必须在沿高新路、车站路建门面房，产权归甲方所有。甲方按工程决算价付给乙方土建费用。……。五、乙方不得转让此联合开发的土地。六、乙方应用甲方物业管理人员12人。同日，南阳市农科所作为甲方与南阳市兴达房地产开发有限公司签订土地联合开发协议书，主要内容同上。2001年7月9日，南阳市农科所以农科字（2001）9号文件向南阳市政府请求与兴达房地产开发有限公司联合开发经济适用房，免征土地出让金及有关费用。2002年1月11日，南阳市人民政府以宛政土（2002）4号文件，收回南阳市农科所72205.20平方米国有农用土地使用权，扣减代征道路用地12208.6平方米后，将其余的59996.6平方米国有土地使用权划拨给南阳市兴达房地产开发有限公司，作为“兴达小区”经济适用房项目建设用地。2002年6月，南阳市农科所口头通知美食康公司，要求解除合同，双方曾协商，再在张衡路西头南侧农科所用地租给美食康公司一块，后南阳市农科所反悔。经南阳市卧龙区人民法院司法技术鉴定，美食康公司需搬迁费71900元。投资改造部分价值473550元。所属面条厂于2002年6月开始半停产，同年8月中旬全部停产。经勘验，美食康公司现存大量面条包装用品。另查明，美食康公司所使用食品机械为河南东方集团有限公司郑州食品机械制造总公司生产的GMS50型中温烘干挂面生产成套设备，单班产量5吨。2001年11月5日，美食康公司与郑州市伟林商行签订工矿产品购销合同，约定美食康公司向郑州市伟林商行供应黑豆挂面、绿豆挂面等29500件，价款1615000元。2001年11月6日，美食康公司与郑州市民降酒业签订工矿产品购销合同，约定美食康公司向郑州市民降酒业供应黑豆挂面、绿豆挂面等33000件，价款2042500元。2001年11月5日，美食康公司与郑州市云伟酒业副食有限公司签订工矿产品购销合同，约定美食康公司向郑州市云伟酒业副食有限公司供应黑豆挂面等32500件，价款1781250元。以上三份合同有效期均自2001年11月至2002年12月，约定违约责任为：若因供方不能及时足额供货，需方不能按合同中所订数量销售，按货款总额的10%偿付违约金，超过合同量部分供方按10%返利给需方做为奖励。美食康公司所开面条厂2002年8月以前按全额工资发放，2002年9月停产，每月支付技术骨干及管理人员13人工资月每人200元，计2600元。美食康公司与南阳市农科所签订房屋、场地租赁合同后，在张衡路及人民路制作广告灯箱及条幅，花费82500元，印刷产品说明书花费6500元，迁址广告花费300元，包装印刷制板费75600元，现存挂面塑料袋及包装箱价值计款94182元，经核算，现存包装物按现生产能力，可使用二个多月。美食康公司向南阳市农科所交纳租赁费至2003年3月30日。

　　原审法院认为：2001年3月30日，南阳市农科所与美食康公司签订的房屋、场地租赁合同，约定了双方的权利义务，系有效合同。2001年7月6日，南阳市农科所与南阳市兴达房地产开发有限公司签订土地开发合同书，将包括美食康公司所租用房屋、场地在内的72205.2平方米土地与兴达房地产开发有限公司联合开发，且经南阳市政府下文，将该土地使用权划拨给南阳市兴达房地产开发有限公司作为“兴达小区”经济适用房项目建设用地，南阳市农科所、美食康公司所签房屋、场地租赁合同应予解除。南阳市农科所在与美食康公司签订长达十五年之久的租赁合同后，未经美食康公司同意，擅自与开发公司联合开发该土地，单方转移所租土地，属于违约行为。南阳市农科所诉请因城市建设需要，因系其与房地产公司联合开发的经营行为，而不是城市建设的政府行为，且双方在所签租赁协议中也约定前十年不在此地搞建设，故其所诉理由不能成立。美食康公司在所租场地投资473550元，应由南阳市农科所赔偿。美食康公司按面条厂设备设计产量5吨按单班作业的60%产量，扣除2个月设备维修时间，可实现年产值535万元，扣除税金、工资加奖金提成、管理费用、城市维护费、教育附加费、生产成本费，共计480.33万元，年纯利润为54.67万元计算较为合理，其所请求的解除房屋、场地租赁合同自2002年6月至2003年9月的再建搬迁时间的经营损失120万元，应按2002年9月实际停产，加上合理搬迁时间计算15个月，再适当扣除2002年6-8月半停产利润，实际经营损失按600000元计算为宜。其所经营的汽修车无明显停产，其经营损失不予考虑。美食康公司请求的搬迁费，应按鉴定71900元计算。其请求食品加工合同违约金问题，因未提供证据证明己对需方承担了违约责任，现称因南阳市农科所的行为给其造成了损失无事实依据，可另行处理。美食康公司要求南阳市农科支付13年的违约金4500元，因农科所已对其承担赔偿损失责任，且数额远远超过违约金，且双方所签租赁合同未约定农科所违约金的计算办法，故该请求不予支持。美食康公司请求的广告宣传费10万元，考虑到其广告发布后已有收益，但搬迁对其有一定损害，且系农科所单方违约，使其不得不迁址，可适当补偿20000元。美食康公司所请求包装物损失，因包装物已计入生产在本，在生产中会被消耗，且该包装物如正常生产，可在2个月内使用完。因农科所已向其赔偿利润损失，该损失不应再赔偿。美食康公司请求职工在停产期间的工资福利费用5万元，其公司汽修厂未明显停产，工资等应计入生产成本，不应支持。美食康公司的面条厂，因涉及南阳市农科所通知搬迁后的原料购进等，实际停产，停产期间的工资福利应予支持，面条厂计算15个月，每月按13人（每人200元）2600元，共计39000元，以上共计1204450元。应由南阳市农科所向南阳市美食康食品有限公司赔偿。

　　原审法院判决：1、解除南阳市农科所、南阳市美食康食品有限公司所签房屋、场地租赁合同。该合同终止履行。2、判决生效后20日内，南阳市美食康食品有限公司将机器设备及有关设施从原生产场地迁出，并拆其自建部分房屋。3、判决生效后20日内，南阳市农科所向南阳市美食康食品有限公司支付赔偿金1204450元。4、驳回南阳市美食康食品有限公司其它反诉请求。诉讼费50元、反诉费21510元，鉴定费8000元，南阳市农科所负担24032元，南阳市美食康食品有限公司负担5528元。

　　南阳市农科所上诉称：我方请求解除合同的行为，完全符合双方合同的约定，不存在违约，故应改判我方不承担责任；美食康公司应无条件搬迁并拆除自建的构筑物，并承担诉讼费用。请求二审依法改判。

　　美食康公司上诉称：原判认定农科所违约，给我公司造成损失是正确的，但未能准确计算裁判损失的赔偿数额，只判决面条厂的损失，未判决汽修厂损失不当。原判判决20日内履行完判决明显脱离实际，根本无法完成。请求二审依法改判。

根据南阳市农科所和美食康公司的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、本案中南阳市农科所是否违约；2、原审判决的赔偿数额是否准确，20日执行期限是否适当；3、双方所争议的是否是城市建设征地。

　　为证明自己的主张，南阳市农科所在原审中提供了以下证据：1、双方于2001年3月30日所签订的房屋、场地租赁合同及2001年4月27日签订的补充条款，证实双方租赁关系的存在。对此美食康公司无异议。2、南阳市人民政府宛政土（2002）4号土地管理文件，证实南阳市人民政府将72205.2平方米土地收回，扣减代征道路用地后，将其余59996.6平方米划拨给南阳市兴达房地产开发有限公司，作为“兴达小区“经济适用房项目建设用地。对此美食康公司提出异议，对文件的真实性无异议，但这是农科所与兴达公司联合开发的行为，并非因城市公共建设而收回、征用的。美食康公司在原审提供了以下证据：1、南阳市农科所于2001年7月9日向南阳市政府“关于免征土地出让金的请示”的农科字（2001）9号文件，证实南阳市农科所将其租赁的场地，与兴达房地产开发公司联合开发，并报请市政府，请求免征土地出让金。2、南阳市农科所作为甲方与南阳市兴达房地产开发有限公司作为乙方于2001年7月6日签订的土地开发合同书，证实其联合开发包括美食康公司租赁场地在内的108亩土地，乙方支付给甲方分红款1404万元，另支付甲方地上地下附着物、青苗赔偿费、拆迁赔偿费共计50万元。并必须在沿高新路、车站路建门面房，产权归甲方所有，甲方按工程决算价付给乙方土建费。3、农科所与兴达公司于2001年7月6日签订的土地开发协议书，证实的与合同书一致。南阳市农科所对上述证据均无异议。原审法院依据当事人双方的申请，委托南阳市卧龙区价格事务所所作出的宛龙价事鉴字（2002）第139号、第175号、第168号三份价格评估鉴定结论书，证实了美食康公司红光汽车维护厂房产重新建造价为1509100元。搬迁损失71900元，在农科所土地上投资总价值473550元。南阳市农科所对美食康公司投资建设费用不持异议。对重建费用鉴定提出异议，认为把农科所所租出去的房产也包括进去了，不能作为定案依据。对搬迁损失鉴定，认为与本案无关。美食康公司对以上三份鉴定不持异议。

　　二审中当事人双方均无新证据提供。美食康公司提出申请，请求对该公司汽修厂的拆、迁、再建的补偿进行鉴定。本院依法指定南阳信威有限责任会计师事务所对此进行了审计，结论为：1、汽修厂全部拆、迁、再建所需时间为360天，其中：（1）房屋建筑物拆、迁、再建时间为310天；（2）机器设备拆、迁、安装和调试所需时间为50天。2、汽修厂年度纯利润285046.66元，每月平均23753.90元。经质证农科所认为该鉴定结论不真实，并提出放弃诉讼请求申请，请求原协议有效，双方继续履行。美食康公司对审计结论无异议，对农科所提出要求继续履行原协议提出异议，认为南阳市农科所多次出尔反尔，自欺欺人，根本无合作的诚意，这次提出继续履行租赁合同也是在搞欺骗，因为南阳兴达房地产开发有限公司在南阳晚报上刊登在此块地皮上建造紫云阁大厦的预售房广告，根本不可能再与美食康公司继续合作。

　　本院另查明南阳市美食康食品有限公司是由食品厂、红光汽车维护厂组成，均在所租赁南阳市农科所土地上经营。红光汽车维护厂拆、迁、再建所需时间为360天，其年度纯利润285046.66元，每月平均23753.90元。

　　其它查明事实原法院查明事实相同。

　　本案经合议庭评议并报经本院审判委员会研究认为：根据本案的事实和证据，应当认定南阳市农科所的行为属于违约行为；并非属合同中约定的城市建设需要用地；原审赔偿数额欠妥，及执行期限不当。其理由如下：（1）2001年3月30日，当事人双方签订的房屋、场地租赁合同，约定了双方的权利义务，是当事人双方的真实意思表示，亦不违背国家有关法律、法规的规定，系有效合同。该合同履行三个月后，南阳市农科所为谋取单方利益，在未告知美食康公司，征得他人同意的情况下，与开发公司联合开发包括美食康公司租用土地在内的108亩土地，于2010年7月6日与兴达房地产开发公司签订了土地开发合同书，并在合同书中制订了有关分红项目条款。同月9日，南阳市农科所以农科字（2001）9号文件，报南阳市政府，请求与兴达房地产开发公司联合开发经济适用房，并请求免征土地出让金及有关费用。南阳市政府于2002年1月11日下达了宛政土（2002）4号文件，同意南阳市农科所的请示意见，并将收回南阳市农科所部分国有农用土地使用权并划拨给南阳市兴达房地产开发有限公司，作为“兴达小区”经济适用房项目建设用地。此一系列行为，属单方转移所租土地，属违约行为。故南阳市农科所“不违约，不承担赔偿责任”的上诉理由不能成立。（2）南阳市农科所与美食康公司签订房屋、场地租赁合同后，又与开发公司联合开发该土地，并积极促成，虽然南阳市政府对此有批文，但不属于南阳市政府因城市建设所征用的公共用地，系农科所与开发公司联合开发的经营用地。（3）南阳市美食康食品有限公司系食品厂、红光汽车维护厂两部分组成，现该合同无法履行，合同终止后两厂均得搬迁，原判只对食品厂作出合理的处理，对汽车维护厂合理搬迁时间360天合法利润收入损失不作考虑，实属不当，且美食康公司的所有机器、设备及自建建筑物全部拆除、迁出，20日内根本无法完成，应作适当调整。故美食康公司的上诉理由成立，本院予以支持。原判适用法律正确，审判程序合法，但处理不当，应予纠正。南阳市农科所的上诉理由不能成立，本院不予支持。南阳市农科所“放弃诉讼请求，要求双方继续履行原协议”的请求，因该土地现使用权经南阳市人民政府文件确权给南阳市兴达房地产开发有限公司，南阳市农科所已没有继续出租的权利，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，经合议庭评议并报经本院审判委员会研究决定，判决如下：

　　一、维持南阳市卧龙区人民法院（2002）宛龙民初字第247号民事判决第一、四项及诉讼费、鉴定费负担部分；撤销该判决第二、三项。

　　二、在本判决生效后45日内，美食康公司将机器设备及有关设施从原生产场地迁出，并拆除其自建房屋部分。

　　三、在本判决生效后45日内，南阳市农科所向南阳市美食康食品有限公司支付赔偿金1489496.66元。

　　二审诉讼费21560元，审计费10000元（美食康公司预交）由南阳市农科所负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 薛 正 宽

　　审 判 员 窦 丁 平

　　代理审判员 张 志 新

　　二00三年十月十六日

　　书 记 员 王 刚