房东缔约有过失致房客所租房屋不能开办饮食店应担责

　　 租房开办饮食店，却因禁业规定办不出营业执照。为此，租客与房东对簿公堂。4月9日，上海市南汇区人民法院作出一审宣判，认为房东在租赁中存有缔约过失行为导致租客无法实现合同目的，故判决确认租赁协议已解除；原告陆某将厨房设备等财产自租赁房内搬离，将租赁房归还给被告李某；李某给付陆某装潢补偿款3.5万余元，装潢财产归李所有；并返还陆某已付租金1.75万元。

2006年9月，原告向被告租房开饮食店，双方签订租赁协议，约定被告将一间建筑面积115.02平方米门面房出租给原告使用，租赁期为三年。同时约定了租金、支付方式及违约责任等。签协后，原告对租赁房进行装修，以饮食用途予以经营使用。期间，办理了工商字号名称核准。2007年2月，原告因环境评估未能通过，办不出营业执照而诉至法院。

原告诉称，被告作为房东理应知道该房不能从事餐饮业而未明确告知，却将房屋出租，致使自己造成巨大损失，合同目的无法实现，故请求法院确认双方租赁协议已解除，并判令被告赔偿损失17.5万元。

被告诉称，协议并未约定房屋用途为餐饮，原告用于何用途与己无关。因此，不同意解除合同，现原告单方解除合同应承担违约责任。故要求驳回其诉求。

法院认为，双方签订的租赁协议，依法应属有效。系争的租赁房虽属商业用房，但因位于居民住宅楼而被环保部门规定不得开办产生油烟污染的饮食服务项目。而作为房东的被告，相对原告而言，应视为被告是知道该房在作店铺自用或出租使用时，具有不得从事餐饮业的限制性规定。被告却在出租房屋时未明确告知原告，对此被告存有缔约上过失。现原告以餐饮用途装修并使用租赁房无法达到其合法经营目的而要求解除合同，与法无悖，被告应对合同解除所导致的法律后果承担相应法律责任。据此，法院依法作出上述判决。

法官说法：本案系一起合同缔约有过失，出租人担责的典型租赁纠纷案件。缔约过失责任是指缔约人故意或者过失地违反先合同义务时依法承担的法律责任。而所谓先合同义务是指缔约人双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务，包括互相协助、互相照顾、互相保护、互相通知、诚实信用等义务。就本案来看，被告对出租房存在禁业规定应当是明知的，那么在签订合同时，被告有义务将此情告知合同相对方。对此，法院认为，被告在主观上存在过错，由于其缔约过失行为致使合同目的无法实现，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同及赔偿损失的诉讼请求，法院依法予以了支持。