产权证办理迟延纠纷

　　产权证办理迟延纠纷

　　案例介绍：开发商售出房屋后，在承诺的期限到来之后两个月才给购房者办理房屋所有权证和国有土地使用权证。购房者状告开发商要求赔偿损失。近日，江苏省苏州市金阊区人民法院审结了该起买卖合同纠纷案，判决被告苏州某科技公司赔偿原告钱先生逾期办证违约金7144元。
　　2004年7月24日，钱先生向苏州某科技公司购买了位于阊胥路的两套产权式酒店公寓，双方在“买卖协议”中约定了房屋面积以及成交价格，同时还约定逾期交房和逾期付款违约金为日千分之三。当日，双方又签订了补充协议，内容为：苏州某科技公司应在2005年3月1日前办出房屋所有权证和土地使用权证。一个月后，钱先生和苏州某科技公司再次约定：如因苏州某科技公司原因未能如期办理完“两证”手续，钱先生则有权取消购房合约，苏州某科技公司则应退还全部房款并赔偿钱先生已付房款的同期银行商业贷款利息。
　　协议生效后，钱先生依约在2005年3月1日前向苏州某科技公司支付了两套房购房款合计66.7604万元，而苏州某科技公司直至2005年4月20日和5月9日才将房屋土地使用权证和房屋所有权证办理完毕。由于双方就逾期办理“两证”的赔偿问题未能达成一致,钱先生于是诉至法院。
　　近日，金阊法院公开开庭审理了此案。法院经审理认为，根据原、被告协议约定，被告苏州某科技公司应于2005年3月1日前为原告钱先生办理完成两房屋权属证书，但其分别在2005年4月20日、5月9日才将“两证”办理完毕，故构成迟延办证违约，应当承担相应的违约责任。另根据现行房地产法律规定，对房屋权属登记管理国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，两证并存，“两证”过户手续全部完成之日可视为被告办证义务已履行完毕，故迟延期间应自2005年3月2日起至“两证”全部办妥之日即2005年5月9日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故违约金可按原告在2005年3月1日前已支付给被告的两房屋购房款人民币66.7604万元，并按同期银行一年期贷款年利率5.58％计算。
　　综上，金阊法院依法判决被告苏州某科技公司向原告钱先生赔付逾期办理两房屋权属证书的违约金人民币7144元；对于原告钱先生要求被告承担违约金7144元的超出部分，法院不予支持。
　　当事人说
　　原告：被告应按日千分之三支付违约金
　　被告：具体金额和计算方法协议未约定
　　原告钱先生诉称：2004年7月24日，原告与被告签订了“房屋买卖协议”及“补充协议”，双方在补充协议中约定由被告在2005年3月1日前办出房屋所有权证和土地使用权证。协议生效后，原告积极履行了付款义务，因此被告应本着诚信、善意原则，严格、全面地履行办证义务。然而直至2005年4月20日、2005年5月9日被告才分别办出“两证”，为此被告应当承担违约责任。原告依约向被告主张逾期办理“两证”的违约责任时，被告始终置之不理。为维护原告的合法权益，请求判令被告按日千分之三对原告承担违约责任，向原告支付逾期办理房屋所有权证违约赔偿金278796.20元（计算期限自2005年3月1日起至2005年5月9日止）；向原告支付逾期办理土地使用权证违约金203123.40元（计算期限自2005年3月1日起至2005年4月20日止）。
　　被告苏州某科技公司辩称：原告提出两套房屋逾期办理“两证”要求的赔偿金额缺乏依据。根据双方签订的“房屋买卖协议”、“补充协议”及“约定”等，双方均未约定逾期过户违约金的具体金额或计算方法。同时，原告又未能提供相应的证据证明其存在损害及损失的具体金额，因此原告在诉请中提出的赔偿金额没有依据。另外，原告将同一个法律行为分别计算违约金的做法显然也缺乏法律依据，因此被告对原告提出支付违约金的请求不予认可。请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　相关知识
　　办理产权证的一般程序
　　办理产权证书的大致步骤为：（1）登记收件。产权登记的第一个程序就是登记收件，表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件。（2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制房屋平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。（5）收费发证。是产权登记发证工作的最后程序，把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。（秦弓 丙峰）
　　案例链接
　　开发商有过错：当赔——
　　擅自加层导致逾期办证开发商赔偿业主600万
　　2006年9月，北京市第一中级人民法院作出终审判决，华宇房产支付宏嘉丽园163名业主违约金共计600余万元。
　　2001年前后，王女士等163名业主与华宇房产签订协议，购买了位于海淀区罗庄南里宏嘉丽园的商品房。合同签订后，业主们多次催促，开发商却始终未取得房产所有权证。而业主们事后得知，产权办理遇到困难，是因为该公司所建的部分房屋有违法建筑。为此，163名业主分别向法院提起诉讼。
　　法院依照买卖合同中约定的违约条款，作出了华宇房产向业主支付违约金，履行办理产权证的义务并在逾期不履行的情况下支付赔偿金的一审判决。华宇房产不服，提出上诉。北京一中院审理认为，华宇公司负有在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。因华宇房产在未取得加层建筑审批手续的前提下即擅自开工建设，形成违法建设，致使其不能及时办理房屋初始登记。由此，认定为违约行为，并作出了上述终审判决。

　　开发商无过错：免责——
　　办证逾期非开发商所为房产主索赔诉讼被驳回
　　2005年3月，北京市朝阳区人民法院判决驳回了朝阳区望京新城25户业主诉开发商迟延办证索赔违约金的诉讼请求。
　　在望京新城25户业主诉开发商迟延办证的群体性纠纷中，25名业主是2001年初先后与开发商签合同买的房，但未明确约定办理房屋权属证书的期限。同年5月30日，开发商交了房。但直至业主们起诉日即2003年9月之前，房屋的权属证书尚未办理完毕。25名原告分别要求被告每日按照其购房款的万分之二点一支付违约金。开发商认为，其就涉案楼盘的建设和销售手续是合法齐全的，其如期交付了房屋，也一直积极为业主办理权属证书。业主未能及时取得房屋权属证书的原因在于该建设项目的特殊性和北京市权属登记工作的现状，而非开发商的过错，不同意业主的诉讼请求。朝阳法院就涉案楼盘的权属证书办理情况，向北京市国土资源和房地产管理局进行了调查，其调查结果也证实了开发商的观点。
　　法院经审理认为，开发商的建设、销售手续都合法齐备，其从房屋竣工后不久，即开始办理有关房屋的权属登记手续，考虑到望京新城项目的特殊性和北京市办理权属登记手续的现状，难以认定开发商在此过程中存在过错，遂判决驳回了25名原告的诉讼请求。
　　法规链接
　　《中华人民共和国合同法》
　　第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　《城市房地产权属登记管理办法》
　　第十六条　新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》
　　第五十九条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
　　第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　法官说法
　　加大开发商办证责任
　　有利房地产市场规范
　　针对本案涉及的法律问题，记者采访了承办法官杨钧。
　　杨钧说，近年来，随着城市化建设的发展和人民生活水平的提高，全国范围内的商品房买卖纠纷案件呈上升的态势。其中，买主向开发商索要逾期办证违约金的案件数量占了不小的比例。
　　导致逾期办理产权证的原因，杨钧认为无外乎以下四个方面：一、出卖人的原因：概括来讲，就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始等级应具备的文件材料或者拒不提供相关证明。比如开发商的土地使用手续不合法、未支付全部的土地使用权出让金、违规开发建设，没有取得建设用地规划许可证、没有办理施工许可、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明等等。二、买房人的原因：因业主自己的原因无法办理。如业主因资金缺乏，不能在约定或法定期限内支付一定数额的契税和相关费用；也有因业主不能按照约定支付购房款，开发商行使抗辩权导致逾期办证。三、第三人的原因：主要是指房地产行政管理机构、政府指定的测绘机构等相关部门因工作拖延、推诿、失职等因素。四、不可抗力：一般指由于自然灾害（地震、水灾、旱灾、暴风雪等）引起的无法建设房屋的情况。
　　关于购房人主张开发商承担逾期办证的违约责任，为什么不需要证明是由于开发商一方的原因这一责任构成要件？杨钧回答说，这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则。在司法实践中，往往推定迟延办理产权证是由开发商的原因造成，而将举证证明非开发商的原因的责任倒置给开发商。这样的举证责任分配主要是考虑登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相对于购房人而言也更有举证能力，因此将举证责任分配给了开发商，以便更好地平衡双方当事人的利益。
　　杨钧说，虽然本案判决的违约金与原告的诉求相差甚远，但如果按照一个楼盘逾期办证一年计算的话，就是一笔可观的数字。虽然产权证逾期办理并不影响房屋的居住功能，但给购房者带来的损失是显而易见的。他举例说，若是商铺用房，经商要办营业执照，需要经营场所证明，因产权证未办无法出示，以致损失商业机会。同样，由于没有产权证，房屋租赁合同也无法签订。他提醒说，如果开发商利用商品房销售后、备案前的时间差将房产抵押，一旦开发商资金出现问题，不能偿还银行贷款，银行将对此房屋有优先受偿权，购房者受损的就不仅仅是产权证本身。
　　杨钧同时还认为，司法解释的本意就是要加大开发商的责任，加强对买房人的权利保护。当前房地产市场秩序较为混乱，其主要原因是开发商的不法行为造成的，商品房买卖合同的履行，买房人只有交付价款的义务，开发商应当履行的义务项目很多。司法实践中，大多数情况下，是开发商违约。严格违约者的责任，有利于规范房地产市场秩序，促进房地产业健康有序发展。这样的判决在适用法律上符合最高法院的司法解释；从社会效果看，既维护了买房人的合法权益，又给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济的游戏规则，体现诚信原则，减少纷争的产生。