淮阴市淮信房地产开发有限公司不服淮阴市房产管理局注销房屋所有权证案

江苏省高级人民法院行政判决书

（２０００）苏行终字第１８号

上诉人（原审原告）淮阴市淮信房地产开发有限公司（以下简称淮信公司），住所地：淮阴市淮海南路６５号。

法定代表人殷林，该公司董事长。

委托代理人刘佩宝，南京玄武律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）淮阴市房产管理局（以下简称房管局），住所地：淮阴市北京北路１１２号。

法定代表人孙茂阳，该局局长。

委托代理人杨雅香，淮阴市房产交易处副主任。

委托代理人金科，淮阴市仲裁委员会秘书处工作人员。

被上诉人（原审第三人）淮阴市金信实业公司（以下简称金信公司），住所地：淮阴市淮海南路６５号。

法定代表人成廷铸，该公司总经理。

委托代理人陈国柱，该公司副总经理。

委托代理人毛周勤，淮阴中淮律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）淮阴市信托投资公司（以下简称投资公司），住所地：淮阴市淮海南路６５号。

法定代表人成廷铸，该公司总经理。

委托代理人陈国柱，金信公司副总经理。

委托代理人毛周勤，淮阴中淮律师事务所律师。

上诉人淮信公司因不服被上诉人房管局注销房屋所有权证一案，不服淮阴市中级人民法院（２０００）淮行初字第９号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理，上诉人淮信公司的委托代理人刘佩宝、被上诉人房管局的委托代理人杨雅香、金科及被上诉人金信公司、信托公司的共同委托代理人陈国柱、毛周勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经过庭审，认定以下事实：１９９７年２月３日，由信托公司出资２９８．５万元，淮阴市城市建设规划技术咨询服务部出资１．５万元，成立了淮信公司，其性质为有限责任公司。１９９７年４月１６日淮阴市建委、国土管理局给原告核发建设用地规划许可证。１９９７年１２月１５日，淮阴市计划委员会将淮信综合楼的项目批给淮信公司。１９９８年１月８日金信公司与淮信公司签订了由金信公司提供资金，淮信公司全权办理申报项目、征用土地、拆迁安置、勘探设计、工程招标、质量监督等事务的委托代建合同。１９９８年３月２８日淮阴市国土管理局与淮信公司签订了国有土地使用权出让合同，１９９８年４月７日淮阴市人民政府补办了淮信大楼占地６３２４．２平方米国有土地使用权的用地手续。１９９８年４月２４日淮信公司在股东结构上发生了变化，由信托公司出资５８０万元，金信公司出资２０万元（淮阴市城市建设规划咨询服务部将其原拥有的１．５万元股份转让给金信公司），自然人殷林出资４００万元。１９９８年６月１１日淮阴市规划局发给淮信公司建设工程规划许可证。１９９８年１２月２０日淮信大楼通过竣工验收。由金信公司占用，对外出租收取租金并交税。２０００年１月５日淮信公司向被告申领产权证，２０００年１月２４日被告发给淮信公司淮房字第４６８５４号房产证，２０００年５月２９日被告以淮信公司申报不实为由作出注销淮房字４６８５４号房产证的决定。

原审法院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，原告淮信公司在申领产权证时虽向被告提供了立项批文、用地证明、规划许可证、竣工验收资料等材料，但没有提供其与金信公司签订的委托代建合同，“８．２７”工作会议纪要等材料，这些材料属应提供的其他有关证明文件，而原告在申领产权证时没有向被告提供。因原告申报不实，致被告在淮信大楼产权尚有争议的情况下向原告颁发产权证，被告依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一项、第二十七条，《淮阴市权属登记管理办法》第二十八条的规定注销淮房字４６８５４号产权证是正确的。被告的注销决定事实清楚，证据充分，适用法律正确，符合法定程序。原告的诉讼理由不能成立。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决维持被告于２０００年５月２９日作出的关于注销淮房字４６８５４号房屋所有权证的决定。案件受理费１００元，其他案件受理费６００元，合计７００元，由淮信公司负担。

上诉人淮信公司上诉称，一审判决是错误的。上诉人申请产权登记时所提供的申报材料是真实、有效、充足的，符合核发产权证的法定条件。委托代建合同、淮信公司“８．２７”工作会议纪要并不属于《城市房屋权属登记管理办法》规定的“其他证明文件”，更不属于申请房屋产权登记的重要材料。所谓房屋所有权证成为司法部门解决民事争议的法律障碍也是不能成立的。金信公司称其为淮信大楼提供了１６００余万元的资金和建筑材料，与事实不符，且与本案无关。请求本院判决撤销一审判决、撤销被上诉人作出的注销决定。

被上诉人房管局答辩称，登记机关颁发产权证的前提条件是权属清楚，产权来源资料齐全。权属有争议应不予登记。委托代建合同、淮信公司“８．２７”工作会议纪要等资料足以说明淮信大楼的产权存在争议，当时发证不符合《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定。被上诉人根据委托代建合同，完全有理由判断淮信大楼权属不清，产权处于争议状态，因而注销房产证是正确的。且上诉人隐瞒与房屋权属情况有关的文件，构成申报不实，注销淮房字第４６８５４号产权证完全符合立法精神。被上诉人同时认为注销决定并不影响当事人的合法权益，应通过民事途径解决有关产权的争议。请求本院维持一审判决。

被上诉人淮阴金信公司和信托公司答辩称，淮信大楼的土地使用权和淮信大楼不是淮信公司注册资本的组成部分，即不为三方股东中任何一方出资的股份，而是金信公司根据委托代建合同出资１２５５万元及６４０余万元建筑材料而建成。该大楼建成后一直由金信公司、信托公司占有、使用和收益。房管局作出的注销决定是正确、合法的。请求本院维持一审判决。

原审被告向原审法院提交的证据材料有：１．１９９８年１月８日金信公司与淮信公司签订的委托代建合同书；２．淮信公司“８．２７”工作会议纪要；３．原告向淮阴市自来水公司申请淮信大楼水费单独结算的报告及原告向淮阴市供电局申请淮信大楼电费单独结算的报告。原审被告以上述证据证明原告在申领产权证时淮信大楼的产权有争议，而原告隐瞒了以上材料不向被告提供，属申报不实，影响了其对淮信大楼产权的判断。其注销行为是合法的。

原审原告向原审法院提交的证据材料有：１．关于兴建淮信大楼的立项报告；２．淮阴市计划委员会关于新建淮信综合用房项目建议书的批复；３．淮信大楼可行性研究报告；４．淮阴市计划委员会关于扩建“淮信大楼”可行性研究报告的批复；５．９７２００３０号《建设用地规划许可证》；６．淮阴市人民政府淮土字（１９９７）第２４号拨用土地批准通知书；７．淮市出补（１９９８）第１号《国有土地使用权出让合同》（划拨土地使用权补办出让合同）；８．淮阴市人民政府同意出让国有土地使用权批准手续；９．９８１０２１２号《建设工程规划许可证》；１０．淮信大楼竣工验收报告，以此来证明其依法办理了一系列建设审批手续，合法拥有淮信大楼的所有权。在申领产权证时已按规定提交了所有必须的文件，应该取得房屋所有权证，注销其所有权证是违法的。

原审第三人向原审法院提供的证据材料有：１．金信公司为淮信大楼提供资金１２５５８１９３．６３元和价值６４０３６１５．０１元的建筑材料的证据；２．金信公司在大楼竣工后占有使用、对外出租收取租金和交税的证据；３．徐维田的情况说明。原审第三人以上述证据证明金信公司才是淮信大楼的合法所有权人，房管局在将所有权证错误发放给淮信公司后，主动注销是合法的。

上述证据均已随案移送本案，各方当事人在二审庭审中未有新的证据提供。

经庭审审查，对原审原告提供的证据当事人均无异议，且已经一审法院当庭质证，符合证据客观性、相关性、合法性原则，本院予以确认。原审被告房管局提供的《“淮信大楼（北楼）”委托代建合同》，该合同约定金信实业公司于淮海南路东侧、国贸大厦南侧新建一栋淮信综合办公楼，委托淮信房地产开发有限公司代建。原审被告以此证明淮信大楼为金信实业公司所有，存在产权争议。经审查，本院认为根据我国有关法律法规的规定，从事房地产开发或项目建设，应经项目审批及取得建设项目用地的土地使用权。原审被告没有提供淮信大楼建设项目及土地使用权为金信实业公司所有的证据，且该合同的订立发生在淮信公司已合法取得淮信大楼项目审批及土地使用权后，故该委托代建合同不具有证明委建事实成立和淮信大楼为金信实业公司所有的效力。对该委托代建合同本院不予采信。基于该委托代建合同不能证明委托代建事实成立，不能证明淮信大楼为二原审第三人所有，原审被告及原审第三人所举其它证据亦不能证明本案事实，本院不予采信。

本院根据上述有效证据，对案件事实认定如下：上诉人淮阴市淮信房地产开发有限公司系依法成立的有限责任公司，公司法定代表人殷林，经营范围为房地产开发、房屋维修等，公司股东为淮阴市信托投资公司、淮阴市金信实业公司和自然人殷林。１９９７年２月２６日，淮信房地产公司向清浦区计经委递交《关于兴建淮信大楼的立项报告》。１９９７年３月１１日，淮阴市计划委员会以《关于新建淮信综合用房项目建议书的批复》同意建设淮信大楼，并于１９９７年５月１３日批复同意淮信大楼可行性研究报告。１９９７年４月１６日，淮阴市建委向淮信房地产公司核发了９７２００３０号《建设用地规划许可证》。经淮信房地产公司申请，淮阴市人民政府于１９９７年６月５日核发了淮土字（１９９７）第２４号拨用土地批准通知书；１９９８年３月２８日，就已拨用土地，淮信房地产公司与淮阴市国土局签订了淮市土出补（１９９８）第１号划拨土地使用权补办出让合同，即《国有土地使用权出让合同》；１９９８年４月７日，淮阴市人民政府批准了该土地出让合同。１９９８年６月１１日，淮阴市规划局向淮信房地产公司颁发９８１０２１２号《建设工程规划许可证》。１９９８年１２月２０日，淮信大楼通过竣工验收。２０００年１月５日，淮信房地产公司向淮阴市房产管理局申领产权证；１月２４日，经淮阴市房产管理局审核，颁发了淮房字第４６８５４号房产证。后经淮阴市金信实业公司提出异议，２０００年５月２９日淮阴市房产管理局以淮信房地产公司申报不实为由，作出注销淮房字第４６８５４号房屋所有权证。

庭审辩论中，各方当事人围绕本案争议的焦点即淮信大楼权属是否清楚，委托代建合同是否为必须提供的证明文件，不提供是否构成申报不实等方面，对被诉具体行政行为的合法性、原审裁判的合法性进行了辩论。上诉人认为淮信大楼产权归其所有，有一系列的批准文件为证；委托代建合同等并不是法定必须提供的证明文件，不提供并不构成隐瞒重要资料；在其已取得产权证的情况下，不存在权属不清的问题，不应注销已取得的房屋所有权证。被上诉人房管局认为委托代建合同、淮信公司“８．２７”工作会议纪要等是必须提供的产权证明文件，淮信公司却予以隐瞒，而所隐瞒的这一部分文件足以认定淮信大楼存在产权争议；房管局在权属不清时注销所有权证，待权属清楚后再发证是正确的。被上诉人金信公司及信托公司除与房管局持相同观点外，还认为金信公司才是合法的所有权人。

本院认为，依据我国有关法律法规的规定，对房屋等不动产建设应在有权机关审批同意，并合法取得土地使用权后进行。因此，新建房屋所有权的取得亦应以取得土地使用权，取得规划、建设等行政主管部门的批准文件为前提和条件。基于此，对建设项目的资金投入并不意味着投资者必然成为建设项目的所有权主体。淮信公司依法取得了淮信大楼的所有建设审批文件，拥有淮信大楼建设项目的土地使用权，依照法律规定应当拥有淮信大楼在房屋所有权。原审第三人金信公司虽然提供了有关其投资淮信大楼建设的部分证据，但这不能成为其合法取得淮信大楼的依据；有关主管机关也不应据此即支持其对淮信大楼主张所有权。

房屋所有权证是房屋管理部门核发的房屋所有权合法凭证，以拥有所有权为前提。依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，新建房屋所有权证的取得须经初始登记，由房屋管理部门审查后，予以发放。淮信公司依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，向房管局提交了包括用地证明文件在内的一系列文件，申请淮信大楼房屋所有权初始登记。这些行政法律文件已充分说明淮信公司完全拥有淮信大楼的所有权，淮信大楼的所有权是明确、清楚的，并无争议。淮阴市房产管理局经审核，向其颁发了第４６８５４号房屋所有权证，并无不当。淮信公司不提供委托代建合同等文件，并不影响淮信大楼的权属的确定，也不构成《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第（一）项及第三十五条规定的申报不实。原审第三人金信实业公司依据其与淮信公司签订的委托代建合同，向淮阴市房产管理局主张淮信大楼为其所有的主张于法无据。被上诉人淮阴市房产管理局向淮信公司发证后，又以淮信公司隐瞒重要资料，影响其对淮信大楼的权属的确认为由，注销房屋所有权证的行为缺乏事实根据和法律依据。上诉人的上诉请求符合有关法律法规，应予支持。被上诉人房管局及被上诉人金信公司、信托公司的答辩理由不能成立。被上诉人房管局注销淮房字第４６８５４号房屋所有权证，认定事实及适用法律错误，应予撤销。一审法院对应予撤销的被诉具体行政行为予以维持，属认定事实不清，适用法律错误，亦应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第１目、第２目及第六十一条第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省淮阴市中级人民法院（２０００）淮行初字第９号行政判决；

二、撤销淮阴市房产管理局２０００年５月２９日作出的《关于注销淮房字第４６８５４号房屋所有权证的决定》。

三、责令淮阴市房产管理局在收到本判决书之日起３０日内向上诉人淮信公司颁发淮信大楼的所有权证。

一、二审案件受理费１４００元，由被上诉人淮阴市房产管理局负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 李玉柱
审 判 员 周守才
代理审判员 郑琳琳
二○○○年十二月八日
书 记 员 耿宝建