婚前一方按揭购买、婚后夫妻共同还贷的商品房所有权归属

　　裁判要旨]婚前一方支付首付款以按揭货款方式购买的商品房，婚后夫妻双方共同偿还银行货款，离婚时双方对房屋所有权归属有争议的，应认定该商品房为夫妻共同财产。

　　【案情】

　　原告：方某(男方)。

　　被告：韩某(女方)。

　　原告方某与被告韩某于1997年10月12日经人介绍相识，2001年8月8日登记结婚，双方均系初婚，婚后无子女。双方在婚后初期感情尚可，后因家庭琐事及经济问题产生矛盾。方某诉至本院要求与韩某离婚，韩某表示同意。另，1999年12月10日，方某与北京市朝

　　城市建设综合开发公司(以下简称城开公司)签订了北京市内销商品房预售契约一份，约定购买位于北京市朝阳区惠新西街X号院惠新苑小区房屋一套(以下简称惠新苑房产)，方某于当日支付首付款226641元。2001年6月27日，方某与招商银行北京分行东三环支行签订个人住房抵押贷款合同，贷款金额41万元。2001年7月20日，因惠新苑房产暖气横管问题，城开公司返还方某购房款34719元。截至2006年5月，方某与韩某婚后共偿还贷款163731.59元。该房屋已经取得产权证，现抵押于银行。

　　庭审中，方某认为该房屋系其婚前财产，不同意作为夫妻共同财产分割;韩某则认为在双方婚姻关系存续期间，该房屋贷款系使用夫妻共同收人进行偿还，应作为夫妻共同财产予以分割，其本人一直在该房内居住，又无其他住房，应将此房判归其所有。双方要求合理分

　　割的其他财产，包括崇文区前门东大街8号楼3-502室的房产、3空间房产各一套，牌号为FT3083的帕萨特轿车、双方的住房公积金、股票和婚后出资公司财产，要求分担惠新苑房产的物业费等共同债务。同时，韩某提出方某在婚姻期间与第三者同居，要求支付10万元损害赔偿金。

　　惠新苑房产经北京市价格认证中心评估，现值为966072元。本案双方当事人的争议主要集中于该套房产的所有权归属问题。

　　【裁判】

　　北京市朝阳区人民法院经审理认为，婚姻关系的建立与维系应以夫妻感情为基础。原、被告婚后因不能正确处理家庭琐事，彼此又缺乏沟通，致使双方感情破裂，现双方均同意离婚，本院不持异议。就惠新苑房产，虽该房屋系方某婚前与城开公司签订的购房合同，但

　　因双方婚后才开始分期偿还上述房产贷款，故应认定该房屋系夫妻共同财产。对于原告婚前按照房改政策购买其原单位分配的位于崇文区前门东大街8号楼的房产，法院认为，该房产系原告婚前用个人积蓄购买，应属原告的个人财产，虽然在婚后变卖或出租该房，由于价值取得始于婚前财产，故因该房而取得的财产收益应属于原告个人所有;对于原告婚后出资成立公司一节，由于原告拒绝提供相关证据材料，使本院不能查明公司资产、收益，特别是原告主张的公司负债等，其应承担对其不利后果的责任;车牌号为FT3083的帕萨特轿车因系双方婚后购买，而被告所称赠予一节，因无证据证明，应认定为夫妻共同财产;对于3空间房产，亦因双方婚后购买，应为双方共同财产;对于被告所称股票一节，因未提供相关证据，本院不予认定。双方均认为被告的住房公积金为双方共同财产，本院不持异议。对于双方所称的共同债务除惠新苑房产的物业费12085.2元外，因双方所举证据均出自与一方当事人有利害关系的人员及单位，又无其他证据予以佐证，本院难以采信。关于被告提出的损害赔偿一节，法院认为，根据被告所提供的原告与他人同居地的物业公司工作人员、门卫、邻居等不同身份、不同职责的3位证人证言，并结合被告提交的视听资料、照片显示的内容，可以认定原告与朱某同居的事实成立，原告与朱某同居的行为确给被告身心造成一定的伤害，具体损害赔偿数额由本院酌定。

　　综上所述，根据本院查明的事实及照顾女方权益的原则，并结合双方实际工作生活情况依法合理分割双方财产，依据婚姻法第三十二条、第四十六条规定，判决如下：

　　一、准予原告方某与被告韩某离婚。二、位于惠新苑房产归被告韩某所有，该房尚未归还的贷款及尚欠的物业费由其自行负担;该房内的家用电器归被告韩某所有;自该房可办过户手续之日起30日内由原告方某为被告韩某办理过户手续，韩某予以配合并支付该房产

　　过户费用。三、位于北四环东路115号3空间家园D栋D座房屋归原告方某所有，该房尚未归还的贷款由其自行归还，该房内属于双方的财产归原告方某所有。四、车牌号为FT3083的帕萨特轿车归原告方某所有，由被告韩某于本判决生效后30日内为原告方某办理过户手续，方某予以配合并支付该车的过户费。五、被告韩某于本判决生效后10日内给付原告方某住房公积金款15790元。六、被告韩某于本案判决生效后10日内给付原告方某房产折价款22万元。七、原告方某于本判决生效后10日内给付被告韩某公司投资折价款38万元。八、原告方某于本判决生效后10日内支付被告韩某损害赔偿金8万元。九、其他现在谁手中财产即归谁所有，其中个人衣物及用品归个人所有。

　　宣判后，原告方某不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。二审期间，法院主持双方调解，最后双方当事人达成调解协议。

　　【评析】

　　本案系当下社会一起比较常见的典型的离婚纠纷，原、被告双方在离婚时要求分割的财产种类繁多，形式多样，有房产、车辆、股票、公司资产、住房公积金等，同时鉴于被告的非法婚外同居行为，原告还提出精神损害赔偿。案件复杂的事实情形下，双方当事人产生争

　　议较大的部分仅是惠新苑房产的权属认定，也就是说本案的争议焦点主要在于：婚前一方按揭购买、婚后夫妻双方共同还贷的商品房归属问题该如何认定。对此，主要存在以下三种意见：

　　第一种意见认为，应当认定惠新苑房产为方某的婚前个人财产。理由如下：首先应认定婚前按揭购房产与婚姻关系之关联性。婚前按揭贷款购房存在购房人、出卖人(如开发商)和贷款银行三方的关系，即购房者与开发商的房屋买卖关系、购房人与银行的房款借贷关

　　系以及出卖人与银行的保证关系。当购房人与开发商签订了购房合同，在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划给开发商，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向银行偿还借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的履行债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。因此，除非主张按揭购房系夫妻共同财产的一方能够证明婚前按揭购房系双方合意并达成书面约定，否则，婚前按揭购房行为与婚姻关系就没有必然的关联。另外，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第19条就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化为共同财产。据此，可以理解为婚前一方按揭所购之房与婚姻关系无必然关联，不因夫妻婚姻关系的延续而转化为共同财产。故，本案诉争的房产应归万某所有。对于婚后夫妻共同还贷行为，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，如此，离婚时享有房屋所有权的方某应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给韩某一方即可。

　　第二种意见认为，应该认定惠新苑房产为方某与韩某的夫妻共同财产，主要是依据不动产所有权登记生效的时间来认定房屋所有权之归属。理由如下：根据城市房地产管理法第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第三十七条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。从以上规定可以看出，婚前个人购置的房产，因没有取得房产证而不具有所有权，依法只能占有、使用、收益，但没有处分的权利。婚后缴纳了部分房款取得房产证，证明该房产是在婚后取得了所有权。根据婚姻法的有关规定，夫妻关系存续期间取得的财产属夫妻共同财产。对该房产的分配，应按当时该房产的市场行情确定价格，该价格与所交房款形成的差额即是房屋的升值。如果婚前个人购置房产的一方分得该房，其扣除婚前所交房款及升值的价款后，剩余部分价款的一半支付对方;反之，如果另一方分得房产，将把婚前所交房款及升值的价款支付给对方后，共同所交房款和升值部分价款的一半支付对方。本案中，惠新苑房产虽系方某婚前以按揭贷款方式购买的房屋，但其至婚后才获得房屋所有权证书，根据不动产物权登记生效主义，不论方某婚前已支付多少款项，只要取得所有权证书是在婚姻关系存续期间，就应当认定该房产为夫妻共同财产。易言之，若本案诉争房产的所有权证书系婚前取得，则应当认定为婚前个人财产。

　　第三种意见主张，应认定惠新苑房产系夫妻共同财产，但其理由主要是婚后夫妻双方共同偿还了房屋贷款。

　　笔者同意第三种意见。理由如下：首先，相关的规范性法律文件对婚前一方享有特别权益，婚后双方共同还款以保护和维持该特定权益的情形，一般按夫妻共同财产处理。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>解释(二)》第19条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中答复，对于夫妻共同居住的公房，一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的，离婚后双方均可承租。对于上述婚前一方居于特定的身份关系或国家福利性政策所特别享有的一种承租权或购买权，于婚后由夫妻双方以共同财产共同购买或还款的房屋，均按照夫妻共同财产处理，主要在于把这种婚前一方享有的特别权益平等地分配给婚后共同还款的另一方，以维护婚姻关系的稳定，保障双方的平等权益。对于婚前一方按揭购买、婚后共同还贷的商品房的情形，婚前一方虽然支付了首付款，但由于婚后另一方能够积极地共同偿还贷款，为维护婚姻关系的稳定，也应将房产价值平等的分配给另一方。本案中，诉争房屋虽系方某婚前按揭购买并支付首付款，但自双方形成婚姻关系之日起，该房屋的相关权益也随之转化为双方共同享有，比如共同居住、共同出租收益等，且韩某在婚后积极地与原告共同偿还了银行贷款，故韩某可以平等地与方某共同享有对该房产的所有权。

　　其次，从我国婚姻法第十七条、第十八条、第十九条规定的内容来看，对夫妻财产处理的规定采用的是以约定财产制优先、法定财产制为基础、夫妻特有财产制为补充的夫妻财产制度，而法定财产制是夫妻婚后所得共同制或夫妻共同财产制，即除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得的财产，均归夫妻共同所有，夫妻双方享有平等的财产所有权。因此，在通常情况下，除夫妻个人特有的财产和夫妻约定属于个人所有的财产外，婚姻关系存续期间双方或一方所取得的财产均属于夫妻共同财产，这里可以包括由婚前一方按揭购买，婚后共同还贷的商品房。如要排除该房产为夫妻共同财产，则必须认定为夫妻特有的财产，或者证明曾书面约定为夫妻个人所有的财产。本案中，由于方某将婚前按揭购买的房屋所有权证书抵押给了银行，此时其取得的是有限制的所有权，而不是完整的所有权，其不能自由处分该房产，需要夫妻另一方对维持和实现完整的所有权而付出的帮助和努力，故该房产既不属于婚姻法第十八条规定的一方的婚前财产，亦不属于夫妻特有财产，应认定为夫妻共同财产。

　　最后，在认定惠新苑房产为夫妻共同财产之后，还需确定分配该房产的合理方案。最高人民法院《审理离婚案件如何处理夫妻财产若干问题的意见》中提出了处理夫妻财产的原则，即人民法院审理离婚案件对夫妻共同财产的处理，应当依照婚姻法、妇女权益保护法及相关法律规定，分清个人财产、夫妻共同财产，应该坚持男女平等，保护妇女、儿童的合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的原则，合情合理地予以解决。据此，相关规范性法律文件对分割夫妻共同财产涉及的房屋等不动产提出了处理意见。针对一般情况下不宜分割使用的共有房屋，最高人民法院《审理离婚案件如何处理夫妻财产若干问题的意见》第13条做出了规定：“对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应当给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。”

　　另外，针对双方没有子女或子女已经成年无需照顾，或者离婚是因女方过错而导致的情况，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>解释(二)》第20条做出了规定，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院应分别处理：双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。上述原则和规定为合理分割共有房产提供了充分的依据。就本案而言，一审法院就是依据双方实际工作、生活情况及照顾女方权益的原则将诉争房屋分配给被告韩某，至于对未取得房屋所有权一方的补偿，一审法院以分配其他房产或财产形式作为对原告方的补偿。

　　如若本案诉争财产仅有惠新苑房产，那么该如何补偿呢?笔者认为，应该以双方支付银行贷款的比例来计算房屋的现有价值(房屋评估价格，包括房屋现有的升值部分)，从而对未取得房屋所有权的一方给予相应补偿。