一房一价遭遇潜规则

　　一房一价早有多地实施，缘何收效甚微却又被重申且推广？近日，一位地产开发企业人士再曝明码标价下的“潜规则”游戏。他对本报透露，有某些地方的政府部门私下通气开发商在申报房价时可按5%~10%等不同幅度微涨。

　　记者近日在某论坛现场和多位开发商、业内人士交流时，大家也从不同侧面证实了这个“潜规则”。而在记者随后从北京建设网公开信息随机抽取的楼盘调查中，也发现这种浮动空间的存在。

　　对于“潜规则”的存在，部分业内人士认为，这在业内一直是心照不宣的秘密。另外，相关地方政府部门和开发商的默契，很大程度在于地方政府对土地财政的依赖，以及房价涉及多条产业链利益。一房一价可以规范部分随意哄抬房价的市场行为，却并非根治高房价的处方。

　　明码标价下的“潜规则”

　　国家发改委重申一房一价的规定却未能避开地方政府和开发商的“潜规则”。

　　3月22日，国家发改委网站发布《商品房销售明码标价规定》(以下简称规定)称：商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价，即“一套一标”。今年5月1日起正式实施，可以自行降价，打折销售，涨价必须重新申报备案。

　　就在此规定发出不久，上述消息人士向本报透露，相关部门已于此前私下跟开发商通气，可在申报房价时按5%~10%的幅度进行微涨。而记者也在随后与多家开发商证实价格申报浮动空间确实存在。“幅度不会太大，空间肯定有。”

　　随后，记者在北京建设网上选取部分楼盘进行抽样调查。其中，有一个3月26日开盘的项目四号楼二单元某房间，网上显示，建筑面积168.05平方米，单价18734元/平方米，记者以购房者身份进行了解，该楼盘销售人员表示：“我们周末开盘的楼盘均价在17000元左右，具体价格要开盘时确定。”记者询问这个价格是否为网上标价后的折扣价，该工作人员当即予以否认：“我们的房子从来没有降过价，是从15000元开始涨起来的，网上那个价格不准，我们也没有170平方米以下的房子。”

　　而以面积170平方米计算，每平方米差价在1734元左右，网上标价在即将售价上增加了29万元，涨幅在10%左右。

　　河北某地方政府的规定也印证了默许涨幅的范围：对于开发商公示价格后需要上调价格的，房管部门要求，若上调价格幅度较大，超过10%至15%以上者，开发公司还必须填报一份调价情况说明，注明调价原因。

　　地产界“大炮”任志强针也在微博中自曝行业潜规则，称为了应对国家发改委日前下发的规定，房地产开发商会先以高价申报，然后再打折优惠卖房，把价格调节的余地控制在自己手中。这种游戏在任何打折商店早已屡见不鲜。

　　“就算买小商品也要讨价还价，更何况房子。”一位武汉开发商接受记者采访时表示，预留一定的空间也是为了把握销售节奏。

　　“一房一价不是新鲜事，在北京早就执行了。”北京首钢融创房地产开发有限公司营销副总经理楼艳青对记者说。实际北京早在2010年5月就已开始实施商品房明码标价。

　　不光北京，全国部分城市如上海、广州、江苏等地都已经实施一房一价多时。现在一些地方政府也纷纷在发改委规定后跟进。

　　“我们正在开会研究此事。”文昌平海建高发展有限公司企划部一位负责人对记者说，企业会按政府的游戏规则行事，因为早就实行一房一价，发改委的规定对企业不会有明显影响。

　　原因在于利益博弈

　　尽管一房一价早已在部分省市推行，一个不争的事实是，各地房价逐年看涨。“除了2008年，北京房价哪年没涨？现在一个月都可以涨8%~9%。”北京工商大学经济学院教授季铸质疑了政府参与定价的依据，认为政府和开发商如此默契主要原因是各方利益驱使，特别是地方政府对土地财政的过于依赖。

　　北京本地一位开发商程峰(应本人要求匿名)接受本报记者采访时表示，发改委此举目的是防止开发商坐地涨价，抑制房价过快上涨。他分析现在国家出台这么多调控政策，目的是让开发商不要再有幻想，政府的政策是很坚决的，而“潜规则”是因为开发商和地方政府各有“苦衷”。

　　“最坚决的一个想法是要政策落地，怎么落地？”程峰说，这就和卖白菜一样，全部摆在菜案上，把限制死的东西让购房者更直观地看到。这可以让购房者感到政府行政的有效性，或是有为而治，减少民怨，充分增强政府公信力。另外也能减少购房人在建委等部门的投诉，同时让购房人更直接地买到他想买的房。他坦承，这对开发商利益实际没有太大影响。

　　不过，他认为，因为价格的完全公开，减少了开发商网上拔高房价、少量多批推房、伪造热销等玩障眼法的手段，因此开发商会把差价定得更小，会加快开盘速度和销售速度。

　　针对此规，中国房地产研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示，商品房价格调整随意性过大，在控制房价过快上涨过程中，明码标价是第一步。如果供求关系实在紧张，申请涨价要提出理由。对于什么是合理价格的标准，顾云昌认为，开发商主要还是根据市场需求来定价。

　　海南耀星置业有限公司市场销售部经理李佩茹接受记者采访时表示，此举只会对未来房价上升较快的区域产生影响。房地产涉及上下游行业非常多，需要稳定发展，政策的调整对楼市变化会直接影响股市大盘波动。

　　为什么默许申报价格上面有一定的虚浮空间？程峰认为，首先，不说政府本身允许有浮动，房子本身的价格也存在一个高位，政策不可能让其回落到一个特别明显的价格底线上，这样对很多已购房者，或是相关链条产业，都会产生明显的影响，对房地产业的健康发展是不利的。其次，开发商本身申报的价格也有一个空间，这更多是市场的商业法则在左右。市场上所有的产品都会有这个因素，不可能出来一个价格就永远不变，毕竟这关系到市场的流通。一旦价格定死可能就会变成死盘，对区域经济、产业会有很大影响。

　　“我觉得开发商更多要做的就是把产品做好，尽快地把产品卖出去。”程峰说这样做才会更踏实，因为说不定下一步就会在哪里再出调控政策。