预售商品房怎样转让

我在2005年11月购买了一套期房，交房时间是2007年4月。现在由于资金紧张，我想将已购期房卖掉，请问对此法律有无规定？

　　律师解答:

　　依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。据本律师了解，国务院尚未出台具体相关规定。

　　从法理上分析，由于预售商品房的转让是在出卖方取得房地产权证之前，故预售商品房转让性质应为合同的转让。根据我国《合同法》相关规定:合同权利的转让不需征得合同对方当事人的同意，只需通知债务人即可；而合同权利、义务一起转让则需经过合同对方当事人的同意。就商品房预售合同而言，购房者的主要权利是取得商品房产权，主要义务是付清房屋价款。如果购房者已付清全部房屋价款，则该转让不需开发商同意，反之，就需要开发商认可。

　　但是由于房子是不动产，涉及登记和备案的问题，而再转让又没有具体规定，故当期房价格波动明显时，关于期房转让的问题纠纷不断。

　　对于杨先生而言，建议区分以下不同种情况，根据本人实际做出自己的选择:

　　1、预售商品房尚未付清房款:购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同。2、已付清预售商品房总价款:购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商。

　　当然，购房人也可与开发商直接协商办理商品房预售合同终止手续，得到开发商同意后，分别到房地产交易中心注销预售合同备案登记、与贷款银行办理终止贷款合同、注销抵押登记等手续。上述手续办清后，新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案。

　　此外，关于期房转让问题还要特别提醒广大读者注意以下问题:

　　1、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续。但是，为防止投资者对期房的投机行为，许多地方政府尚未设置期房转让的备案机构。此种情况下，如果不能对再转让进行备案，则只能等到出让方领取房屋所有权证后再行过户给买受人。如此一来，期房再次购买人的合同风险将大幅增加。

　　2、如果出让方办理了商品房抵押贷款，而买受人也要办理商品房抵押贷款，则双方应共同到原贷款银行咨询能否办理“转按揭”手续。如果可以且符合贷款银行的其它要求，买卖双方可直接办理“转按揭”手续。如果买受人不需办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，否则将会给双方办理备案或产权登记带来不必要的麻烦。