黑龙江省经济信息中心诉吕世铎、刘桂荣腾退房屋纠纷案

原告：黑龙江省经济信息中心
被告：吕世铎，男，３４岁，住哈尔滨市香坊区六顺街８８号１门１６２号。
被告：刘桂荣，女，７７岁，住同上。

１９８７年１０月初，黑龙江省经济信息中心分配给其职工吕晓南住房一套，位于哈尔滨市香坊区六顺街８８号１门１６２号。吕晓南承租后，于同年１１月中旬去加拿大陪丈夫读书，房屋即由吕世铎（吕晓南叔父）、刘桂荣（吕晓南祖母）居住。１９８８年２月，吕晓南给单位写信 ，要求停薪留职，黑龙江省经济信息中心批准其办理停薪留职两年（从１９８８年２月１日起至１９９０年２月１日止）。１９９０年１月３日，黑龙江省经济信息中心办公会议决定：吕晓南必须在１９９０年２月１日前回单位上班，否则按自动离职处理，并将此决定告诉吕晓南之母予以 转达，但吕晓南没有回音。１９９０年２月１日，黑龙江省经济信息中心作出决定，对吕晓南按自动离职处理。同年４月１日又决定收回吕晓南承租的房屋。吕世铎、刘桂荣以受吕晓南委托，为其代管房屋为理由，不同意交出房屋。 据此，黑龙江省经济信息中心向哈尔滨市香坊区人民法院起诉，以吕晓南承租的房屋系单位产权，现单位已将吕晓南开除为理由，要求在该房居住的吕世铎、刘桂荣腾房。 吕世铎、刘桂荣辩称：我们是应吕晓南请求为其看家的，吕晓南并没有将该房转借给我们。吕晓南是出国陪丈夫读书，回国后仍需住房，所以不同意退房。

【审判】

香坊区人民法院经公开审理查明：双方争议之房，是黑龙江省经济信息中心分配给本单位职工吕晓南承租居住的。吕晓南出国前，请求其奶奶刘桂荣为其看管房屋及家庭财产，吕晓南叔父吕世铎为照顾刘桂荣，也居住在此房。吕晓南出国陪读，超出批准的期限，已被单位按自动离职处理。 据此，香坊区人民法院认为：吕晓南现在国外陪其丈夫读书，虽被按自动离职处理，但在国内没有解决其它住房前，应保留其房屋承租权。现二被告受承租人委托代为看管房屋及财产，也是合法的。原告提出吕晓南将此房转借、转让，请求二被告腾房，证据不足，不予支持。于１９９ ０年１２月２２日判决：驳回黑龙江省经济信息中心的请求。

判决后，黑龙江省经济信息中心不服，仍以原起诉理由提起上诉。吕世铎、刘桂荣同意原判决。

哈尔滨市中级人民法院经公开审理认为：案外人吕晓南承租黑龙江省经济信息中心的住房，在其出国期间，委托亲属即二被上诉人看管该住房及财物，是正常合理的，不存在将该住房私自转借、转让给二被上诉人居住的问题。虽然承租人吕晓南已被按自动离职处理，但并不说明吕晓南 已丧失了对该住房的承租使用权。黑龙江省经济信息中心决定收回该住房，至今也未得到承租人吕晓南同意与否的答复。根据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的有关规定，黑龙江省经济信息中心的收房决定不具有法律效力。因此，二被上诉人受承租人委托看管该住房及财物的行为应受保护，黑龙江省经济信息中心要求二被上诉人腾房无理，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，于１９９１年６月１日判决：驳回上诉，维持原判。

黑龙江省经济信息中心对二审判决仍然不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。 黑龙江省高级人民法院经审查认为：《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十五条规定：“承租人租用的公有房屋，不准私自转让、转借和改变用途。私自转让、转借、改变用途的，应限期收回。”《黑龙江省城镇公有房产管理条例实施细则》第九条规定：“承租人租用的公有住宅用房，屋内虽有物品但无人居住等无正当理由空闲三个月以上的，由产权单位收回。”案外人吕晓南去国外陪读，至今未归，其住房一直由其叔父吕世铎居住至今。黑龙江省经济信息中心根据上述规定，收回吕晓南的住房，并要求吕世铎腾房是有道理的。本案一、二审法院判决适用法律错误 。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二款和第一百八十三条规定，经本院审判委员会决定：指令哈尔滨市中级人民法院再审。

再审期间中止哈尔滨市中级人民法院二审判决的执行。再审裁定于１９９１年１２月２６日作出。 根据黑龙江省高级人民法院的指令再审裁定，哈尔滨市中级人民法院经再审查明：黑龙江省经济信息中心将争议之房分配给吕晓南承租后，吕晓南未搬进承租之房，即交其祖母刘桂荣和叔父吕世铎夫妻居住。吕晓南出国陪读至今未归。据此，哈尔滨市中级人民法院认为：吕晓南出国长 时间未归，应将其承租之房交由产权单位管理；而其以看房为理由，未经产权单位同意，私自将承租之房借与亲属刘桂荣、吕世铎居住，违反公有房产管理有关规定。黑龙江省经济信息中心要求现居住人刘桂荣、吕世铎腾房有理。原判驳回其诉讼请求，适用法律不当。依据《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（二）项之规定，于１９９２年４月２８日判决如下： 一、撤销香坊区人民法院和本院原一、二审判决。 二、刘桂荣、吕世铎等人于本判决送达后十日内，将香坊区六顺街８８号１门１６２号住房腾出，交黑龙江省经济信息中心。

【评析】

单位将其所有的房屋，分配给本单位的职工承租，这种房屋租赁关系不同于一般的房屋租赁关系，它是以承租人和单位之间的劳动法律关系为基础的。因此，单位职工承租单位的住房，首先是劳动者享有单位提供的福利待遇的权利，然后才是根据租赁关系履行承租人义务的问题。同时 ，单位给职工分配住房承租，又是为了尽可能满足职工及其家庭成员的住房需要。所以，在一般情况下，这种租赁关系具有相对的稳定性。在职工调离本单位又没有其他住房的情况下，房屋产权单位也不能以其已调离为理由，要求收回住房，解除租赁关系。以上特点决定，单位分配给职工 承租的住房，无论是在职职工，不在职职工，还是已不属本单位的职工，只有在超标准住房和不需要此住房的情况下，单位才能收回该住房，解除租赁关系。承租人将承租的公有房屋空闲、自行转让、转借或者改变住房居住用途的，都属于已经不需要此房的情况，产权单位有权收回该住房 。承租人如不交回承租房的，产权单位有权向人民法院起诉，要求解除租赁关系和要求承租人腾退房屋。 本案争议房屋承租人吕晓南出国陪丈夫读书，到期不归，本单位对她按自动离职处理，并通知她要收回住房，她不予答复，也不回国居住此房，这可以说明，她已经不需要此住房；同时，刘桂荣、吕世铎又不是与她同住的家庭成员。因此，她就不再享有原单位提供的福利待遇的权利， 单位有权要求法院予以收回。正如哈尔滨市中级法院在再审判决中所认定的，吕晓南承租此房后，未搬进居住，并且在未经单位同意的情况下，交给不是与她同住的其他亲属居住。这足以说明，吕晓南根据本不需要此房，单位是有权予以收回的。

因此，再审判决支持黑龙江省经济信息中心 的请求，判决对方当事人腾房，是正确的。 应当指出的一点是，本案原一、二审判决及再审判决，没有将承租人吕晓南列为当事人，这是不对的。因为本案黑龙江省经济信息中心只是和吕晓南建立了房屋租赁关系，刘桂荣、吕世铎是根据吕晓南的意思表示住进此房的。黑龙江省经济信息中心应以该法律关系的对方主体，即吕晓南为被告，要求解除双方之间的房屋租赁关系，并要求吕晓南腾出房屋。而刘桂荣、吕世铎只能是本案的无独立请求权的第三人。本案的处理结果，同他们有法律上的利害关系，而黑龙江省经济信息中心同他们没有直接的法律关系。