婚前个人按揭购房 离婚按出资比例分割

11月15日最高法院公布《〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释(三)》征求意见稿，借此机会本人来和大家一起分析一下婚前个人按揭购房婚后共同还款，在此情况下该住宅还是不是个人财产的问题。

近年来，由于住房价格不断攀升，和年轻人对生活质量要求的提高，在中国，越来越多的人倾向与学习西方文化——花未来的钱，享受现在的生活，即越来越多的年轻人在购房时选择按揭，而不再是赞够了钱再买房。另外，随着我国对私有财产保护力度的增大，在现实社会多了很多的复杂关系，一个更为突出而又不可回避的问题就是：年轻夫妻一方在婚前购房只能在先支付一部分首付款的情况下，依赖按揭贷款来完成。婚后，夫妻双方共同归还贷款。那么在离婚时该房产是否属于夫妻共同财产？如果不属于夫妻共同财产，那么对共同还贷一方偿还的贷款部分如何处理呢？对房屋增值部分又该如何处理呢？下面举一案例进行分析、说明：

[案情］

1995年6月，钱某通过按揭方式购买一套价值10万元的住房，首付款4万元，银行贷款6万元。1996年1月钱某与郭某登记结婚，婚后双方以共同收入偿还贷款，双方于2008年12月还清银行所有贷款。2010年6月钱某与郭某双方因感情不和为由诉至法院要求离婚，在庭审中，双方对离婚和子女抚养均无异议，但对房屋分割问题发生争议，钱某认为房屋是其婚前所买应属于婚前个人财产，而郭某则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产。在本案审理过程中，该房屋经评估价值40万元。

［争议］

本案在审理过程中，共形成四种意见：

第一种意见认为，根据《婚姻法》对婚前个人财产的界定来看，双方所争议的房屋是在婚前所购买，钱某购买所做贷款应视为钱某一方在婚前所欠债务。婚后双方共同偿还该债务的，应视为对钱某婚前个人债务的偿还，由钱某在婚姻关系解除时给付郭某共同偿还部分款项6万元；

第二种意见认为，购房作为生活之大事，如果钱某婚前没有按揭贷款买房，婚后双方也将通过按揭贷款等方式购房，由于钱某婚前购房行为，婚后双方无再购房需求，双方将全部精力用于偿还银行购房贷款，双方对房屋的最终获得都付出了艰辛的努力，如果将房屋作为婚前一方按揭贷款购房人所有，则对婚后一方有失公平，为了维护法律的公平公正，综合考虑双方的利益，应将钱某婚前购房首付款作为钱某婚前个人财产从房屋的现有价款中予以刨除，对剩余部分应作为夫妻共同财产，房屋由双方通过协商、竞价等方式取得；

第三种意见认为，根据物权法及婚姻法的相关规定，房屋为钱某在婚前按揭贷款所买，应作为钱某婚前个人财产，对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对钱某婚前个人债务的偿还，由钱某承担这部分债务的一半。另外由于房屋增值的实际情况，对房屋增值部分作为双方的共同财产平均分割。

第四种意见认为，第三种观点的前半部分是正确的，即房屋为钱某在婚前按揭贷款所买，应作为钱某婚前个人财产，对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对钱某婚前个人债务的偿还，由钱某承担这部分债务的一半。但是房屋增值的部分不能作为夫妻双方的共同财产进行分割，因为如果把房屋作为夫妻的共同投资的话，不难看出钱某的出资是大于郭某的，因为钱某在首付款时已经支付了4万元，按揭的6万元是钱某和郭某共同偿还的，那么就可以得出钱某的出资额为4万加3万，即7万是钱某的出资，郭某出资额为3万，由此得出房屋的增值部分由钱某和郭某按出资比例分割。

［评析］

在此，本人同意第四种意见。

对于一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题，我国的《婚姻法》及其他相关法律均未作明确规定，但本人认为，我国《婚姻法》对婚前个人财产、婚后夫妻共同财产的规定是为了维持婚姻的稳定性，防止一方以结婚等手段来侵占财产，保护另一方的合法权益。在此本人将试分析一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题。

一、一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋所有权的归属

关于房屋所有权的取得方式，我国法律共设置了两种情形：一是原始取得，一是继受取得。房屋所有权的原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。其主要包括依法建造房屋、依法没收房屋、收归国有的无主房屋、合法添附的房屋（如翻建、加层）等方式取得。