婚前共同出资购房的注意事项

　　赵男和周女婚前各出资10万元作为首付款购置了一套预售商品房，同时，俩人联名做了总额为40万元的购房按揭贷款。之后赵男将自己的工资存款帐户作为还款帐户，每月向贷款银行交纳的月供款实际上都由赵男独自承担。房产证上载明的俩人的房产份额为各占50％。两年多后俩人未及结婚即告分手。此时赵男已经交纳月供款累计6万元，而俩人当初60万元所购的房产，市场现值也已飙升至100万元。

　　争议焦点：俩人分手后房产应如何处理？

　　房产律师解答：

　　首先，按照房产证的记载，该套房产俩人各享有50％的份额，因此，如果房屋出售后纯收益为100万元，则俩人每人应分得50万元。

　　其次，俩人向开发商交纳的60万元房价款中有40万元系通过向银行共同贷款交纳，因此，这40万元属于俩人的共同债务，俩人应按照与银行签署的《个人住房贷款借款合同》中的约定，共同向银行交纳月供款。而赵男银行帐户上的转帐凭证表明，赵男已经交纳的6万元中有一半是替周女承担的债务，这3万元应由周女支付给赵男。

　　再次，如果房屋的产权不做变动，则周女今后应和赵男共同承担银行的月供款。若房屋出租的话，还可分享房屋的租金收益。当然，周女应当承担的月供款也可以从房屋的租金收益中予以抵扣。

　　最后，如果双方同意将房屋的产权变更为一人，则双方可通过房屋竞价的方式，由出价高的一方取得房屋的所有权，并将对方按比例应得的价款支付给对方。举例来说，假如赵男出价110万元，而周女出价105万元，则由双方签署《房产份额转让协议》，赵男作为受让方取得周女转让的50％的产权份额，并向周女支付55万元的对价款（扣除周女应向其支付的3万元并承担周女为买房而对银行欠下的20万元债务后，实交给周女32万元），在ｂａｎ理过户手续后，由赵男享有房屋的全部产权。

特别提示：

　　婚前双方联名购房时，对房产份额的约定应以双方的实际出资为准。需要注意的是，在按揭购房时，实际出资不应仅仅以双方交纳的首付款比例为标准，而应把一方通过银行按揭贷款投入的款项计入实际出资数额。从法律关系上来说，按揭购房至少包括两个法律关系，一是和开发商的买卖合同关系，二是和银行的借款合同关系。在贷款批下来并转到开发商帐户之后，房屋价款已经全部支付完毕，联名购房双方对开发商的付款义务即告完成，以后支付的月供款只是对银行的还债，而不是对房价款的继续支付。因此，如果以一方的名义ｂａｎ理的贷款，则贷款总额应计入该方的实际出资数额，并以此约定房屋份额。如果以双方的名义ｂａｎ理贷款，则一般应视为双方在贷款总额内的出资数额相等。如果实际上由一方负担月供款，则最好以该方的名义贷款，这样才能使双方的权利义务相对等。以本案为例，月供款实际由赵男承担，那么赵男应以个人的名义贷款，在此情况下，若以双方的实际出资额约定产权份额，则赵男的全部出资额为50万元，而周女的出资额为10万元，双方分别享有房产份额的六分之五和六分之一，在房产增值时，赵男即可比原来多享有三方之一的房产增值收益。

　　此外，在双方共同贷款的情况下，如果月供款实际上由一方承担，则该方只是替对方承担了部分债务，其依法可以向对方进行追偿，但并不会必然引起房产份额的变化。当然，在这种情况下应注意保留还款的书面凭证，以备在争议发生时向对方追偿。

法律关系分析：

　　婚前以双方的名义购置房产的情形是多种多样的，有双方共同出资一次性付清房款的，有双方共同支付首付款再共同按揭贷款的，有一方支付首付款另一方负担月供款的，也有一方没有实际出资但也列为购房人之一的，等等。在发生争议时，问题主要出现在各方享有的房产权属份额与双方的实际出资额不符上。一旦双方的矛盾不能协商解决，那么司法实践上判断双方享有的房产份额主要是以房产证上的登记记载为准。如果尚没有ｂａｎ理产权证，则要以双方关于产权份额的声明协议为准。如果双方没有声明协议，则以双方的出资额为依据确定双方应享有的产权份额。此时需要双方对自己的实际出资额进行举证。倘若双方都不能证明自己的实际出资数额，则根据购房合同上载明的买受人为俩人以及开发商开具的购房发票上付款人亦为俩人的基本事实，一般推定为俩人共同交纳了购房款，每人享有50％的权益。这对于实际出资多的一方显然是不利的，也是该方需要尽量予以避免的。

律师建议：

　　1、在出资之前对出资事宜和产权份额做出约定。为了防患于未然，恋爱双方在决定联名购房后，应该在实际出资之前，签署一份《出资协议书》，或者一步到位，把将来ｂａｎ证和ｂａｎ理按揭均需要的《房屋共有产权人声明书》（见文书范本）提前出具，由于这份声明是贷款银行和房地产行政主管机关都要求提供的法律文件，而且一般还要求双方对该声明ｂａｎ理公证手续。因此，提前这样操作不仅可达到一份声明数次是使用的目的，也可避免双方作为恋人出具《出资协议书》感觉上的尴尬。

　　2、以实际出资额为依据约定双方的产权。按份共有人是按照各自的份额享有所有权、对共有房屋分享权利、分担义务的。本着谁出资谁受益的原则，恋爱双方以其实际出资额为依据来约定双方享有的产权份额，较为公平合理。万一今后分手了，也不致于因双方权利义务失衡而起纠纷。

　　3、ｂａｎ理按揭手续时，根据月供款是由双方负担还是一方负担来决定是共同贷款还是个人单独贷款。双方联名购房后，如果确定由双方共同承担今后的月供款，则可由双方作为共同借款人向银行申请按揭贷款。这种情况下，双方承担的月供款一般应大致相等。如果双方实际承担月供款数额相差较大，则最好通过书面协议予以明确约定。如果一方根本不承担月供款，就没有必要采取共同贷款的方式，以防止纠纷的发生。

　　4、确有证据的情况下，可以就产权登记错误提起行政诉讼。在双方联名购房的情况下，一般来说，在取得产权证后，如果一方提出产权证中记载的产权份额有误，通过诉讼请求重新确权的，是很难得到法院支持的。但是，在实践中并不排除一方通过伪造对方签名或伪造合同文件骗取主管机关产权登记的可能，这种情况下，另一方可以提供相关证据请求主管机关撤销错误的登记并予以更正。如果确有证据证明主管机关进行了错误的登记，而主管机关又拒不改正的，权利人可以以登记的行政机关为被告、把对方列为第三人向人民法院提起行政诉讼，只要证据确实、充分，人民法院一般会判决登记机关撤销错误的产权登记并判令其重新颁发房产证的