地下室还是车库？房产公司偷换概念被判减房款

　　7月12日，浙江杭州市余杭区人民法院对俞先生夫妇与房产公司之间的商品房买卖合同纠纷一案作出一审判决，判决房产公司应减少并返还俞先生夫妇购房款18134元。 2005年7月15日，房产公司将房屋交付给俞先生夫妇后，俞先生夫妇发现地下车库层高仅为1.78米，其净高不符合行业标准《汽车库建筑设计规范》第4.1.13的规定，于2007年3月向余杭法院提起诉讼，要求房产公司减少并返还购房款18134元。

　　房产公司则认为，从购房合同及房屋图纸看，其出售的都表明是地下室，并非是地下车库。因此，俞先生夫妇用《汽车库建筑设计规范》的有关规定作为依据来规范地下室是不合理的。

　　法院认为，对于俞先生夫妇所购买房屋的地下室，根据双方签订的合同及房产公司提交的房屋平面图，该地下室的设计目的和买受人对其功能定位都主要是将其作为车库使用。因此，该地下室应当满足作为车库使用的功能、符合车库的设计规格。在双方的合同所附的图纸中，对地下室的净高未标注。而对于车库的规格，国家机关制定了相应的国家标准。根据《住宅设计规范》4.4.2的规定，“地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2m，当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》”的有关规定，而根据《汽车库建筑设计规范》的规定，即使作为对车库净高要求最低的“微型车、小型车”车库，最小净高亦应满足2.2米。上述规定虽非国家标准中的强制性规定，但也属正常情况下都应当执行的内容，除非当事人对其有特殊的约定。

　　本案中，房产公司的房屋设计图纸是早已设计完成的，并非是与买受人协商所达成的标准。因此，设计中未按国家标准执行的内容，应当履行向买受人特别告知的义务，以利于买受人作出判断。否则，买受人有理由相信商品房的质量是符合国家标准或专业标准的。现房产公司交付的成果未达到国家标准，严重影响了地下室作为车库使用的功能，应当向买受人承担违约责任。遂依法作出上述判决。