律师支招买楼赠送花园送天台怎能成空头支票

律师支招买楼赠送花园送天台怎能成空头支票
2007年5月10日信息时报
送天台花园未兑现上法庭也枉然
日前，广州大道某楼盘在促销广告中隆重推出顶层复式送天台花园等。吴先生看中了该盘的一复式顶楼，以350多万元认购建筑面积约250多平方米的复式顶楼，买卖双方在未签订正式合同之前，开发商承诺会送面积约93.9平方米的天台花园。但吴先生并未就此要求在双方签订的认购书和合同中注明上述的优惠条件。
签订买房合同后，吴先生缴纳购房款106多万元、契税及综合费5万多元，却未能获赠天台花园，吴先生认为这造成了他购房的重大损失将开发商告上了法庭。但法院认为，开发商将顶楼复式房屋所有权卖出的同时就将应属整栋楼房所有业主方共同使用的天台许诺赠送，这种赠送行为是违反有关规定和无法实现的，应为无效的赠送行为，对此双方均有一定责任。最后这个业主索赔70万元的案子，法院判开发商只赔偿5万元。
即将在10月1日实施的《物权法》第七十三条就明确规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”因此，如果开发商许诺赠送的花园属于公共绿地范围，或者许诺赠送的天台属于公共面积，是不能由开发商进行赠送的。这部分的赠送如果没有明文进行规定，可能会有被收回用作公共用地的风险。
拓宽小区道路占用自家花园
广州律师导购网陈松律师介绍，《物权法》颁布后，他们接到的咨询案件中约有一成涉及到花园赠送的问题。该网梁律师则介绍，某小区房地产开发商在销售广告和宣传材料中有向一楼住户赠送花园的介绍，张先生为此购进一套首层的房子，在交付首付款11万元后他对房屋进行了装修并入住。但随后开发商为拓宽小区道路，占用了张先生一部分花园，纠纷因此产生。
而在现实生活中，因赠送花园、天台等产生的使用纠纷并不少。在天河区某楼盘，售房时开发商将天台作为促销附赠送给了买顶楼（6楼）的业主，近日因天晴5楼的业主想上去晒被子未果大吵了一架。原来，住在5楼的阿姨见这两天难得天气这么好，就想把被子晒一晒好收起来。但因为腿脚不便，该楼又没有电梯，她就不想自己到楼下去晒，想爬一层到顶楼天台晒。但天台因为是附赠给6楼业主的，被他们锁起来了。5楼的阿姨认为天台明明是共有的，凭什么自己就不能上去晒被子呢？
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专家：其他业主能否到达为界点
那么，《物权法》实施后是否对这些纠纷的解决有帮助呢？已获赠天台、花园等的业主，如果没有在房产证或者合同中注明，是否面临被收回的风险呢？记者昨日采访了有关律师、房地产业内人士。
中原地产项目部副总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)介绍，赠送的花园、天台等一般都没有在房产证标明产权，被赠送的业主只享有使用权。但这种赠送是否不合理面临收回，要分多种情况来看。首先，将一楼门前的绿地建起围栏框成花园的，这应该是公共业主所有的面积，不能进行赠送，因为其他业主也可以到达、可以进行使用。
但如将天台或者楼房平层作为附赠的，如果到这些地方的通道只有特定的某户，也可以进行赠送。黄韬举例，部分有平台的楼盘就会将平台改成花园，利用该层阳台开个门就可到达，开发商将其送给相应的业主。这部分平台多只是设备房的顶，事实上也并没有算入公摊面积，其他业主也到不了，这种赠与应该是可以的。因为即便是把这些地方变成是公共的，其他业主也一样是使用不了的。同样的，如果有些天台只能通过顶楼的复式房才能上去，那不赠送给顶楼业主，其他人也是使用不了的。