公摊测绘困扰购房者结果不透明开发商易做手脚

●由于测绘结果不透明，公摊部位面积无法核实，开发商容易暗做手脚
●多起测绘纠纷显示，公摊面积测绘误差可能导致业主巨额财产损失
根据建委发布的《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》，1月1日起开发商取得预售许可后，房屋测绘技术报告书和面积分摊情况将在北京市房屋
土地测绘信息网上进行公示，公示内容包括：被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。事实上，之前的小区公摊面积一直是困扰购房者的痛。
当初，北京市房地产勘察测绘所对国际友谊花园的公摊面积测绘误差达到了8000多平方米，折合成房价款1亿多元。本报资料图片
“公摊猫腻”
开发商做手脚很容易
或增加公摊部位；或让每户使用系数打折扣；或在允许误差范围内增加分摊面积等等
赵先生买了一套三居室住房，在合同中约定的房屋建筑面积为130.6平方米，其中公摊面积为27平方米。
实际交房时，实测结果与合同约定面积完全一致。入住不久，赵先生发现自己所在的塔楼地下室一层还有5套与地上户型相同的住房，除一套用做保安人员值班、住宿的物业管理用房外，其余4套已被开发商租了出去。
赵先生意识到这4套住房很可能已被计入了各业主的公摊面积，于是找到开发商交涉。果然开发商承认这4套地下住房已全部计入了本座塔楼的公摊面积，并愿意把这4套住房归还本塔楼的全体业主，已经取得的租金收入也移交业主所有。
据中消协投诉与法律事务部主任王前虎介绍，开发商在公摊面积上做手脚的手法多样。有的开发商增加每套住宅的公摊面积，将不应计入每套销售面积的部位计入销售面积，如人防、自行车库等；有的以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同中，在实际交付时，使用系数大打折扣，这是利用了买房人很难确切测量整个小区的公摊面积；还有的开发商在预售时，暂定每户分摊面积很小，但在实际入住时在允许的误差范围之内增大分摊面积，按规定购房者无理由退房，只能增加房价款。还有按套内建筑面积卖房时，开发商容易加大公摊比例来多挣钱。
北京市博盟律师事务所律师袁前岭表示，开发商在公摊面积上做些手脚是很容易的事。比如小区内建设一个配电房，只为A栋楼服务，但在计算公摊面积时，不仅A栋楼的消费者需要负担，甚至连B栋、C栋楼的消费者也要承担。再比如说阳台，密封后的阳台究竟算不算公摊面积、怎么算，也是“公说公有理，婆说婆有理”。
有的开发商算一半面积，有的开发商不算面积。另一种情况是，开发商提供给消费者的住房面积在建设过程中发生变化，消费者通常不知情，此前就发生过客厅面积转移到阳台(阳台的建设费用比客厅低)的情况。还有一些开发商根本不提供具体的计算方法，只有一个粗略的公摊系数，消费者往往就在不明不白中签下了合同。
采访中记者了解到，测绘部门测量公摊面积时，也有开发商自愿承担一些国家允许摊入销售面积的共用部分，这种做法买房人可以一时受益，但未来由开发商分担的公共建筑部分的产权归属却成了问题，开发商一旦完成了项目开发。
“测绘误差”
曾发生1亿多元公摊面积测绘误差
北京国际友谊花园业主怀疑公摊面积有误，北京20多家测绘单位无人愿意重新测量，上海测量单位测出多算8000多平方米公摊面积
公摊面积的确定必然绕不过房产测绘一关。那么在房产测绘过程中，开发商有没有故意虚报面积？房产测绘部门会不会徇私舞弊？二者会不会互相勾结，暗箱操作？房产面积测量标准、制度管理有无欠缺？中消协提供给记者的北京国际友谊花园面积误差纠纷一案或许可以回答。
2002年夏天，在北京国际友谊花园入住5年之久的业主赵女士忽然发现，自己居住的塔楼只有18层，而房产证明明写的是19层。她一下惊呆了，因为多一层楼，她就要多支付开发商将近10平方米的公摊面积。同样，业主李女士请专业人士对自己的三室两厅进行测量后发现，使用面积不到110平方米，但楼书上注明的却是建筑面积162.87平方米、使用面积126.27平方米。该房产当时售价每平方米均在1.1万元至1.7万元，些许偏差都意味着不小的房款数目。百余名业主立即找到北京的测绘部门，但北京20多家测绘单位没有一家愿意为此重新测量。无奈之下，业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。
2002年6月14日，上海市房屋土地测绘中心对北京国际友谊花园的1号、2号、3号楼进行了全面测量，他们提供的测绘结果显示：虽然北京国际友谊花园的第一次测量单位——北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区面积是10675.86平方米，但实际只有9314.26平方米，少了1361.6平方米。除小区面积缩小外，上海方面的测绘报告还认为北京方面的测量结果多算了8000多平方米的公摊面积，合计金额高达1亿多元。此后，在北京市国土房管局召集的开发商和业主代表座谈会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认当初测绘数据的确有误，并对业主的经济损失表示“歉意”。此事成为中消协近年来受理的涉案金额最高、争议面积最大的一起房产纠纷案。
中消协投诉与法律事务部主任王前虎就北京国际友谊花园房屋面积纠纷进行呼吁，“对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，坚决打破行业垄断和地区垄断”，“要明确房产测绘单位违规操作应承担的法律责任，建立合法、有序的竞争机制”。
“测绘违规”
开发商擅改合同增添公摊部位
开发商认为，地下一层为设备层兼自行车车库，可以作为物业用房公摊。测绘队认为，他们的测绘完全是按照开发商提供的公摊方案进行测绘的，不是他们的过错

媒体曾报道过丰台区开阳里六区18户业主起诉原北京市国土资源与房屋管理局请求撤销房产证一案。丰台法院庭审时，开发商和测绘队均认可该楼公摊面积不合理，地下二层用于人防专用的风机房、水箱间、公用厕所部分进行公摊是错误的。
但是，对地下一层自行车库是否应记入公摊面积，开发商、测绘队、业主意见并不统一。开发商认为，地下一层在设计时为设备层兼自行车车库，根据需要可以作为物业用房公摊。丰台测绘队认为，他们的测绘完全是按照开发商提供的公摊方案进行测绘的，不是他们的过错。业主则表示，地下一层在设计竣工验收时是自行车车库，不是物业用房，合同约定中也是自行车车库，不属于公摊部分，开发商无权擅自改变功能和改变合同增添公摊部位，开发商和测绘队的行为完全违反了《北京市商品房公摊面积暂行规定》的相关规定，也违反了合同法的规定。
据了解，随着2000年9月26日北京市国土资源和房屋管理局《关于重新印发北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定的通知》的执行，上述公摊面积问题的争议有所缓解，但问题依然存在。主要问题在于购房者对销售建筑面积及房屋竣工后实测建筑面积的分摊结果不公开细节存在疑异、争议。业内认为，虽然该通知要求商品房预售面积的测量，需由本市具有测绘资质的测绘单位承担，但测绘单位并不是由购房者委托的，测绘单位无需向购房者负责，购房者没有知情权。曾经出现过这种情况，对同一套房屋不同的测绘单位得出的结果不同，且误差很大，最大误差超过50%，这样的结果就使购房者有理由怀疑测绘结果的公正性。
专家剖析
问题在于公摊的具体部位面积无法核实
律师袁前岭建议业主在签订合同时与开发商对公摊面积进行补充约定
北京市博盟律师事务所律师袁前岭介绍，公摊面积问题现在主要表现在以下几个方面：一是公摊面积的详细计算方式业主无法知道，公摊具体部位面积业主也无法核实；有很多开发商根本就不向业主提供详细的预测面积技术报告书和实测面积技术报告书，导致业主根本无从知道公摊的情况；二是在按照建筑面积为依据进行面积确认和面积误差处理的时代，常常会出现公摊部位没有发生变化的情况下，让公摊部位的面积增加，从而导致整个公摊面积加大，最终致使整个建筑面积增加，但是没有超过3%的合同约定的误差比例。
袁前岭称，在按照套内建筑面积为依据进行面积确认和面积误差处理的现在，由于最终实测的时候如果公摊面积加大会无偿送给业主，所以业主不要担心会加大；相反，业主要注意的是公摊面积的减少，虽然是按照套内建筑面积计算商品房的单价，但是所有的公摊面积的费用已经计算进单价之中，所以如果公摊面积变小，业主的利益就无疑受到了损失。
鉴于以上情况，建议业主在签订合同时对公摊面积进行补充约定：如果变小，要按照建筑面积的价格赔偿业主的损失；目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及北京市2000年9月26日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间。
法规速递
公用建筑面积分摊原则
房产测量规范(中华人民共和国国家标准GBT17986-2000)于2000年2月22日由国家质量技术监督局发布，2000年8年1日实施：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和；3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
记者调查
朝阳园近30%的购房款买的是公摊
据上地西里小区的原物业管理委员主任蔡若焱介绍，他们小区一共是14万平方米，由于是普通小区，没有大堂，没有会所，业主所要公摊的面积就少，仅几万平方米。
而对于高档社区朝阳园来说，所要分摊的面积则很多，比如有大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间等，20多万平方米的社区，仅公摊的部分就占了6万平方米左右，据该小区原物管委员会主任舒可心介绍，他非常重视小区的公摊面积问题，因为买朝阳园一套房，有将近30%的购房款都用在公摊面积上。据了解，在朝阳园里，大堂、底商等都分都摊给了业主，据舒可心介绍，仅底商出租收益一项，分摊业主手上一年一户业主收益达四五十万元，大堂分摊给业主之后，也有效地避免了开发商或者物业公司利用大堂的某些部位出租来挣钱。
而记者在采访时了解到，在京城大部分小区都没有像朝阳园这样，把大堂等可以分摊到业主头上的公用部分进行分摊受益，这与业主本身专业知识不够，对产权意识不强有一定的原因。
据了解，目前在一般的小区内可分摊的公用建筑面积有大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房和其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
在一般小区内不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。（吴海花文）

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