商品房纠纷涉及的管辖权问题

【案情】

被告某房地产开发公司办事机构所在地在江西省吉安市吉州区，后在吉安市青原区开发建设商品房。2008年3月，原告购买了一套商品房。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，并到吉安市青原房地产交易所办理了备案登记。原告按约付清全部购房款。被告没有及时交付房屋、没有及时办理房屋产权证以及擅自改变设计规划，将公共燃气主管道安装在原告所购房屋室内阳台。为此，原告与被告交涉但无果，遂向法院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金共计2.3万余元，并移除安装在原告房屋室内阳台的燃气主管道。法院立案并审理后，被告始终没有提出管辖异议。

【分歧】

法院是否有管辖权？

第一种意见认为，本案案由定的是商品房销售合同纠纷，原告的诉讼请求主要是要求被告承担违约责任，纠纷的成因是基于被告的合同违约行为所致。依据我国《民事诉讼法》第二十四条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告所在地或者合同履行地人民法院管辖。由于被告开发公司的住所地在吉安市吉州区，原告选择在吉州区进行诉讼，没有违反法律规定，所以吉州区人民法院有管辖权。

第二种意见认为，本案吉州区人民法院没有管辖权。理由是：本案纯属我国民事诉讼法规定的专属管辖，即不动产纠纷由不动产所在地人民法院管辖，专属管辖不容违反。本案原告购买被告开发的商品房属于不动产，其所在地在青原区，该案应移送吉安市青原区人民法院管辖。

【评析】

笔者同意第二种意见。

我国《民事诉讼法》第三十四条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这里的关键是如何理解“不动产纠纷”？《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见，均没有对“不动产纠纷”进行明确定义和详细解释。本案中，原告购买被告开发的商品房所产生的纠纷属是否属于“不动产纠纷”？

首先，该商品房属于不动产是毋庸置疑的。买卖不动产产生的纠纷应当属于我国《民事诉讼法》规定的“不动产纠纷”，而且对于房产确权、房产抵押、房产征用、不动产侵权纠纷等都属于我国《民事诉讼法》规定的“不动产纠纷”。该类案件应当无条件适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。本案原告的诉讼请求虽然是要求被告承担合同违约责任，但该合同违约责任存在的前提是因合同标的物即房产所致，合同违约仅仅是表面形式，实质上是买卖不动产所产生的纠纷。同时，政府房产部门有专门的房地产交易所对房产买卖等行为进行登记、备案管理，在行政区域上，案件的管辖应该和所在区域的行政部门相匹配、相协调，以利于各项工作的协调开展。本案中，原告购买被告的房产已经在青原区房地产交易所进行了备案登记，该案应该适用专属管辖，由青原区法院审理。

其次，原告诉请要求被告移除所安装在其房屋阳台室内的燃气主管道，此诉讼请求属于侵权性质，纯属于“不动产纠纷”，应适用专属管辖，由青原区人民法院管辖。当然，对于不动产建设合同、房屋租赁合同纠纷的案件，则可以适用合同纠纷确定管辖地。本案中，原告与被告签订虽然是买卖合同，但合同所涉及的标的物属于不动产，纠纷产生的前提是因买卖合同中的标的物所引起，我们不能简单地加以割裂开来，应该从合同所涉及的本质来确定管辖，不应作扩大理解。

综上，笔者认为，我国《民事诉讼法》第三十四条规定的不动产纠纷，应当指不动产买卖、不动产抵押、不动产确权、不动产征用和不动产侵权纠纷，该类纠纷案件应当适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。故，本案应由青原区人民法院管辖。