刘晓明诉沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司房屋买卖纠纷案

[2003]沈民（2）房终字第351号

上诉人（原审原告）刘晓明，男，1966年9月21日出生，汉族，现住沈阳市于洪区白山路65-4-2号，系辽宁移动通信有限责任公司工作人员。
委托代理人张笑竹、丁敏杰，系辽宁同方律师事务所律师。

上诉人（原审被告）沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区怒江北街39号。

法定代表人大卫·罗，系该公司董事长。

委托代理人金勇，系辽宁华信律师事务所律师。

委托代理人李明森，男，1953年5月17日出生，汉族，系该公司法律顾问，现住沈阳市于洪区怒江北街39号。

上诉人刘晓明、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称加州公司）因房屋买卖纠纷一案，不服辽宁省沈阳市于洪区人民法院（2002）于民初字第611号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭由本院审判员吴波担任审判长，审判员李沛东主审，代理审判员李倩参加评议。2003年5月28日公开开庭审理了本案，刘晓明及其委托代理人张笑竹、丁敏杰，沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司的委托代理人李明森、金勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

经审理查明，2000年11月4日，加州公司、刘晓明作为甲、乙双方签定了一份商品房购销合同，刘晓明购买加州公司开发建设的位于沈阳市于洪区白山路67-4-2号的预售商品房，房屋建筑面积185.31平方米，总价款人民币502,746元。付款方式为2000年11月4日前支付全部房价款的70%，计352,746元，2000年11月30日前支付全部房价款的30%，计150,000元。交房期限为2000年12月31日前，房屋应经过工程质量监督部门验收合格。双方还就加州公司逾期交付房屋的违约责任进行了约定，即除不可抗力、协商解除、变更外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款总额向甲方追究违约利息。按本合同规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，在1个月内按现银行利率计算支付乙方。逾期超过1个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第1种约定，追究甲方的违约责任：1、终止合同，甲方按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金，并在10日内将交款总额及违约金全部退还乙方。合同对设计变更约定为乙方要求退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款退还乙方，并按现银行利率付给利息。关于产权登记约定为：乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起6个月内取得房地产权属证书，另查明，双方当事人签定购房合同时，加州公司开发建设的乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起10天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失。另外双方以合同附件形式对交屋标准进行了约定。刘晓明按照合同约定的时间交付了全部房款。加州公司于2001年5月18日通知刘晓明办理入住手续，现刘晓明已经实际进驻使用该房屋。加州公司至今未给刘晓明办理房屋产权证书。2002年4月5日刘晓明诉讼至沈阳市于洪区人民法院要求加州公司为其办理房屋产权证书、承担逾期交房违约责任、更换门窗及供暖方式、恢复原设计中的楼间距、道路、业主会所，支付违约金总计7万元。

另查明，双方当事人签定购房合同时，加州公司开发建设的加州阳光花园房屋系期房。其在给看房者的加州新生活宣传手册中提出六类生活配套，现未完全建成。2002年2月1日加州公司对加州阳光花园建设的未尽事宜向刘晓明出具一份承诺书。对交房后的一些未完善的工作，做出了承诺。二审庭审时加州公司承认按照交屋标准中约定的事项，其中宽带网和智能设施尚未配备。加州公司于2000年 8月24日取得了商品房销售许可证。2000年 12月8日取得了建设用地规划许可证。2002年 6月取得了国有土地使用权证。

二审中还查明，2000年11月8日加州公司致刘晓明一封函，对未完工的地热、内墙刮白、外墙涂料、露台、果树植栽征求意见。刘晓明选择了2001年5月份配合完工地热、刮大白。

上述事实，有商品房购销合同，交屋标准，致业主的一封信及延期交房征询函，入住通知单，入住验收单，验楼单，承诺书及双方当事人的陈述，并经庭审质证，在卷佐证。

原审法院认为，原、被告签定的商品房购销合同是合法有效的，但由于该合同是被告单方印制的格式合同，在某些方面显然不利于作为购房者的原告，故本着公平原则，对原告在被告逾期交房一个月后，虽未选择继续履行合同，但实际上却是接受了逾期交付五个月的房屋的事实，应比照该合同条款的前部责令被告承担违约责任。关于被告提出原告接受逾期交付房屋这一事实，认为是原告与被告就交付时间的变更，不存在逾期交房的违约行为一节，因原告只是接受被告逾期交房这一事实，并未放弃向被告主张违约责任的权利，故被告该主张不予支持。关于被告未能如期办理房证的情况，鉴于被告已在庭后向本院提供了原告房屋可以办理产权证的信息，故可以适当再给被告一个宽限期，令其办理房证，否则比照逾期交房的条款承担违约责任。关于道路狭窄的问题，因双方在商品房购销合同中没有明确道路的宽度，且被告方的施工图是未经规划局备案、审批的设计图，不具备法律效力，原告未举证出小区道路宽度标准的法规，故原告关于道路规划改变要求赔偿等请求，本院不予支持。关于原告提出门窗不合格，地热不热、物业不完备等房屋质量及其他问题，应为房屋维修方面及待续工程范畴，且原告在庭后提出对房屋质量进行鉴定，故在此案中不予处理。但被告有维修义务，原告可另行与被告协商被告应履行自己作出的各种形式的承诺，树立房屋开发企业的良好形象。关于原告提出精神损害赔偿一节，因不符合给付精神损害赔偿的范围，故不予支持。原审法院判决如下：一、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付给原告逾期交房的违约金一万四千六百七十五元（计算方法：139天×50.2746万元×2.1元/日万元）；二、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于本判决生效之日起三个月内办理完原告房屋的产权证，原告需配合提供相关手续。由于被告原因未能在上述宽限期内办完产权证，被告按银行逾期贷款利率，按全额房款承担违约金的责任，时间从上述规定期间届满之日起至产权证办理完毕之日止。三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费七百元，财产保全费三百元，共计一千元，由被告承担，并直接给付原告。宣判后，刘晓明、加州公司均不服原审判决，向本院提出上诉。

刘晓明上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、一审认定上诉人购买的商品房，已经过工程质量监督部门验收合格是错误的。2、一审认定上诉人选择了2001年5月配合完工地热、刮大白、封闭阳台等室内工程是错误的。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决确认设计图不具有法律效力错误。加州公司的设计图未经规划局备案、审批，只能说明加州公司的施工行为违法，但不能据此认为设计图不具备双方当事人合意的法律效力，也不表明加州公司违反合同约定擅自变更园区设计就不应承担违约责任。加州公司应退还因其设计变更而多收的物业费和土地使用费。2、一审判决认定门窗、地热问题为房屋维修范畴，加州公司只承担维修义务而不承担违约责任是错误的。加州公司交付房屋的门窗在生产厂家、质量上与样板间不一致，且质量低劣，地热供暖达不到供暖标准，并且由于商品房未经验收合格，不能证明其所设计的地热是合乎标准的供暖方式，因此，加州公司应承担维修义务及违约责任。三、一审判决中限定加州公司办理产权证的日期没有法律依据。请求二审法院维持一审判决第一项，撤销第二项为确认加州公司承担未按合同约定办理房屋产权证的违约责任，并支付违约金，判令被上诉人承担违约责任，并承担更换门窗及其他供暖方式的费用；判令加州公司承担擅自变更园区规划设计的违约责任，支付违约金，并返还多收的费用。

加州公司上诉称，1、原判决认定事实不清、证据不足。双方共同提供的《商品房购销合同》并非加州公司单方制作，而是辽宁省建设厅和辽宁省工商行政管理局统一制作。一审法院认定加州公司制作合同书事实是毫无根据的，由此引申出的不利于购买者的结论是不存在的。2、一审判决适用法律不当，依法无据。刘晓明在加州公司逾期交房1个月后，没有提出权利主张，并于5个月后进驻所购房屋，加以装修，事实上丧失主张利息及违约金的权利，默认了加州公司的违约责任。3、关于房产证问题。至今没有办理产权证是历史性问题，刘晓明应当谅解，如不可能也只能按合同第十七条处理。因此，请求二审法院撤销原判、依法改判。

本院认为，双方签定的《商品房购销合同》是其真实的意思表示，且不违反法律规定，应为有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自2003年6月1日起施行，按该解释规定，“本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”因此，本案应适用该解释的相关规定。

1、关于刘晓明在《征求业主意见函》上的签字是否应视为对加州公司逾期交房行为的认可，加州公司是否还应承担违约责任的问题。加州公司认为，刘晓明在加州公司逾期交房1个月后，没有提出权利主张，并于5个月后进驻所购房屋，加以装修，事实上丧失了主张利息及违约金的权利，默认了加州公司的违约责任，并提供《征求业主意见函》以证明双方合意变更了房屋交付的时间。本院认为，刘晓明按照合同约定的时间、金额交付了全部购房款，加州公司应当如约交付房屋。加州公司所提供《征求业主意见函》仅能够证明刘晓明同意加州公司对其所购买的房屋中地热、内墙刮白两项工程的完工时间推迟至2001年5月（因为这两项工程在房主装修后再进行更为有利），而不能证明加州公司与刘晓明合意变更了房屋交付的时间。因此，加州公司此项上诉请求本院不予支持。加州公司逾期交房的事实存在，原审法院判令其承担违约责任正确，但因购房合同对于逾期交房的违约金计算标准是在合同终止的前提下，而对继续履行合同的违约金合同中没有约定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但因目前沈阳市有关主管部门就与争议房同地段同类房屋的租金没有公布的明确标准，该争议房的租金价格与其他房屋的租金标准又缺乏可比性。因此，原审法院在认定加州公司逾期交付使用房屋的基础上，判令其按同期银行逾期贷款利率（日万分之二点一）支付违约金并无不当。

2、关于双方提出的逾期办理房屋产权证问题。本院认为，关于产权登记双方约定为，加州公司在刘晓明实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产登记机关办理权属登记手续，刘晓明给予协助。如因加州公司的过失造成刘晓明不能在双方实际交接之日起6个月内取得房地产权属证书，刘晓明有权提出退房，加州公司须在刘晓明提出退房要求之日起10天内将刘晓明已付款退还，并按已付款的10%赔偿损失。该条款违约金支付的前提仍以终止合同为条件。现在，因当事人双方均同意继续履行合同，所以，违约金应以法定标准计算。本案中，加州阳公司至今未给刘晓明办理权属登记手续，违约事实成立。因此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第三款、第五款的规定，加州公司应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2001年8月17日至实际办理完房屋产权证之日的违约金。加州公司应当具备办理房屋所有权证的相关审批文件，在其具备了办理产权证所有手续的前提下，刘晓明应当配合加州公司，协助其尽快办理房屋所有权证。

3、关于刘晓明提出加州公司擅自变更园区设计应承担违约责任，退还因其设计变更而多收的物业费和土地使用费的上诉请求。本院认为，加州公司庭审中承认园区存在设计变更，但由于刘晓明未能证明其就园区公共面积应当享有的份额，且该请求没有法律依据支持，故对此项上诉请求予以驳回。

4、关于刘晓明提出加州公司交付房屋的门窗在生产厂家、质量上与样板间不一致，且质量低劣，地热供暖达不到供暖标准，请求更换的上诉主张。本院认为，双方签定的《商品房购销合同》附件中，对于门窗及地热供暖进行了约定，双方并未约定按样品标准进行交付，故该商品房买卖合同不属于凭样式买卖合同。刘晓明并未提供未达到约定标准的证据，其上诉请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一、三款，第十八条第一、三、五款，第二十八条第一、二款的规定，判决如下：

一、维持辽宁省沈阳市于洪区人民法院（2002）于民初字第611号民事判决第一项即：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于本判决生效之日起7日内一次性支付给刘晓明逾期交房的违约金14675元；

二、变更辽宁省沈阳市于洪区人民法院（2002）于民初字第611号民事判决第二项为：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付给刘晓明迟延办理房屋权属证书的违约金。违约金数额计算方法为：全额房款（502746元）×银行逾期贷款利率×时间（从2001年8月17日至产权证办理完毕之日止）；

三、驳回双方其他诉讼请求。

一审案件受理费708元，财产保全费300元，二审案件受理费合计1708元，总计2708元，由沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司承担2000元，刘晓明承担708元。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 波

审 判 员 李 沛 东

代理审判员 李 倩

二OO三年六月三十日

书 记 员 才 玉 莹

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条（一）款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决适用法律错误的，依法改判。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定：本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第三款、第五款的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。