未取得商品房预售许可证合同无效

基本案情

2004年2月29日，原告文某作为买受人与被告X开发公司签订了《商品房买卖合同》。签定合同时，X开发公司声称该项目“五证”俱全、是某市大产权。双方在合同中约定：文某购买X开发公司开发的位于某市某家园6幢1单元501号房屋一套；建筑面积100.41平方米；单价为每平方米1274元，总价款为127922元；付款方式为一次性付款，文某于2004年3月15日向X开发公司交纳房款127922元；X开发公司应当在2004年10月31日前将经验收合格的商品房交付文某；如X开发公司未按合同规定的期限将商品房交付文某使用，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，X开发公司按日向文某支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，文某有权解除合同，文某解除合同的，X开发公司应当自文某解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按文某累计已付款的3％向文某支付违约金，文某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，X开发公司按日向文某支付已交付房价款万分之三的违约金；该合同还对双方其他权利义务作了约定。

合同签订后，文某将购房总价款127922元一次性全额支付给X开发公司。但X开发公司一直未能将某家园6幢1单元501号房屋交付文某。2006年3月，X开发公司称至今因房屋销售许可证不能办理下来，请求解除合同。双方遂产生纠纷，文某于2006年12月份以X开发公司曾声称“五证”俱全、因而存在欺诈为由诉至人民法院，要求判令X开发公司支付2004年2月29日至2005年3月贷款利息损失6396．10元，赔偿房屋差价损失47795.16元，双倍返还已付房款255844元。

法院审判

庭审中，X开发公司向法院提起反诉：签订合同前，我公司已明确告知文某，我公司所售房屋在销售时暂没有销售许可证，文某对此并无异议，仍然与我公司签订了合同。现因所售房屋的销售许可证到现在尚不能办理下来，为防止双方的损失进一步扩大，故请求确认合同无效。并辩称：我公司不存在欺诈，同意返还当时交款的数额并支付活期利息损失，其他的反诉请求我公司不同意；文某依据2003年最高院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释要求双倍返还房款，而某镇某村的某家园是危改房项目开发，不适用上述解释。要求房屋差价损失也没有事实和法律依据。

针对对方的反诉，文某辩称：X开发公司称其已告知我没有商品房预售许可证，与事实不符，X开发公司在我购房时明确告知我“五证”齐全；X开发公司一直声称该项目为某市大产权，不是危改房项目开发，其网站上也一直这样宣称，因此我才一次性全额支付了房款的；我同意解除商品房买卖合同，但请求法院保护买房人的利益。

法院查明，X开发公司销售的某家园6号楼系某市某区危改项目，X开发公司与文某签订合同的名称为“商品房买卖合同”；某家园6号楼具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但未办理土地使用权出让手续；该6号楼现在尚未竣工。上述事实，有商品房买卖合同复印件、某区发展计划委员会批复复印件、某区危房改造管理办公室批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件各一份以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

法院认为：商品房预售许可证解决的是市场准入问题，是一种政府管理行为，未取得商品房预售许可证并不当然导致合同无效。本案中的合同继续有效，只会对双方当事人的利益产生影响，并不会损害国家利益和社会公共利益。因此，X开发公司请求确认合同无效，本院不予支持。鉴于X开发公司请求确认合同无效，文某则要求双倍返还已付购房款、赔偿损失等，由此可见双方均不愿继续履行2004年2月29日所签合同，文某开庭亦明确要求解除合同，据此本院尊重双方的真实意思，对2004年2月29日的合同予以解除。在合同解除后，X开发公司向文某收取的房价款应返还文某并将相应利息返还；文某以X开发公司存在欺诈行为为由主张双倍返还购房款，因X开发公司确实存在欺诈行为，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，酌情予以支持。X开发公司未能按合同规定交付房屋，且无证据表明存在不可抗力因素，因此X开发公司应依据合同第7条承担违约责任，即支付已付购房款3%的违约金。文某以订立合同当时的房价款和开庭前房价款存在差价为由主张损失赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除双方于二零零四年二月二十九日签订的房屋买卖合同。

二、某开发公于本判决生效后十日内返还文某购房款十二万七千九百二十二元，并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，计算期限为自二零零四年二月二十九日起至二零零五年三月三十日止）。

三、X开发公司于本判决生效后十日内支付文某违约金及赔偿款五万三千八百三十七元。

四、驳回X开发公司的诉讼请求及文某的其他诉讼请求。

开发商不服一审判决，上诉。中级法院审理后认为合同无效，直接改判开发商返还已收房款及按贷款利率返还利息。