采光权如何维权

今年11月初，苏州市市民左先生因采光权状告市规划部门而胜诉的官司却在要求赔偿的行政诉讼中败诉。江苏省苏州市金阊区人民法院以“缺乏法律依据”为由驳回原告左先生要求被告市规划部门赔偿39万余元经济损失的诉讼请求。虽说双方当事人对一审判决均未提起上诉，但却由此引发了人们对采光权损害如何赔偿这一司法难题的思索。

【案件回放】

　法院确认规划部门发放的规划许可证违反采光规定 2002年，左先生从开发商的广告宣传中，觉得该市城西别墅小区的房子地段可以，环境也不错，便购买了其中的28幢住宅的期房。然而在2004年接收房屋的时候，问题却出来了。左先生发现，与其他小区的别墅相比，他的房子楼间距过于狭窄。另一位购买了28幢北面29幢期房的郑女士也感觉到她这套房子的楼间距和国家规定的标准相差很大。

　从苏州规划部门发出的该工程建设规划许可证的附图中可以看出：28幢房南侧是原来老新村5层高的旧楼房，建筑高度为13.8米，两楼建筑间距为10.97米。28幢房与北面29幢房的间距为11.98米，28幢房北侧屋面檐口至29幢房南侧室内地坪相对高度10.2米。

　　　在附图名称一栏中，苏州规划部门注明了“同意按放线图建造别墅，南北间距1?誜1.2以上……28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上……”等内容。也就是说，当时规划部门已注意到28幢房、29幢房的楼间距偏小，在审核开发商申请时，要求28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上。

　　左先生和郑女士认为，按照当时《江苏省城市规划管理技术规定》（2000年版），南北楼间日照间距系数为1?誜1.2，即居住建筑日照间距至少要等于南侧建筑物的1.2倍。这样，28幢房相对应南面13.8米高的五层楼房，建筑间距应达到16.56米，而附图上的建筑间距仅为10.97米，即便往北移2米，仍然达不到国家规定的采光、通风标准。

　　据此，左先生和郑女士与苏州规划部门、开发商多次交涉，但均没有结果，无奈之下只得把苏州规划部门及开发商告到法院，要求法院判令撤销该工程的规划许可证。法院经一审后认为，被告苏州规划部门在颁发规划许可证时未尽严格审查义务，其所颁发的建设工程规划许可证中涉及28幢房、29幢房的日照间距不符合国家规定。据此，法院一审判决确认被告苏州规划部门于2002年颁发的该工程规划许可证违法。

　　被告对一审判决不服提起上诉。今年4月，二审法院依法作出终审判决。判决认为，上诉人苏州规划部门在房产商提供的本案所涉28幢房、29幢房建筑设计方案不符合《江苏省城市规划管理技术规定》所要求间距规定的情况下，仍对该建筑设计方案予以认可，发放工程规划许可证，未尽审核义务，违反国家有关建筑采光标准和日照系数的规定，依法应予撤销。据此，二审法院依法作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

【庭审诉辩】

原告要求赔偿39万余元的依据成为争论焦点

　　对城西别墅的住户左先生来说，官司赢了却没感到轻松。因为法院判令苏州规划部门向房产商颁发的规划许可证违反国家采光规定，只是确认了苏州规划部门和房产商对住宅采光和通风的违规，远远没有达到左先生要求房产商停止对其住宅的侵权。所以，要房产商对其住宅真正做到停止侵权，还必须打第二场官司。

　　　第二场官司怎么打，便成为困扰左先生的一个头痛问题。

　　对商品房住户来说，一般情况下，只有住宅建成后交到住户手中，住户才能知道自己住宅的采光、通风是否被侵权。也就是说，当住户知道自己的住宅采光、通风被侵权，侵权建筑往往已建成并投入使用。在这种情况下，法院判令“停止侵权”又该如何履行呢？

　　从社会资源有效利用出发，如拆除建筑物，将造成社会资源的浪费，且采光受到影响的房屋并非完全不能使用。因此，对采光纠纷，通常采取由妨碍方给予受影响方一定补偿的方式来处理。

　　经过一番查询，左先生知道侵害其住宅采光、通风的建筑不可能拆除，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定：“国家行政机关违法行使职权侵犯利害关系人的合法权益造成损害的，利害关系人有权要求国家赔偿。”于是，左先生拿着生效后的法律文书向苏州规划部门提出行政赔偿申请。但苏州规划部门也感到有些委屈，虽说他们承认审核房产商规划时违反了国家建筑日照标准，但得利的一方是房产商，认为即使要赔偿也应由房产商出面。可房产商偏偏不那么主动，他们自认为是按规划部门的许可证施工的，有问题也应由规划部门出面处理。而左先生提出的赔偿依据和赔偿数额，也让规划部门和房产商认为没有先例而难以接受。

　　为此，三方就赔偿的具体数额一直谈不下来。无奈，左先生只得再次求助法律，向苏州市金阊区人民法院提起“规划行政许可行政赔偿诉讼”，请求判令因被告苏州规划部门违法颁发建设工程规划许可证赔偿原告经济损失27.4万余元；确认城西别墅小区容积率规划违法、土地使用规划违法，并判令被告赔偿原告经济损失11.9万余元。

　　庭审中，原告左先生提出诉求理由是：由于被告的规划许可行为违法，致使城西别墅小区的楼间距缩小，给小区居民造成损害，原告购买的城西别墅的价值降低，即：阳光光照不足；通风受到影响；活动空间减少；视觉卫生受到侵害等。被告的规划许可违法行为不仅在房屋间距上违反法律法规规定，而且在小区的容积率和土地使用权上也存在违法行为，致使开发商获得了不应得的经济利益。
　　对要求被告赔偿损失39万余元的依据，原告认为其直接损失的最直观的表现就是被告上述违规行为给开发商带来的不当利润。原告认为其要求赔偿的39万余元由两部分组成：
　　一是原告所购买的这幢别墅因日照间距不足，致使该房屋部分面积不能达到住宅使用条件，开发商将这些住宅面积出售给原告所取得的违法所得，也是被告应赔偿的重要组成部分。
　　二是因整个小区的用地、建筑层数、建筑高度及容积率的规划违反国家规定，开发商在该小区多建了1万多平方米的商品房面积。从开发商每平方米的投资成本和每平方米商品房销售价格分析，可计算出被告因提高小区建筑容积率而获得的“非法所得”总额，这些“非法所得”分摊到小区住户。这样，原告199.78平方米的别墅面积所分摊的“非法所得”数额，就是被告应赔偿的数额。
　 对原告要求赔偿经济损失27.4万余元的第一个诉讼请求，被告苏州规划部门辩称：行政赔偿是基于具体行政行为违法造成公民的人身权和财产权的损害，但原告在庭审中提出的各种受损害的权利都不属于行政赔偿的范围。原告提出的损害计算方法是通过开发商的销售收入作为赔偿的依据没有法律依据。 　关于原告要求赔偿经济损失11.9万余元的第二个诉讼请求。被告认为，行政赔偿的根本是具体行政行为违法，而关于容积率和土地使用权的违法并没有得到确认，所以原告的该诉讼请求不符合起诉条件。

【法院判决】
赔偿依据不足驳回诉讼请求
法院经审理后认为，根据国家赔偿法第二条规定，国家行政机关违法行使职权侵犯利害关系人的合法权益造成损害的，利害关系人有权要求国家赔偿。本案被告颁发的建设工程规划许可证系行使职权的具体行政行为，且已被法院生效判决确认为违法，因该违法行为致使原告房屋与南侧房屋之间的日照间距系数不能达到规定的标准，原告居室的采光、通风等权利受到影响，原告有权要求国家赔偿。原告因向被告提出赔偿请求未果，在法定期限内向法院提起行政赔偿诉讼，符合国家赔偿法第十三条规定的赔偿程序。

法院判决认为，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五条的规定，在行政赔偿诉讼中，证明因受行政行为侵害而遭受损失的事实，应由原告负举证责任。根据现有证据，对损害程度无法予以确认，而原告以被告的违法行为给开发商带来的利润所得，作为其遭受的直接损失提出赔偿，既缺乏事实根据，也没有法律依据。原告未能举证证明其遭受的直接经济损失，故对原告提出的第一个诉讼请求，法院不予支持。
关于原告提出的第二个诉讼请求，涉及用地规划许可，与建设工程规划许可不是同一个具体行政行为，而且该行政行为未被依法确认为违法，本案不宜予以理涉，原告可另行处理。综上，法院驳回原告的诉讼请求。 一审判决后，双方当事人均未提起上诉，判决生效。原告败诉后，并没有放弃对规划部门及房产商的赔偿要求，而是继续积极筹划新的赔偿依据。

法律法规对采光权侵害的赔偿规定太笼统 近几年，关于采光权的纠纷及诉讼越来越多，法院受理的相邻权纠纷民事案件呈现逐年上升的趋势。采光权由不为人知到现在成为日益重视的生存权利，验证着人们对生活品质的更高追求。
江苏省扬州某高校虞浩、鲍永红两位法学教师在《采光权的法律和经济分析》一文中，对我国现有法律体系中相邻关系的处理规定作了归纳：

　属于法律的有，民法通则第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”规定相同的还有《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定。

　 属于司法解释的有《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中第九十七条至第一百零三条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出的规定（但未对采光问题单独规定）。此外还有《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。”

属于行政法规的有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第6条的规定。属于行政规章的有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第7条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。

另外，在地方法规、规章中也存在大量有关采光的规定，明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。
由上述从中央到地方的立法规定可以看出，对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民采光权。 两位法学教师认为，这些规定大多是从产权界定的角度而言，即明确了房屋所有人或者使用人享有采光权，邻人亦享有一定程度上的合理遮挡权，以此确定受害方的采光权、通风权是否被侵害。而对采光权的保障和补偿却没有具体的规定和细则。也就是说，至今还没有具体的采光权、通风权该如何赔偿，赔偿标准以及实施细则如何确定等规则。其后果是：一旦法律判定受害方采光权被侵害，则难以通过法律的强制手段来全面保障胜诉方的合法权益。

　 一位经常办理相邻权纠纷的资深法官说，由于法律法规对采光权侵害的赔偿规定太笼统，因此，侵害采光、通风权要求赔偿损失的案件，在法律上遇到的难点很多，仅从审判角度，取证上就是一个大难题。住宅楼被遮挡阳光、通风的现状，究竟对住户有多大的影响，具体应该赔多少，谁也说不准，也没有相关的鉴定机构评价。

一位曾代理过多件采光权纠纷案件的律师坦言：“民法通则第八十三条规定了侵犯相邻权有三种承担责任的形式：停止侵害、排除妨碍及赔偿损失，然而在法院众多的采光权、通风权的案件中，法院判决结果大多为前两项内容，即停止侵害、排除妨碍，而能直接判决赔偿损失的案子少之又少。”问其原因，这位律师笑着说：“你说阳光值多少钱？”据了解，目前法院能直接判决赔偿的采光纠纷案件，也多是一些案情简单、双方没有太多异议的案件。

采光权损害赔偿确实难以计算

如果处于建筑物施工初期，则采光受损害的一方当事人可以选择提起行政诉讼，否定侵权人超出必要限度的遮挡权；也可以向法院提出妨害预防之诉。如果受害方到建筑物建成后寻求救济，对损害的发生，大多视为受害方选择了补偿法则，即利用“以金钱换阳光”的办法获得法律保障。所以，在以往的采光纠纷处理过程中，法院通常采取由妨碍方给予受影响方一定补偿的方式来处理。 司法实践中，由于缺乏相对统一的执法尺度和补偿适用标准，各地法院处理采光权侵害赔偿案件的标准不一。

1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”中第十三条规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度两倍水平距离以外的居民住房不予补偿。”据悉，一些地方对采光权的补偿还在使用这一标准，理由是新的补偿标准还没出台。区区800元至2000元，便将自己及后代的采光权做了交易。不要说现在，就是在十多年前，这一标准也难以体现采光权的价值。 　2004年10月，长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出二审判决，认为目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定，一审法院按照每平方米110元作为赔偿标准并无不妥，遂驳回上诉，维持原判。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获得了7120.3元“遮光”补偿。但吴某还是认为，其所居住的房屋是其一家终身赖以生存的地方，这7000元怎能弥补他们全家这辈子的采光损失呢？

去年8月，天津一位住户主张自己的“采光权”也得到该市和平区人民法院的支持。在通过鉴定认定住户的日照时间因为高层建筑的遮挡确实减少的情况下，法院依照“公平原则”判令被告——高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元。赔偿标准是按每平方米120元计算。不过，这里得到补偿的只是被遮挡的20平方米的居室面积，而不是整套住宅。

还有的法院对采光权损害的赔偿判定，是按照受害方因住房阳光被遮后，多用的电灯电费来确定赔偿数额。2004年11月，湖北省荆州市中级法院审结一起采光权纠纷案。判决认为，湖北省监利县一幢新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益，要求侵害人采取折价赔偿办法，即从2003年4月1日起至其停止侵权时止，侵害方赔偿10户居民每天每户电费1.12元。

　也有的法院以原房屋的置换价值减去遮光后的建筑物置换价值，来作为房产商赔偿受害方的采光损失数额。
可见，从目前的司法实践和现有法律法规来看，相邻权的损害赔偿数额面临的问题：一是判决标准不一，大多取决于法官的自由裁量权；二是数额确实太少，难以体现采光权价值。

　苏州市兆丰律师事务所的张律师不无忧虑地指出：“对房产商来说，多建造一幢楼房或一个楼层的建筑面积就能多卖出价值几十万元甚至上千万元的楼盘。相对于住户永久享受阳光和通风的权利，目前采光权的损害赔偿额确实太低了，所以房产商往往并不在乎这点经济赔偿，形成用金钱就能解决一切的习惯。”

　 既然法律上存在空白，为什么不尽快立法呢？苏州大学法学院的一些老师表示，主要是很难划定出一个具体的标准，房价的不确定、日照时间的难以细化以及不同人对阳光通风的不同认识等，甚至同一城市，不同地段，地理条件就相差很多，不可能以一个固定标准来计算。

　 百姓呼唤“阳光政策”，尽快弥补法律空白

　如今，在寸土寸金的城市中，楼间距缩水是非常普遍的事情，“阳光权”纠纷可以说是屡见不鲜。但直到现在，受害方还没有足够的法律依据捍卫自己的“阳光权”。 　在城市小区，“阳光权”主要是通过楼间距体现出来的。按理说，楼间距是建筑工程中一项重要指标，盖多高的楼，就该照规矩、按比例，留出相应楼间距。但现实情况是，公民的“阳光权”正遭遇维护和伸张的尴尬。

　 据苏州市一些业内人士对采光权、通风权纠纷案件的调研分析，认为引发此类纠纷增多的原因主要有以下两方面：
一是有的规划部门或是审批规划不尽合理，或对违章建筑制止不力，或经不起房产商的“公关”而过分偏袒房产商的利益，在规划中往往忽视居民“阳光权”，待到违章建筑建成后再行补救为时已晚，错过弥补的最佳时机。

　二是有的房产商为了牟取暴利，对明知是侵害他人合法权益的违章建筑，仍在软磨硬抗，强行施工。他们清楚，房产商要获得利润的最好方法就是缩短楼间距。于是，谁都想在有限空间里获得更多的利润，在挤出的空间里多盖几栋楼，多增加一些楼层。待房屋建成卖出后就溜之大吉，对日后可能发生的“阳光权”纠纷则不管不顾。

苏州市合展律师事务所张惟明律师说，随着人们法律意识的提高，越来越多的市民在为自身的生存居住环境质量受到侵害而寻求法律帮助，尤其是公民因通风、采光条件受到影响，状告规划部门、房产商，讨要“阳光权”、“通风权”的侵权诉案开始增多。透过这些案例，不难看出公民的环境权利意识正在觉醒。许多受害方强调“要阳光，不要物质赔偿”，即要求首先排除妨害，而不愿意只是通过经济补偿方式了结。

　 可见，涉及“采光权”纠纷的诉讼若想有一个圆满结局，仅凭法院司法审判之力已经远远不够。 对此，苏州市城区法院一些长期审理相邻权纠纷案的法官普遍认为，有关部门针对百姓的“阳光权”问题应尽快出台一系列的“阳光政策”。首当其冲的是，应当注重“提前”，把维权的着眼点放在“事前预防”上，而不应该把维权寄托在“事后胜诉”上。让法律充分发挥事前的预防和制止功能，而不能仅靠事后执行判决来发挥法律的威力。其次，期待对违反规划、随意建房的利欲熏心的房地产商的制裁升级，不能像现在这样简单地一赔了事。最后呼唤有关部门能够增加规划审批的透明度。正是因为房屋买卖双方对规划问题上的高度信息不对称，开发商才有蒙骗购房者的充分余地，导致开发商或规划部门可以相互“协调”，随意违反采光等规定，事后互相推卸责任，从而增加维权难度。只有这样，公民的“阳光权”才有望走出尴尬的境地。

物权法草案正在全国人大常委会审议之中，“阳光权”作为物权法草案所要维护的诸多物权之一，一定会出台详细的规定。各界人士对“阳光权”补偿细则出台充满信心和期待