物权法案例解析：预告登记制断了一房多售后路

案例：

王某经中介介绍，约定购买赵某商品房一套，双方很快签订了二手房买卖合同。考虑到办理二手房过户的税收费用问题，王某付清房款后，赵某将房产证与房屋交付给王某，过户未及时办理。

而后，赵某又将该房屋出售给刘某，并协助刘某办理了过户手续。刘某要求王某限期腾房。因协商不成，刘某起诉到法院，要求王某限期腾房。法院最终支持了刘某的要求，判令王某限期腾房。

律师解答：

该案涉案涉及商品房（不动产）物权的变更、转让和取得的法律问题。

按照法律规定，商品房物权的变更、转让，应当依法办理过户登记手续，为办理过户登记的，不发生物权变动的效力，不能对抗第三人。在本案中，王某虽然拿到商品房的原产权证并已实际占有使用商品房，但因未能将房产证过户到自己名下，因此并未取得该商品房的物权，而刘某签订合同后，按照法律规定办理了过户登记手续，依法取得该商品房的物权，其要求王某限期腾房系依法行使自己的权利，理应得到法院的支持，王某的损失只能向赵某去主张。

《物权法》颁布前后对比：颁布前，预防一房多卖除依法尽早办理过户外，并没有其他行之有效的手段，特别是卖房人具有诈骗预谋的一房多卖。颁布后，《物权法》确立了房屋等不动产买卖的预告登记制度，从而为买房人避免此类法律风险提供了法律依据。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”当事人签订房屋买卖合同后，如因种种原因暂不能办理过户登记手续，可以依照上述规定向登记机构申请预告登记，这样即使未能办理过户登记手续，也可以防止卖房人一房多卖现象，从而依法保护自己的合法权益。

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