房屋买卖合同公证

一、概念

"房产买卖"这一概念有广义和狭义两种概念，广义的房产买卖概念，通常包括房产预售房产买卖(狭义)和房产转让。房产预售是指建筑期房产的买卖，也就是房地产经营单位出售其将来建成的房产。而狭义的房产买卖，则是专指房地产经营单位出售其已建成的房产。房产转让是指房产权人将其购买的房产再次出卖。本节先讲述房产买卖合同公证，而房产预售合同公证;房产转让合同公证另安排在其他节讲述;

房屋买卖合同公证是指公证处根据当事人的申请，依照法定程序证明当事人之间签订的房屋买卖合同的真实性、合法性的活动。房屋买卖合同公证可以保证买卖双方在自愿、平等、等价、有偿的基础上签订房屋买卖合同，完善合同条款，保障(城市私有房屋管理条例》等房屋管理法规的贯彻执行，预防、减少房屋买卖纠纷，维护房产市场秩序和当事人的合法权益，及时制止欺诈、强迫或高价倒卖房或以卖房为名变相买卖土地等违法行为发生，促进社会稳定和社会主义经济建设的发展。

房屋买卖是一种常见的民事法律行为，是指房屋所有人将其所有的房屋交给买方所有，并接受约定的房价款的民事法律行为。房屋买卖合同是指房屋所有人与买方就买卖房屋及支付价款的有关事宜所达成的协议。房屋买卖合同是转让不动产所有权的重要法律行为，世界各国都规定，它是要式法律行为，必须采用书面形式，大陆法系各国还规定要采用公证形式。我国也不例外，房屋买卖合同必须采用书面形式;国务院批准颁布的(关于外国人私有房屋管理的若干规定)规定:办理外国人所有的"房屋所有权登记或转移、变更登记和委托手续的证件、文书，须经公证"。司法部、建设部(关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定:"有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政手续"。辽宁、上海、河南、深圳、广州等地的法规、规章中也规定，城市私有房屋买卖或商品房买卖合同必须经公证机关公证后方为有效。

二、房屋买卖合同的法律特征

(一)在房屋买卖合同关系中，出卖人的房屋所有权因出卖而消灭，买受人对房屋的所有权因买受而发生。

(二)房屋买卖合同是双务合同，双方当事人的权利、义务在法律上处于平等地位，不允许任何一方有限制和强迫对方的行为。

(三)房屋买卖合同是有偿的，出卖人向买受人交付房屋，买受人应向出卖人交付约定价金。

(四)房屋买卖合同是诺成合同，是双方法律行为，双方当事人必须意思表示一致，双方意思表示不一致，合同就不能成立。

三、房屋买卖合同的内容

(一)合同当事人的姓名、性别、年龄、职业、住址等，法人应写全称并注明法定代表人或代理人及所在地址;

(二)被买卖房屋的坐落地点、数量、结构、质量，及附属设施和使用面积等。如是砖瓦、土灰、平房还是楼房等;

(三)房屋买卖价款数额，价格的确定，一般是由买卖双方议定，经房管部门评议批准，但国家有统一规定的不能超过该法定标准;

(四)付款日期和房屋腾交日期均应具体写明;

(五)办理房屋产权过户及有关手续的约定;

(六)违约责任条款;"

(七)合同双方当事人认为应当约定的其它内容;

(八)双方当事人签字、盖章及签约时间。

四、房屋买卖不准成交的几种情况

房屋买卖是受国家法律限定和保护的一种法律行为，买卖双方当事人的成交行为必须符合国家法律、政策规定和要求。

对有下列情况之一的，不准成交:

(一)产权纠纷尚未解决的住房;

(二)已经确定征用范围内的房产和私自改建的房产;

(三)未经外事部门批准买卖的外侨房产;

(四)法院立案审理，制止转移的房产;

(五)房主不在房屋买卖发生地，又没有正式委托人的房产;

(六)买主在房屋买卖发生地没有正式户口的;

(七)超过房管部门评议价格的;

(八)违章建筑、空地、宅基地不准出卖，整幢楼房不准买卖;

(九)单位购买私人房屋的;

(十)利用房屋买卖投机倒把，牟取暴利的;

(十一)五在用于抵押担保的房屋。

五;办理房屋买卖合同公证的程序

房屋买卖合同公证属于涉及不动产转让的公证事务，根据(公证程序规则(试行》第十一条第二款规定，应当由不动产所在地，即房屋所在地的公证处管辖。

(一)应提交的证件、材料"

申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料’:

1·申请人的居民身份证及复印件;委托代理人代办的，·代理人应提交身份证件和授权委托书;

2·卖方要提供房屋所有权证书及复印件;

3·出卖共有的房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;·

4·草拟的房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;

5·单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;

6·公证机关认为需要提供的其他证明材料。如房屋蓝图，房屋管理部门对房屋的估价报告等。

(二)重点审查的内容

公证机关办理房屋买卖合同公证应当重点审查以下内容:

1·当事人的身份、资格和民事行为能力;如北京等大城市规定，购买当地的私有房屋，买方必须具有当地户口，外地人、华侨或外国人及港澳台同胞购买的，须经当地房产管理部门批准;

2·卖方是否享有出卖房屋的所有权，产权有无纠纷;共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放弃了优选购买权;

3·买卖双方的意思表示是否真实;

4·房屋所在位置、"面积、结构等基本情况，买卖价格是否公平、合理、合法;

5·房屋是否已设定抵押或其他担保物权，抵押权人或担保人是否同意出售并放弃了优先权;

6·合同条款是否完备，内容是否真实、合法，文字是否准确;

7·有关批准手续是否齐备，证明材料是否齐全;

8·买方是否具有购买能力;分期付款的，要审查买方资金是否落实，有无保障，如有疑问则应要求买方提供必要的担保;

9·房屋是否正在出租，承租人是否主张优先权等。

(三)出证

经审查，公证处认为当事人具有完全的民事行为能力，意思表示真实，合同内容和形式真实、合法的，应当及时出具公证书。

六、办理房屋买卖合同公证应注意的问题

(一)房屋买卖合同公证，要在房管部门评议批准的基础上给予证明。买卖价格要按质论价，估价的办法要根据国家的价格政策，参照房屋实际造价，新旧程度及市场房价而定，并经房管部门批准。在农村，根据当地同类房屋的价格，由买卖双方直接交易，随行就市，防止变相高价套购。

(二)产权人死亡的，其家属在末办理继承权公证前不得处理房产。

(三)房屋买主如其户口不在房屋所在地的，则要按当地政府或房管部门的规定办理。

(四)国家禁止单位购买私人房屋，目的是为了防止单位挤占公民的房屋使用面积。如单位确属缺房，须经县级以上政府批准，才能购买私房。

(五)房屋买卖合同签订时规定卖方负责向买方交空房者，须等房内住户腾交后再行成交和办理公证;以避免房客无处搬家或其他问题致使卖方不能按期交房，造成多方面纠纷。(六)要坚决揭露、制止和打击利用房屋买卖进行投机倒把，牟取暴利的非法行为。

七、案例公证理顺法律关系，保护房产交易各方利益

(案由]

上海古北(集团)有限公司(下称"古北公司")是一家大型房地产开发企业，公司采取的是投资一块、建造一块、销售一块，然后再投资、再建造、再销售的循环开发模·式。因而，如何及时进行销售，资金如何及时到位，就成为下一轮开发能否进行的前提条件。古北公司为了更多地销售房屋，采取了一套灵活的促销方式，也就是只要购买方先付一笔预付款，就将房屋先行交付给买方使用，然后买方分3，5年付清剩余房款。但对于"开发商来说，这一方式虽然有利于销售，却不利于资金及时回笼。因此，古北公司在交付房屋的同时，要买方与其同时签署一份委托合同，由买方授权古北公司在将来有了明确的贷款银行后，可以将买方所购房屋向贷款银行进行抵押贷款，由此使房款能迅速到位。发

展商的这一营销思路是否与法律相符?公证处能否对此办理公证?这成为商品房公证中一个值得探讨的新课题。

[案情简介]

在办理公证过程中，公证员发现有一系列法律问题需要解决。如，如何保证发展商将买方所购期权房屋向银行设定抵押时不侵犯买方的权利?如何保证买方按期付清全部房款后及时解除抵押?等等。公证员根据房地产市场的客观需要和相关法律规定帮助当事人完善了包括《预售合同》(先行交付使用房屋分期付款协议书八《委托合同)和《抵押贷款合同》在内的一整套法律文件，并进行了相应的公证。具体作法是:

第一，解决买方的权利应得到保护的问题。公证处指导发展商与买方同时签订《预售合同》和《先行交付使用房屋分期付款协议书儿明确规定买方的分期付款必须首先用于发展商向银行归还贷款;同时，在买方授权给发展商的《委托合同》中明确规定:发展商以买方所购房屋向银行进行抵押担保的贷款总额不得超过买方未付清的剩余房款的数额，否则即为越权代理，侵犯了买方利益，由此设定的抵押无效。此外，《委托合同》文本还约定，发展商将来代表买方与贷款银行所签订的(抵押贷款合同》必须经上海市公证处公证生效，以便由公证处对发展商是否有越权代理行为进行监督。这样既保护了买方(抵押人)的利益，也维护了银行(抵押权人)的利益，便银行贷款所获抵押担保合法有效。

第二，对贷款银行与古北公司作为买方代理人签订的《抵押贷款合同》，经公证员建议增加以下约定:在贷款银行设立古北公司的还贷账户，买方分期缴付的房款必须划人该账户用于古北公司还贷;一旦买方按期将所有房款付清并汇人还贷账户，贷款银行必须立即出具解除抵押的书面文件。这不仅使贷款银行的贷款归还有了保障，也使买方的房屋期权及所有权得到了保护。

第三，在本案中，面对的是四个类型不同、互不相关的合同，即发展商与买方签订的(先行交付使用房屋分期付款协议书(委托合同)以及贷款银行与买方代理人的发展商签订的(抵押贷款合同凡通过公证员提供的大量法律意见，对合同文本进行认真的补充、修改，使四个互不相关的合同在内容上互相联系，成为一个有机整体，把发展商、购买方、贷款银行各方当事人的权利与义务紧密地联系起来。这样就在法律上为各方当事人实现其各自的经济利益提供了保障。具体来说，发展商古北公司通过先行交付使用分期付款的灵活方式将房屋更多地销售出去;买方有一个宽松的付款方式，减少了因购房而带来的经济上的压力，同时在房款付清之前，就可使用房屋;而发展商通过买方的委托授权，将买方所购期权房屋设定抵押，能顺利地获得银行贷款，便所需建设资金及时到位;贷款银行则通过接受抵押担保并设立还贷的专用帐户，减少了金融风险。

综上所述，通过公证员的努力，为当事人理顺了法律关系，保护了各方利益，便公证起到了预防纠纷的作用。

[评析]

此案例最显著的特点之一就是，公证有效地规范了市场主体的经济法律行为。本案承办公证员从市场经济发展的一般规律出发，抓住房地产开发出售过程中各个环节的内在法律联系，帮助当事人完善了包括《预售合同扒(先行交付使用房屋分期付款协议书）《委托合同)和《抵押贷款合同》在内的一整套法律文件，从而把发展商、购买方、贷款银行各自的权利义务有机地联系在一起。

相对而言，对发展商、购买方、贷款银行三方任何一方来说，部有期权问题。但该处抓住抵押贷款合同这个关键，在委托合同中约定发展商将来代表买方与贷款银行所签订的(抵押贷款合同》必须经上海市公证处公证生效，通过对发展商是否有越权代理行为进行公证监督:·确保了各方利益和期权的实现。