二手房交易纠纷增多六大焦点值得关注

二手房交易纠纷增多六大焦点值得关注
近年来，二手房交易迅速升温，交易量已超过一手新房，而由于二手房房源复杂，交易者大多对行情和法律规定不熟悉，导致交易中的投诉和纠纷不断，近日，广州市房管局对二手房的投诉热点进行汇总分析，供购房者参考。
独家委托注明期限
案例：宋先生向某中介公司表示欲买二手房屋，该中介公司介绍了一套房屋给宋先生，宋先生比较满意，就要求中介公司带去看楼，看楼前中介公司要求宋先生先签看房单，上面规定宋先生独家委托该中介公司代为购买此套房屋，6个月内不得通过其他公司购买同套房屋，宋先生觉得反正还没确定是否买，签也无所谓，于是就签了。看了楼后，宋先生在与该公司谈价钱时，觉得价钱不可接受，于是决定不买。2个月后，宋先生在另一家中介公司又看到了这套房屋，且报价较之前低了不少，便花钱购买，并办理了交易过户手续。谁知在宋先生拿到房产证后的1个月，中介公司凭看房单向法院起诉了宋先生，法院因此判决宋先生败诉，要支付违约金和诉讼费。
分析：在未明确自己购买意向及中介公司服务素质前，应三思是否要由该中介公司独家为自己提供服务。如选择了中介公司为自己独家代理，则应在看房单上清楚注明独家代理的有效期限（该期限不宜过长），以及如因价格问题不能达成协议时是否继续履行看房单的约定。
合同写清“缩水楼”赔偿
案例：陈先生通过××中介公司购买了一套未取得产权证的二手房，陈先生与原业主及中介公司签署了买卖合同，合同中规定购房款按套计算，房屋面积以房管局实测面积为准。几个月后，陈先生购买的该套商品房房产证发放下来，陈先生发现房产证上的面积比当时与原业主及中介公司签定的合同面积小。陈先生认为利益受到侵害，要求原业主及中介公司赔偿，但原业主及中介公司认为当时签合同时已注明房屋面积以房管局实测为准。
分析：在一般市民眼里，“缩水楼”只会出现在一手期房中，但是实际上二手房买卖过程中也会出现这种情况。以预售合同进行交易应注意面积差异问题，为保护自身权益，买方应在合同中加入如何处理面积差异的条款；尤其是约定购房款以按套计价的方式来计算时，买方更应注意在合同中约定好当合同面积小于房管局实测面积时，如何弥补自身损失。
几时过户应明确
案例：罗先生通过××中介公司购买了一套二手商品房，付款方式为银行按揭，在与原业主及中介公司签署买卖合同时，只明确规定了何时到银行办理按揭手续，而对何时到房管局办理交易过户手续，合同中只是大概规定为办妥银行按揭手续之后，但并无规定具体时间，签署买卖合同后罗先生支付了定金及首期房款，并支付了中介公司一半佣金。银行按揭手续办妥后，罗先生多次催促卖方及中介公司尽快到房管局办理过户手续，但卖方以出差为由，一直拖了2个月。
分析：在买卖二手房中，最重要的就是过户。由于一时的疏忽大意，没有把房子的过户时间列入双方买卖合同当中，致使交了房款或办理银行按揭后，过户却一拖再拖，碰到这样事情的人并不少见。明确交易过户时间是合同中的重要组成条款，买方为保障自身权益，避免卖方及中介公司拖延交易时间，尽量不要以大概时间作为合同履行时间，一定要在合同中注明具体时间。
慎买尚未确权的二手房
案例：刘先生委托××中介公司购买二手房，中介公司介绍了一套没住过的全新二手房给刘先生，经多次看楼和讨价还价后，刘先生决定购买该套房屋。但在签合同前，中介公司告知刘先生该套楼正在办理确权手续，要等房管局办妥确权手续及原业主房产证后，方可再办理刘先生的交易过户手续，但原业主同意一签署合同并收到首期款后即可交锁匙给刘先生入住。
由于刘先生对该套房的状况及售价比较满意，于是决定接受原业主提出的条件。谁知入住三个月后，该套房屋的确权手续及房产证仍未办妥，刘先生开始紧张，多次催促原业主及中介公司，但由于房屋确权手续及房产证是由开发商办理的，原业主及中介公司亦无办法，只能继续等下去。
分析：有些二手房或者是拍卖的房子，虽然是全新没人住过的、价格也合理、装修也新净，但是这些房子往往是还在办理确权手续，尚未拿到房产证的。根据法律规定，正在办理确权手续的房屋，必须待房管局办妥确权手续及房产证后方可再出售，因此购买此类房屋一定要慎重，要充分考虑好购买此类房屋的风险。
列明附送装修家电清单
案例：吴先生经××中介公司介绍购买一二手房产，在参观该房产时，经纪人口头说该房产连装修及家电、家具一齐出售，但在吴先生与业主、中介公司签署《房地产买卖合同》时，仅约定了按现状交付，并无将配送家电、家具等详细情况列入合同。待吴先生与原业主及经纪人在成交后验楼时，发现屋内家电、家具都被搬走，只留下一些破烂。吴先生即与原业主及经纪人理论，原业主与经纪人称合同注明是现状交付，并无说配送家电。
分析：有些二手房为了吸引买家会以豪华装修加全套家私电器为卖点，当买家去看房子的时候往往被这些“赠品”所吸引，就与中介签定合同。但到交房时，豪华装修就会被调换。为了免受损失，购房者在购买二手房产时，如在某些细节方面与原业主或中介公司有口头约定，必须注意在签署合同时将口头约定的细节事项一一列明，这样才可避免事后产生纠纷。而中介公司亦应注意提醒当事人对与房产一并出售或出租的东西，要在合同中列明。
卖楼“塌订”小心赔钱
案例：陈小姐通过××中介公司出售一房屋并签定委托出售协议，中介公司很快为其找到买家并将买家交来的3000元订金转交陈小姐，陈小姐收取订金后与买家和中介公司签署了买卖合同。后另一中介公司找到陈小姐，说有买家愿意以高出20000元的价钱购买，陈小姐一听就心动了，书面发信给××中介公司，要求退回3000元订金并取消交易，与第二家中介公司及买家签署买卖合同。后买家和中介公司向法院起诉陈小姐，要求陈小姐承担违约责任：双倍返还订金，支付总房价6％的违约金，支付中介公司佣金，合计约20000元。法院经审理判决陈小姐败诉，赔偿买家和中介公司损失并支付诉讼费约23000元。

分析：价钱是影响二手房交易是否成功的一个重要因素，有些业主早期已通过中介公司与买家谈妥价钱并收了买家的订金，但此时另一家中介公司中途介入承诺将以更高的价钱出手。业主思前想后还是觉得要赚更多的钱，所以就“塌订”。不过，房管部门提醒这类业主，一旦签署了买卖合同并收取订金就要履行合同，千万不要贪图更多钱财而轻易撕毁合同，招致无谓的纠纷及损失。吴伟玮高伯齐谭晓梅