无商品房预售许可证 购房者能否主张合同无效？

案例：黄某与某房产开发公司（以下简称“房产公司”）于2003年签订了预售商品房协议书，约定由黄某向该房产公司购买其开发的某小区住宅，房价为20万元。房产公司承诺将于2004年5月底前办妥房产证。合同签订后，黄某按约交付了部分房款，并于该栋房屋竣工后搬入居住。但到了2004年5月底，房产公司并未依约办妥房产证。黄某其后得知，该房产公司向其隐瞒了未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，因此影响了房产证的办理。黄某遂提出诉讼，要求确认该商品房买卖合同无效，并要求房产公司返还其已交购房款并赔偿经济损失。后经法院查明，至黄某起诉时，该公司仍未取得商品房预售许可证。

　　解答：

　　就上述案例，广东南国德赛律师事务所彭清正律师认为，本案中黄某与房产公司签订的商品房买卖合同应属无效。依照有关法律，商品房预售应当符合下列条件：1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2．持有建设工程规划许可证；3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。本案中房产公司有义务主动向购房者黄某出示其商品房预售许可证。

　　根据最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍未取得商品房预售许可证。因此，黄某可以主张合同无效。

　　另外，根据最高人民法院司法解释，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，黄某可以依法要求房产公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。