《商品房买卖合同》示范文本的适用

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　　现在全国通用的《商品房买卖合同》示范文本，是建设部在修订1995年《商品房购销合同》示范文本的基础上，于2000年10月推行使用的。尽管，这是一种行政指导的手段，其目的是在发展中的市场环境中给消费者一定的指导和借鉴的作用，但在合同中也体现了双方的自愿原则：合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对条款的内容进行修改、增补或删减。合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
　　尽管如此，各种由开发商自制格式的合同林林总总，签约很不规范，使整个商品房买卖市场呈现无序状态。因此，相关法律、法规明确规定，开发商应该在订立商品房买卖合同之前，向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。否则，房地产开发主管部门将对其处以行政处罚。
　　还有一点值得注意的是，实践中，商品房买卖合同的订立并非是一次性就完成的，它是购房人和开发商双方多次协商的过程。在所谓的正式签订合同之前，若双方签订的有关商品房的认购、订购、预订等协议依法具备了正式合同的实质性条款的，比如就售房方式、价款、支付方式、付款时间、交付时间等有明确的记载，且开发商已经实际接受购房人购房款的，应该认定为双方的商品房买卖合同。此时，开发商若不能依据合同按时交付房屋时，不能主张合同无效，而仅仅承担合同无效的责任即返还价款；只能依法承担违约责任，除返还价款外，还应该赔偿因合同不履行而造成购房人可能的损失，如已经支付房屋价款的同期银行利息等，或者其他合理的费用。
　　总之，签订合同过程中，双方应该本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，在相关法律、法规的范围内，协商就合同的实质性条款达成一致。作为弱势群体的消费者而言，则更应该采用法定的形式来维护自己的合法权益，防止开发企业的背信弃义。

本文关键词：《商品房买卖合同》,示范文本