谈谈楼宇认购书的陷阱和商品房买卖合同的霸王条款

谈谈楼宇认购书的陷阱和商品房买卖合同的霸王条款
[ 2009-8-19 150100 By 西安离婚律师 ]

从事律师工作近10年，为客户提供商品房买卖的“律师陪购”业务也整整六年了，本律师跑过的楼盘无数，对自己经手过了多少“楼宇认购书”和“商品房买卖合同”也完全没有了概念，到现在反而感觉“律师陪购”越来越艰难了。究其原因，最主要的感受是在近两年的西安房地产市场虽然遇到了经济危机，虽然大多数开发商的房子越来越不好卖，但“楼宇认购书”的陷阱和“商品房买卖合同”的霸王条款却反而愈演愈烈，变本加厉。
在目前的房地产交易市场上，许多开发商(更多的是楼盘代销商代理)都会要求购房者在签订《商品房买卖合同》前先签署一份“楼宇认购书”，并预付一笔购房定金或订金（90%以上都是定金，少则一两万，多则三五万甚至更多）。相对于将要签订的《商品房买卖合同》（本约）来说，认购书只是一种“预约”，它产生法律效力的条件，与合同生效的条件一致。
虽然签署“楼宇认购书”并非房地产买卖的必经程序，是否签署由买卖双方自行决定。但就本律师的实践来看，几乎所有的楼盘都存在缴纳购房定金和签署“楼宇认购书”的“交易习惯”，极个别现房楼盘除外。开发商之所以都非常热衷于签订楼宇认购书，本律师个人认为最主要的原因恐怕是开发商想通过认购书中的定金条款来约束购房者前来签订正式的《商品房买卖合同》，购房者交付定金后，如果因为购房者单方面的原因不签订正式的商品房预售或销售合同，则开发商将拒绝返还定金，这也是实践中普遍存在的现象。
但对于“楼宇认购书”法律意义和相关条款的具体内容，实践中绝大多数购房者却没有给予足够的重视。本人在实践中经常遇到购房者手中的“楼宇认购书”会出现以下条款内容：“乙方（购房者）已阅读并理解、同意甲方在售楼部公示的《前期物业管理服务协议》、业主临时管理公约》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》中的所有附件和补充协议的样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不得要求变更、增加或减少任何条款”。
事实上，购房者在签署“楼宇认购书”时，很多时候根本就没有机会看到开发商公示的《商品房买卖合同》样本，当然，置业顾问通常也不会主动提示你先看看《商品房买卖合同》样本，更不会主动拿给你看，他们往往会说“所有的合同都一样，没有什么好看的，你先交定金，到时候签合同时会让你看的”。
最后，开发商单方面提供的《商品房买卖合同》的相关条款的选择及填空部分早已经由其专业团队（包括我们律师同仁的功劳）设置妥当，周密而严谨（只是相对于开发商而言），更有甚者，很多开发商还会罗列一大堆相关补充协议条款，当然，补充条款更多的是对开发商风险控制的补充，对购房者的利益却没有起码的合同保障。当购房者在这个时候要求修改合同条款时，开发商就会说，“对不起，你已经没有修改和选择的权利了（因为你在签署认购书的时候已经一不小心将该权利给丢了），交钱并签字盖章是你目前唯一的选择”。当然，你也可以选择放弃购买，前提是放弃你已经缴纳的购房定金。
以上可以看出，“楼宇认购书”的陷阱和“商品房买卖合同”的霸王条款往往是相辅相成，亲密无间的孪生兄弟。我有时候就想不明白，开发商为什么宁愿失去客户，宁愿让自己的“上帝”买房买得很不舒服，也不愿做得更坦荡，更理智一些。其实很多购房者的要求并不高，只要你把“商品房买卖合同”设置得稍微公平一点，稍微尊重一下购房者的合同“谈判权”就可以了，那怕是让我们改上“几个字”，你就真的不能做到吗？？？