商品房面积纠纷的处理

商品房面积纠纷的处理
　　（一）商品房面积纠纷的处理
　　商品房销售，在实务中有按套（单元）计价的，也有按套内建筑面积或者建筑面积计价的。这些做法，也为有关规定所认可。《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”
　　1．约定以“套（单元）”计价，对商品房面积误差纠纷的处理
　　《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
　　按照上述规定，一般而言，在商品房现房销售情况下，由于买受人可直接查看实物，故以“套（单元）”作为一种计价单位，使交易简洁明快，并不失其合理性。引起面积误差纠纷的，一般应当尊重当事人在合同订立时对按套计价方式的合意，不必过分纠缠于商品房面积的计算及其误差的比例问题。
　　在商品房预售的情况下，以“套（单元）”作为一种计价单位，房地产开发企业应当在合同中附所售商品房的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。由于买卖标的物尚未实际建成，按照商品房建造的客观规律，应允许合理误差的出现。商品房交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。对误差范围没有约定的，则可从考察当事人合同目的出发，并参考合同履行地当地的交易惯例，只要相关尺寸、面积误差不足以影响买受人合同目的实现，就应维持合同的效力。
　　2．约定以商品房面积计价，对面积误差的处理
　　（1）与面积误差相关的几个概念
　　商品房销售面积。商品房整栋销售的，商品房的销售面积为整栋商品房的建筑面积。地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除【建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（以下简称《面积计算规则》）第四条】。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和（《面积计算规则》第五条）。
　　套内建筑面积。套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和（《面积计算规则》第六条）。
　　分摊公用建筑面积。其计算方法为：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积（《面积计算规则》第八条、第九条）分摊系数（整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和），即为购房者应合理分摊的公用建筑面积（《面积计算规则》第十条、第十一条）。
　　以上其中任何一个面积组成部分出现误差，都可称之为面积误差。
　　（2）商品房面积误差的处理
　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　该条规定，是对《商品房销售管理办法》第二十条的确认。
　　（二）非商品房面积纠纷的处理
　　由于大量的非商品房均非新建，故一般情况下商品房出卖人应持有证明其享有商品房所有权的证明文书，商品房面积的大小当然载人房屋所有权证。依交易习惯，一方面买受人可以查阅房屋产权证书获知商品房的面积大小，另一方面买受人会到实地了解商品房的面积，对此也应有感性的认识。所以，一般情况下，非商品房买卖的面积纠纷较少。实践中值得讨论的是，产权部门对商品房面积进行误登的情形的处理。