商品房买卖的流程和费用详解

　　(3)签订商品房买卖合同，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，应签订物业管理合同。商品房买卖合同的内容集中体现了买卖双方的权利和义务。如果在商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，购房者应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

　　(4)办理商品房贷款或公积金贷款手续，与贷款银行或住房资金管理中心签订贷款协议。

　　(5)办理入住手续。在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房者办理交付手续，向购房者出示商品房质量验收合格证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。

　　(6)签订物业管理合同。购房者在购房时未签订物业管理合同的，在入住时，应与物业管理公司签订物业管理合同。

　　(7)办理产权过户手续，领取房产证。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的有关资料报产权登记机关备案，协助购房者办理权属登记手续，领取房产证。

　　商品房买卖合同的签订

　　商品房买卖合同是保护购房者权益的重要法律凭证。

　　(1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。

　　(2)签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。

　　(3)合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。

　　(4)所售商品房是否巳作了抵押。购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。

　　(5)购房者在签订合同时，要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则购房人的权益很难得到保护。

　　(6)关于付款方式。如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险。

　　(7)关于装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益。

　　(8)关于房屋面积。在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。

　　(9)关于交房期限。开发商对延期交房常借故推脱责任，因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。

　　(10)违约责任。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款，对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来，这样便于操作。

　　(11)解决争议的办法。当双方当事人不能协商解决争议时，商品房买卖合同列举了两种解决办法：一是提请仲裁，二是提起诉讼。两者只能择其一，如果双方合法地选择了仲裁条款，将不能再向法院起诉。

　　(12)签订补充协议。对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充，如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。

　　办理商品房交易时买卖双方应提交的证件?

　　买卖双方到房地产管理部门办理交易时主要应提交如下证件：(1)买方身份证;(2)商品房买卖合同;(3)购房发票;(4)分户图;(5)建设工程规划许可证;(6)国有土地使用证;(7)商品房预售许可证;(8)是现房的，要提交产权登记备案证和质量检验合格证;(9)未抵押证明。

　　商品房买卖应交的税、费

　　购房者到房地产管理部门办理商品房买卖手续，须交纳的有关税费为：

　　(1)契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税税率为3%--5%，契税的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内按照本地区的实际情况确定，郑州市的契税减半收取为2%。

　　(2)印花税，3/10000。

　　(3)交易服务费。各地情况不一，郑州市的商品房交易服务费为0.55%，开发商交0.25%，购房人交0.3%。

　　(4)房屋产权产籍管理费，包括工本费、产权登记费、测绘费。以郑州市为例：①工本费为10元;②产权登记费，以50平方米的建筑面积为基数收30元，每增加1平方米，加收0.4元，计算公式为(建筑面积-50)×0.4+30;③测绘费，以50平方米的建筑面积为基数收20元，每增加1平方米，加收0.35元，计算公式为：(建筑面积—50) ×0.35+20。以上收费标准各地略有差异。

　　住宅维修基金

　　多层商品房住宅、高层商品住宅出售时，购房人分别按售房款的2%和3%交纳住宅维修基金，由售房单位代为收取，在办理住房过户或商品房房屋所有权证手续前交至维修基金专户。售房单位代收的维修基金在交至维修基金专户之前，由售房单位代管，在代管期间，只收不支。

　　维修基金的使用，在业主委员会成立前，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市物业维修基金管理中心审核后划拨;业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后，报市物业维修基金管理中心审核后划拨。

　　住宅小区公共性服务收费的费用构成

　　(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

　　(2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

　　(3)绿化管理费;

　　(4)清洁卫生费;

　　(5)保安费;

　　(6)办公费;

　　(7)物业管理单位固定资产折旧费;

　　(8)法定税费。

　　以上第2—6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

　　物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

　　空置房能否少交或不交物业管理费?

　　空置房存在两种情形：一种是开发商未售出的房屋，其产权人为开发建设单位;另一种是已经销售，但业主未居住使用的房屋。这两种空置房都不能不交物业管理费。

　　从物业管理费的费用构成我们可以看出：管理费主要用于物业公共部位、配套设施、设备、场地及环境卫生、绿化、交通、治安等的管理和维护，无论该房屋是否空置，物业管理费都要发生。正因为实施了物业管理，才使整个物业得以维持良好的运作，空置房的产权人在客观上享受了物业管理公司的服务，因而必须按时交管理费，这也是每个产权人对物业管理与维护应尽的义务。

　　至于空置房能否少交物业管理费则要根据物业具体情况，由产权人与物业管理公司在合同中进行约定。业主一般从办理完人住手续之后开始交管理费。当业主收到入住通知后在规定期限内不办理相应手续的，同样视为入住并不能以此推卸责任。

　　开发商逾期交房的处理

　　为防止逾期交房引起的纠纷，买卖双方签订合同时应明确约定如下事项：(1)卖方向买方交付房屋通知买方人住时，应达到双方约定的基本人住条件。首先，由卖方向买方交付质量验收合格证、(住宅质量保证书)、(住宅使用说明书);其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应达到合同约定标准。否则，视为未达到人住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件，否则视为违约。

　　(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日卖方应按房价款的一定比例向买方交纳违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的，买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金或支付逾期期间的违约金。定金或违约金的适用，二者只能选择其一。

　　解决商品房买卖纠纷的途径

　　根据我国法律规定和司法实践，解决房地产纠纷的主要途径包括：

　　(1)协商。协商是指当事人行使自己的合法处分权，互谅互让、协商解决纠纷的一种方式。

　　(2)调解。调解是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下，房地产纠纷当事人达成协议解决纠纷的一种方式。

　　(3)仲裁。仲裁是指房地产纠纷双方当事人依据他们事先或事后达成的仲裁协议，自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机构，由该仲裁机构依据有关法律和事实作出裁决以解决争议的一种方式。

　　(4)诉讼。诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决争议的一种方式。

　　以仲裁和诉讼方式解决纠纷的，所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力。

　　房地产纠纷当事人有权选择解决纠纷的途径和方式。

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