二手房交易标准流程详解

　　二手房交易标准流程详解

　　本文介绍二手房交易流程，以下是详细内容：

　　

　　第一步：委托[非必经]

　　寻找信誉良好的代理公司，签订《委托书》，在讲清楚了自己的要求之后，地产经纪人会通过公司的电脑网络系统，即时为客户寻找较为合适的楼盘。在提供的楼盘中，通过买家自己甄选之后，便进入了实地看楼的阶段，中介公司会与客户签订一份看楼《委托书》，以此保障中介公司和顾客双方的利益。

　　【提示】《委托书》的法律效力存在争议，能不签就尽量不要签，很多中介公司管理不严格的，这一步完全可以做手脚。注意委托书的权限与期限，保险起见可以事先咨询律师。

　　第二步：核实产权情况

　　到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，中介公司地产经纪人应该先到房管局档案馆查册，查证该出卖的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景资料。这个环节十分关键，对买家十分重要，所以买家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况，最好有一定的依据证明。

　　房屋产权一般可分为几种?有什么区分?

　　产权一共分三种，可以简单以权证的颜色区分，性质区别如下：

　　红色——集体所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允许在同一个集体组织成员之间交易。

　　黄色——以划拨方式取得土地上建造的房屋。如欲进入流通市场，必须全额补足地价。

　　绿色——完全产权。分成无任何附加权属、无抵押(可顺畅流通);以及有抵押(即有贷款)，必须先行注销抵押权，方可进入流通两种情况。

　　【提示】中介应承担一定的保证责任，可以要求在合同里注明。否则业务员是否真查了、说的话是否真实都要考虑下，找中介很大程度上就是寻求个心理安全感。签完合同交完中介费后中介公司就什么都不管了，这还是比较常见的。如果是未解抵押、无房产证、共有、公房、经济适用房等特殊情形法律风险更大，建议委托律师陪购。

　　第三步：签约

　　经过查证之后，由买卖双方及中介方共同签署《临时买卖合约》，在此环节，一般要求买家支付楼价的5—10%作为订金付予/定金业主，或者由中介公司代为预收买家的订金/定金。由于中介公司在收取订金时的法律地位并不明确，这就极容易引发二手房交易时双方之间的订金/定金纠纷。所以，建议买家要求中介公司出示卖方的委托协议，并出具卖方委托中介收取订金/定金的委托书;在交付订金之后要求中介公司出具收取订金/定金的收据。该收据一定要加盖中介公司的印章。

　　【提示】所有的合同条款都是可以约定的。很多中介为了促成签订合同从而收到中介费，使用的方式可谓是不胜枚举，在我们办案中发现很多中介对卖方比较偏袒，一旦发生纠纷买方将处于非常不利的位置。因此建议委托律师全程陪购，律师仅为委托人即买方利益服务。

　　第四步：网签

　　二手房网签流程

　　第一步：确定合同条款

　　15日，张君决定购买冯洋位于崇文区的一套两居室住房，双方就合同条款协商后达成了一致。二人填写了《存量房买卖合同信息表(自行成交)》后，冯洋持房屋所有权证和身份证，张君持身份证来到崇文区房地产交易中心办理网上签约。

　　第二步：办理网上签约

　　在交易中心的网签服务窗口，工作人员将信息表上的有关信息录入网签系统，打印合同第一部分内容(即1-4条)，交买卖双方核对确认合同内容;随后，窗口工作人员将《存量房买卖合同》(即网上打印的合同第一部分和印刷版的第二部分)、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《办理转移登记服务指南》和《转移登记申请书》交给买卖双方;买卖双方根据之前协商好的约定，填写买卖合同第二部分相关条款内容，并在一式四份的合同上签字或盖章。至此，合同依法生效。

　　第三步：先纳税后拿证

　　办理完网签的手续，二人持《存量房买卖合同信息表(纳税)》及其他相关材料到地税部门办理纳税手续，冯洋补交了土地出让金或土地收益等价款，并按《办理转移登记服务指南》持有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续。权属登记部门审核合格后，发放房屋所有权证。

　　【提示】网签应填完所有空白出后再行签字，最好约定每页都签字才生效，以防被掉包。

　　第五步：贷款

　　如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家须准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。

　　二手房贷款流程

　　1、 确定按揭服务公司和贷款方案

　　借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

　　2、 查询公积金(如需公积金贷款)

　　与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。

　　3、签定房屋买卖合同

　　借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

　　4、准备贷款资料，审核贷款资质

　　按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

　　第六步：过户——到房管局办理过户。

　　二手房过户流程

　　1、办理房产过户手续所需要的文件资料卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证;3、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议;3、税费缴纳证明。

　　2、办理房产过户手续所需要的时间过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关，时间也不一样 ，一般在7个工作日左右，其中海淀区建委最快，只需一天时间，有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。

　　3、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。

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