商品房买卖（律师陪购篇）

　　商品房买卖(律师陪购篇)

　　何先生专程来到律师事务所，准备委托我代理与开发商签订购房合同。据何先生讲：何先生本人是公司经理，欲与某房地产公司签约购买一套价值100多万的房屋，担心出现开发商违约而使自己受到损害后无法获得赔偿，希望由律师来协助他签订购房合同。

　　

　　何先生此前曾经购买过多处住宅，但均不同程度地发生过以下几类问题：

　　1、在与开发商签订合同过程中，自己不知道应当签订什么内容，不要说有时开发商不同意签订补充合同，就是开发商同意签订补充合同，何先生自己也不知道究竟要写什么。

　　2、在与开发商进行协商过程中，由于对方天天与客户谈判，无论是谈判技巧还是法律知识，都比何先生要强，每次何先生提出一个问题，对方都以某某法律为依据予以拒绝，而何先生自己并不知道是不是有此法律，更不知道法律是如何规定的，当然提不出任何修改建议。

　　3、开发商提供的补充合同，往往都是保护开发商利益的，自己虽然看到条款中有这种含义，但却提不出修改建议。

　　4、术语不明确，在签订合同中，经常涉及许多专业术语，包括法律方面和建筑方面的，例如担保与保证、对抗第在人、公摊面积等，何先生感觉比较模糊，无法从内容上进行准确定义。

　　5、违约责任没有规定，现在的合同中对消费者的违约付款责任是比较明确的，但对于开发商的违约责任不明确，例如交房质量不合格、环境不合格，均没有任何违约责任，何先生认为标准合同有缺陷，但却不知道如何改进。

　　上述种种原因，促进何先生决定聘请律师来协助他签订补充合同。

　　我向他介绍了签订合同的基本情况和过程，而且明确说明，此套房屋因为距离城区较远，律师费用在5000元至15000元左右，而且由客户承担律师的往返交通费用，更重要的是如果由于开发商拒不签订此合同，我方也无法强迫对方履行任何承诺。何先生的基本态度是，由于此房在当地是最高档的住宅，他过去购买的几处房产均因为合同不严密，最后受到损失却无法获得赔偿，所以此次无论如何由律师协助签订合同;如果开发商拒不签约，他将不再购买，责任完全自负与律师无关;最后经济出身的何先生使用了一个经济学术语，称这是商业交易的选择成本，是应当支付的交易成本。此次我与购房人何先生了解情况、讲解签约内容并最终达成“何先生委托我代理签订购房合同”的协议。

　　第一次谈判：律师提出查看“五证”原件

　　2×××年1月23日星期三上午，何先生与我到达开发商销售部，与销售员刘先生见面，我首先提出要看房屋的各项许可证，刘先生也提供了全套许可证的复印件，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、预售许可证等五证，并称五证齐全，一旁的何先生也说明自己已经看过，没有什么问题。当时我向何先生解释了坚持要看许可证原件的原因：许可证问题涉及到合同的基础，特别是其中的《国有土地使用证》，直接影响到未来消费者是否可以得到房屋所有权证的问题，作为一名律师必须看到原件才能有所判断。购房人何先生本人同意我的意见，要求去看原件，而销售员刘先生则希望不要看原件了，因为原件放在距销售部40公里的公司总部，希望先签订合同的其他部分，然后再去看五证原件。

　　经过两个小时的僵持，最后刘先生经过与公司总部联系，答复说可以去看原件。我们三人立即驱车前往开发公司总部;3个小时后我与何先生终于在开发商总部看到了此项目的《国有土地使用证》，经过与国有土地使用合同、国有土地出让金收据、国有土地使用证附图进行对比，我发现开发商仅支付了部分土地出让金，取得的系《临时国有土地使用证》，双方在此处产生争议，我方认为对方还不具备销售资格，对方认为已经具备销售资格。

　　第二次谈判：签约解决“土地证”问题

　　2×××年1月24日星期四上午，我到位于北京市东城区南河沿的北京市房屋与国土资源管理局权属处和出让处进行了咨询，他们证明临时土地使用证仅供开发商办理开工证，因为还有部分土地出让金没有支付，所以还不能作为国有土地的合法使用人;同时由于没有取得正式《国有土地使用证》，使开发商有可能在消费者不知情的情况下将土地使用权进行抵押，使消费者长时间(据我所知有的长达9年)无法取得《房屋所有权证》。律师与开发商进行协商后，对方承认我方关于土地使用权的有关观点，双方均同意就此问题签订补充条款，具体内容为：考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于2×××年5月1日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任;如退房且在买受人没有取回全部房款以前，或不退房，出卖人都将因缺少《国有土地使用证》每天向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第三次谈判：双方律师面对面

　　2×××年1月25日星期五下午，开发商邀请我与开发商的法律顾问王律师见面，以就合同的具体条款进行协商，因为对方王律师对报纸上刊登的《204条合同补充条款》有所了解，但是并不知道我就是合同的作者，所以谈判时气氛比较愉快，王律师从各个角度对204条进行了讨论，从总体上表示对204条的认同，并希望律师转达他对合同作者的敬意;当天讨论我与律师用3个多小时的时间，对204条作一一讨论，重点分析合同条款对于开发商的限制;因为我在制作此份合同时，有一个重要的目的背景，就是以将对消费者的基本权益保护为限，并不过多侵害开发商的利益，所以王律师最后的结论是，此合同只要开发商有资金支持，能够保证按时按质交工，则开发商几乎不会承担什么违约责任。他的结论对于后来双方的谈判起到了重要的说服作用。

　　第四次谈判：争议点为采暖炉是否“赠送”

　　2×××年1月29日星期二上午，双方再次来到开发商总部，由于昨天下班后王律师对合同进行了认真的审阅，并且根据自己的观点提出相应的修改意见，所以今天的谈判内容主要是对王律师的意见进行修改，本日双方的争议点为独立采暖炉是否是赠送。我方认为独立采暖炉的成本已经计算在购房价款内，所以显然应当按购买计算，对方认为就是赠送。我在谈判过程中指出，如果在赠送，那么在发生炉具爆炸引起消费者伤害后，赠送人所承担的赔偿责任显然是有限的，而炉具全部系国外进口，我方也不可能通过外交途径追究国外生产者的产品质量责任，此处条款必须写明独立采暖炉系有偿购买，赠送行为显然与事实不符。经过2个小时的争论，对方谈判代表终于让步，同意将独立采暖炉条款由赠送改变为购买。

　　第五次谈判：房屋尺寸标注成焦点

　　2×××年1月31日星期四下午，双方来到销售部，本次合同的争议点为是否应当标明房屋面积的细节尺寸，例如每个房间的开间与进深尺寸;对方的观点为由于已经有了平面图，而且平面图中有了轴线尺寸，不需要再标注细节尺寸，我方的观点是：虽然有轴线图，但是由于缺少墙体厚度数据，而且施工完毕后保温层的数据也无法计算，所以不可能得到房屋的真正面积，无法保护消费者的合理知情权。律师希望消费者能够使用从普通市场购买的测量工具精确方便地测量出自己购买房屋的面积，而不需要再通过各种计算得到一个间接数据。经过2个小时的辩论，最后开发商同意标明细节尺寸。

　　第六次谈判：协商开发商违约责任

　　2×××年2月1日星期五下午，双方来到销售部，本次合同谈判要点为如果因为开发商的过错给何先生造成损失，如何进行赔偿，特别是赔偿的标准与依据;对方认为可以参考每日万分之二的标准进行赔偿，我表示不同意此等观点，因为此等赔偿标准还不足以支付何先生的银行贷款利率，此时开发商相当于不承担任何责任;而且如果何先生通过诉讼保证自己的权利，一个103万余元的案件仅诉讼费和律师费就高达6万余元，再加上何先生因此而付出的其他成本，万分之二的赔偿标准显然过低，最后双方协商：如果因为开发商的过错给何先生造成损失，有实际损失的按实际损失支付，无法计算损失的，每人每天向何先生全家支付违约金2000元。

　　购房人的态度是签约成功的重要因素

　　经过6次谈判，双方终于达成协议，共计签订补充合同190条，律师的法律服务也宣告结束，由于何先生的密切配合，本次谈判应当说是比较成功的，在很多双方有争议的地方，何先生都表示出对律师的信任，使各项查阅工作能够顺利进行下去;而且当开发商表示出可能不签合同的时候，何先生始终显示出安详自若的精神状态，使开发商感觉到律师与何先生之间合作的紧密性。至此合同谈判结束。