商品房合同纠纷典型案例分析

　　初刻拍案惊奇·楼市

　　且说天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。“二拍”就描写了明末商人们为追求钱财的强烈欲望而不择手段。

　　

　　前文再续，书接上一回。话说佛山近年来经济腾飞，农村城市化进程日新月异，房地产业蒸蒸日上。俗语云：“林子大了，什么鸟都有。”这房地产业总是充斥投诉纠纷的杂音，甚有“爆炸”式增长趋势，给智慧佛山出了一道又一道难题。

　　据佛山中院相关统计，房地产业增长的案件类型大多集中在商品房买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷及土地承包经营权纠纷等几大类型案件，其中尤以商品房买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷占较大比例。

　　信息沟通不透明是目前房地产业纠纷不断的主要原因。消费者在购房时，应尽量通过各种途径多了解开发商和楼盘的信息，比如购房时一定要看开发商“五证”是否齐全，要理解签订的合同条款的含义，对有关问题约定要明确，收楼时也要特别注意楼盘是否通过质量验收，是否有验收合格证书。

　　此外，有关房地产的群体诉讼持续高发，利益矛盾错综复杂。房地产业是一个资本高度集中的行业，资本高投入带来高利润，高利润诱使各种社会力量不断介入房地产业，形成不同利益群体——房地产开发企业、购房户、拆迁户、金融机构、民工、被征地农民。

　　许多房地产纠纷案件的一方当事人有的十余人，有的甚至上百人。有的购房群体仅通过个别或者部分买受人起诉方式，试探审判结果，这部分群体构成隐性群体诉讼，案件处理不好，可能诱使群体性纠纷继续呈现高发态势。

　　劝各位看官在维权过程中，以法律为手中武器去捍卫合法权益，有话好好说，方能皆大欢喜。

　　【典型个案】

　　第一回

　　新房未入住先渗水 业主坚持双倍退款

　　廖先生花了200多万元，在某小区买了一套位于顶层的180多平方米的商品房。本该欢欢喜喜入住新家，谁料平地起风波。原来廖先生去年收楼时，竟发现屋顶有渗水，墙体有裂纹。

　　开发商的回应很淡定，因为目前的材料和施工技术有限，所以屋顶出现渗水现象在所难免，不过可以修复。墙体出现裂纹也是材料的正常收缩现象，开发商答应为他修复。

　　“花钱买破房，太亏了!”廖先生不愿接受开发商的处理意见，坚持退房，并要求开发商按购房款的双倍退款。请问各位看官，廖先生退房的理由是否合理呢?

　　◆看官评说

　　广东广立信律师事务所律师关仕平认为，房屋在顶层的确容易出现渗水现象，确实与目前的技术有关。渗水情况如果比较严重，而且无法修复，则属于严重质量问题，影响房屋的正常使用。那么，购房者要求退房是有理由的。

　　如果渗水情况不是很严重，且可以修复，购房者要求退房就没有理由了。墙体裂纹的情形与渗水的情形是一样的。在商品房买卖中，允许开发商对出现的质量问题进行保修。常见的情况如裂缝、空鼓等。

　　此外，消费者按购房款的双倍退款的请求不能一概而论，目前在司法实践中还是有争议的。有些法院支持，有些法院不支持。

　　●惊奇度★★★★☆☆

　　第二回

　　营业税界定早有依据 促成交中介曲解政策

　　一手房买卖故事多，二手房买卖故事也不少。按照有关政策，“个人将购买不足5年非普通住房对外销售征收全额营业税”，于是营业税一下子成为购房者的负担，纠纷也由此而来。

　　购房者为了合理规避“二手房营业税”，节省一笔不菲的费用，多数会事先询问交易房屋是否证过5年。也就是这么简单的一个问题，也有人会得到错误的答复。

　　李先生看中一套二手房，于去年7月29日通过房产代理签订了一份房产买卖合同。付过定金和中介费之后，办证前中介公司却告知该物业房产证上的日期未够5年，李先生还要多负担由房产交易产生的20%的个人所得税及住房营业税。

　　不过，李先生事先早已询问过房子的购买年限是否超过5年，得到的答复是已经超过。这样争议起来，李先生决定要求退还所有已交款项并中止合同。经协商，业主同意退回定金，中介公司却不肯退回中介费。

　　中介代理辩称，当初查看了该房产的购买合同，其签订日期的确已满5年。但是在实际交易中，税务机关却是以房屋产权证或契税完税证明的时间为准的。对政策的误读造成了交易后的争议。

　　◆看官评说

　　消委会表示，消费者购买二手房，一定要看清该物业的购买年限。起计日期以房屋产权证或者契税完税证明上的日期为准，二者注明的时间不一致的，按“孰先原则”确定。

　　中介代理公司作为专业服务提供者，应当熟识有关法律、法规和政策，提供更优质的专业服务。不应只顾赚钱，遇事就简单以“不清楚”为由推卸或者减轻己方应当承担的责任。

　　●惊奇度★★★★★☆