唐某商品房买卖合同纠纷案

　　上诉人(原审原告、反诉被告)佛山市三水XXXXX房地产有限公司(以下简称XXXXX公司)。

　　法定代表人李XX，董事长。

　　委托代理人谭小武、邹道安，广东华法律师事务所三水分所律师。

　　被上诉人(原审被告、反诉原告)唐XX。

　　委托代理人张伟涛，广东引力律师事务所律师。

　　原审第三人关XX，男，1966年3月12日出生，汉族.

　　委托代理人刘文霞，广东务正律师事务所律师。

　　原审第三人佛山市三水区西南农村信用合作社(以下简称农村信社)。

　　法定代表人范XX，该社主任。

　　委托代理人雷XX，女，1976年2月13日出生，该社员工。

　　委托代理人倪正容，女，1980年10月27日出生，该社员工。

　　上诉人XXXXX公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服佛山市三水区人民法院(2004)三法民壹初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

　　原审判决认定：2002年6月28日，原告XXXXX与第三人关XX签订三房交按揭(J)0000046号《广东省商品房买卖合同》1份，约定：原告将自有的位于三水森林公司内XXXXX(原名乐宜居山庄)玉兰苑93号别墅一套出卖给关XX，房价款859572元，首期款259572元，于2002年7月30 日前给付，余款60万元办理银行按揭。2002年7月18日双方拿合同到房地产交易所备案。2002年8月17日，关XX向农村信社递交《按揭借款申请书》，声称其向原告购买玉兰苑93号别墅一套，已交付首期款259572元，要求贷款60万元。2002年8月28日，关XX与农村信社签订《个人住房抵押贷款合同》1份，约定：关XX以玉兰苑93号别墅一套为抵押物，向农村信社贷款60万元，期限15年。关XX当日取得60万元贷款后即将该款转到原告帐户内。2002年8月29日，原告、关XX及三水市创华空调制造有限公司(其前身是三水市华鸿空调制造有限公司、下称创华空调)签订《协议书》1份，言明：原告将玉兰苑93号别墅出售给关XX，房价款859572元，关XX先付定金2万元，60万元向农村信社办理住房贷款，余款239572元在原告欠创华空调的工程款中冲减;关XX必须按贷款合同约定的还款计划和还款期限归还贷款本息，与原告无关。2002年8月30日，原告以现金支票形式支付创华空调工程款60万元。2003年5月，关XX与被告唐XX口头达成协议，约定：关XX向XXXXX购买的玉兰苑93号别墅，以原价九折即773614.80元转让给唐XX。为了方便唐XX领取房地产所有权证，原被告及第三人达成协议，将购房合同的一方当事人变更为唐XX，原被告并于2003年5月15日签订三房交按揭(J)0005383号《广东省商品房买卖合同》1份，约定：唐XX向XXXXX购买玉兰苑93号别墅，总房价款为人民币859572元。首期款 359572元，于2002年7月30日前给付，余款50万元办理银行按揭。出卖人应在2003年5月30日前，将经综合验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人逾期交房的，超过 30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，等等。2003年5月16日，XXXXX开出收据1张，内容为：“玉兰苑93号别墅唐XX交来房价款259572元。”2003年 5月21日，唐XX与关XX到房管部门办理了购买玉兰苑93号别墅的更名手续。2003年5月22日，唐XX交给关XX9万元。当日，唐XX即与农村信社签订《个人住房抵押贷款合同》1份，约定：唐XX以玉兰苑93号别墅一套为抵押物，向农村信社贷款50万元，期限15年。唐XX当日取得50万元贷款后即用该款偿还关XX欠农村信社的贷款。同日，唐XX到三水房地产交易中心重新办理了该别墅的按揭登记，而该别墅原来以关XX名按揭登记则被注销。

　　原审判决认为：本案争议的关键焦点是玉兰苑93号别墅是原告卖给被告的还是关XX转让给被告的?原告XXXXX与关XX签订的《商品房买卖合同》，该合同经房管部门审查后登记备案，后由于合同主体的变更而被销毁，庭审中未能提供合同原件，但原告及关XX双方均确认合同的条款与唐XX签订的合同是一致的，至于原告XXXXX与关XX签订的《商品房买卖合同》的具体内容如何确定?首先，违约责任是格式条款，双方对该部分的内容无异议，可以确认。双方有争议的是首期给付259572元还是359572元?银行按揭款是50万元还是60万元?这二个问题可以通过以下证据材料确认。1、2002年8月29日，原告、关XX及创华空调签订《协议书》，原告、关XX均确认关XX应交首期款是259572元、银行按揭款是60万元。2、2002年8月17日，关XX向农村信社递交《按揭借款申请书》， 2002年8月28日，关XX与农村信社签订《个人住房抵押贷款合同》。亦佐证了关XX应交首期款是259572元、银行按揭款是60万元。如上所述，关XX通过用XXXXX欠创华空调的工程款，冲减其应交的首期款，加上银行按揭贷款60万元，已依约履行合同规定的付款义务。关XX是玉兰苑93号别墅的准产权人。原告称与关XX的购房合同在2002年8月已解除，60万贷款已退回关XX，原告之说缺乏依据。首先，原告无证据证明合同已解除。第二、原告所称的解除时间不合理，因为2002年8月29日，原告、关XX及创华空调还在签订《协议书》，明确由关XX购买玉兰苑93号别墅，银行贷款由关XX偿还。第三、原告支付给创华空调的60万，时间是在2002年8月30日，是在签订协议书的第二天，距离关XX转卖别墅有9个月的时间，难道原告有先见之明?预知关XX要转卖别墅，预先退回贷款。非常不合理!况且原告经营房地产多年，应清楚知道，该60万元是按揭贷款，农村信社有优先受偿权。原告会冒险直接将60 万元贷款给回关XX吗?不合常理。还有，原告退款的内容是退工程款，并非是退购房款。再有，关XX是自然人，创华空调是有限责任公司，虽然关XX是该公司的股东之一，但退款给创华空调不等于退款给关XX。关XX在准产权人的情况下转让该房产，没有违反法律规定。2003年5月关XX在征得原告及抵押权人的同意，将玉兰苑93号别墅转让给唐XX，合法。关XX与唐XX到房管部门办理了更名手续，缴纳了相关费用，应视为关XX已将玉兰苑93号别墅转让给唐XX。那么，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条第一款：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……。”第八十一条：“债权人转让权利的，受让人取得与债权人有关的从权利……。”的规定，原告对关XX承担的义务，就转移到对唐XX承担义务。原告称关XX将玉兰苑93号别墅转让给唐XX，未经其同意，无理。因为根据房管部门的管理规程，如果没有原告的同意，原告与关XX签订的合同(备案)不会注销，亦不能将按揭登记的姓名由关XX改为唐XX。至于原被告于2003年5月15日签订三房交按揭(J)0005383号《广东省商品房买卖合同》，是被告在关XX手中取得合同从权利后，与原告重新签订的合同，从内容上看，恰好可以反映出原告认可关XX将合同的权利转让给唐XX。1、“首期款于2002年7月30日前给付”，显然，这是原告将关XX给付首期的时间等同于唐XX给付首期的时间。2、首期款、按揭贷款由原来的“259572元、60万元”变为“359572元、50万元”，这进一步说明了原告尊重关XX与唐XX的交易过程，方便唐XX向银行贷款。故该合同是双方的真实意思表示，内容合法，应受法律保护。综上所述，既然关XX依约全面履行了合同义务，没有违约，那么唐XX在此情况下对原告而言亦不会存在违约行为，原告请求解除合同及要求被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。相反，原告未有按合同约定履行义务，应负违约责任。被告唐XX反诉原告要求交付合同约定的房产XXXXX玉兰苑93号别墅、协助办理房屋产权证及支付违约金，合法合理，本院予以支持。但反诉原告请求的违约金计算有误，应予更正。违约金应为： 257.87元(日息、859572元×0.0003)×528天=136155.36元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条，第一百零七条的规定，判决：一、驳回原告佛山市三水XXXXX房地产有限公司对被告唐XX的诉讼请求。二、反诉被告佛山市三水XXXXX房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内将符合合同要求的位于三水区森林公园内的XXXXX玉兰苑93号别墅一幢交付反诉原告唐XX使用。逾期交付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的已付购房款利息。三、反诉被告佛山市三水XXXXX房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内向房地产权属登记部门提供办理房屋过户登记手续所需的有关证明文件，协助反诉原告唐XX办理讼争房屋的权属证书。逾期不履行，按银行同期贷款利率支付迟延履行期间反诉原告已付购房款的50%的利息，至实际办妥房产证之日止。四、反诉被告佛山市三水XXXXX房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告违约金136155.36元(按本金859572元以每日万分之三从2003年5月31日计至 2004年11月11日)。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2010元，反诉受理费4238 元，合共6248元，由原告负担。

　　宣判后，上诉人XXXXX公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与第三人关XX的合同已经解除。上诉人于2002年6月28日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人将玉兰苑93号房产卖给关XX。2002年7月18日在三水区(市)房地产交易所办理了合同备案手续。后来关XX不要该房屋，双方解除了合同，撤销了在房地产交易所的备案，当场销毁了《商品房买卖合同》。2、上诉人与被上诉人的合同合法有效，被上诉人付款违约。上诉人与被上诉人于2003年5月 15日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人将玉兰苑93号房产卖给被上诉人。合同约定总价款859572元，首期房价款359572元，于2002年7月 30日前缴付，余款500000元在办理银行按揭后支付。2003年5月16日，上诉人收到被上诉人首期付款中的259572元。2003年5月22日在三水区(市)房地产交易所办理了合同备案手续。被上诉人尚欠购房款600000元至今未付，已经严重违反合同。3、第三人农村信社办理按揭出错。农村信社与关XX于2002年8月28日，以玉兰苑93号房买卖签订《个人住房抵押贷款合同》，约定贷款金额600000元，总期限15年，即由2002年8月 28日起至2017年8月27日止，每月还4757.40元，分180期还清。农村信社将贷款发出。2003年5月22日，农村信社与唐XX签订《个人住房抵押贷款合同》，约定贷款金额500000元，总期限15年，即由2003年5月22日起至2018年5月21日止，每月还3964元，分180期还清。在合同签订后，贷款发出之前，农村信社发现按揭的房产，与关XX用以按揭的是同一房产，且关XX的贷款尚未还清，农村信社就采用非法手段，擅自将本应发放给唐XX的500000元，提前扣减关XX的贷款。4、关XX未取得玉兰苑93号的所有权。由于关XX与上诉人签订的《商品房买卖合同》已经解除，在房产交易所登记备案已经撤销，合同文本已经销毁，原合同约定的房产也没有交付。即关XX未取得玉兰苑93号的所有权。5、关XX与被上诉人没有房产买卖关系，关XX未取得玉兰苑93号的所有权。关XX不可能成为玉兰苑93号房产的出卖方。综上所述，原审判决事实认定不清，判决错误。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，判令被上诉人承担违约责任和全部诉讼费用。

　　上诉人XXXXX公司在二审期间没有提交证据。

　　被上诉人唐XX答辩称：一、别墅是关XX卖给唐XX的，千叶公司与唐XX所签的合同是为办证方便变更关XX与千叶公司所签合同买方主体的结果。从本案各方确认的事实及相关证据可知，关XX与千叶公司签合同后已经交完了全部的房款，并已经在房管部门备案登记，房产的所有权和处分权已经属于关XX所有。 2003年5月21日唐XX才出钱为关XX交契税，2003年5月22日信用社还保留着关XX用于抵押备案的《商品房购销合同》，而唐XX的贷款发放和关XX的贷款取消及合同的备案都是在2003年5月22日。在信用社发放贷款将后才向房产管理部门提交用于抵押登记的《三水区房地产按揭登记(预售商品房按揭)审批书》千叶公司也盖章确认。完全可以证实该在2003年5月22日之前关XX并无与千叶公司解除过合同，千叶公司也无向关XX退还一分购房款。在 2003年5月22日之前该别墅只有关XX才有权处分权。千叶公司与唐XX所签的合同是为办证方便其自己同意变更关XX与其所签合同买方主体的结果，千叶公司有义务履行。二、千叶公司一审答辩其与关XX所签合同在2002年8月29日已解除并已销毁，理由是退款了。但其自己提供的支票反映的是，其公司向创华公司付的是工程款，而信用社保存的证据反映其与关XX所签合同关XX在2003年5月22日才拿走，原来关XX以该别墅办理的抵押贷款也在当天才取消。不存在合同在2003年5月22日前取消并已销毁的事实。另外2003年5月15日签合同，而首期房款却约定在2002年7月30日前缴付，说明签合同时已收首期款(因关XX已全额支付)，现又说没付，无论从时间上还是事实上都矛盾。从现有的证据和已经调查的事实可知本案中违约的是千叶公司，千叶公司想以合同的表面现象去否定有完整的证据连予以证实的事实，完全失去了诚信和基本的商业道德，严重背离了法律。一审判决认定事实清楚理由充分应当维持，千叶公司的上诉应当驳回。

　　被上诉人唐XX在二审期间没有提交证据。

　　原审第三人关XX辩称：上诉人认为其与第三人关XX解除买卖合同不属实，上诉人也没有相关的证据证明。我方全部支付了93号别墅的购房款项，上诉人也全部收齐购房款。关XX购买房屋后，于2003年以九折的价钱转让给本案的被上诉人唐XX。上诉人清楚转让过程，并且与我方到相关部门办理手续。我方认为上诉人上诉没有事实根据和法律依据，请求法院予以驳回。

　　原审第三人关XX在二审期间没有提交证据。

　　原审第三人农村信社辩称：一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确认合理，审判程序合法，因此，佛山市三水区人民法院作出的(2004)三法民壹初字第354号民事判决合理合法，请求二审法院依法予以维持，以维护被上诉人唐XX的合法权益。第三人关XX已经履行完毕合同编号为 “三房交按揭(J)0000046”《广东省商品房买卖合同》约定的付款义务。因此，第三人关XX有权将该买卖合同中享有的债权依法予以转让给被上诉人，即可将玉兰苑93号别墅转卖给被上诉人，第三人关XX在履行通知义务后，上诉人就应将玉兰苑93号别墅交付给被上诉人。上诉人严重违反了合同约定的义务，未按合同约定，在已经全部收取玉兰苑93号别墅的购房款859572元，并同意第三人关XX将玉兰苑93号别墅转卖被上诉人后，未依约按时交付玉兰苑93 号别墅给被上诉人。显然，上诉人已经严重违约，其过错责任完全在上诉人一方，上诉人必须依法承担法律后果。综上所述，上诉人行为已构成严重违约，且从根本上侵害了被上诉人的合法权益，其责任完全在上诉人一方，上诉人依法依约应承担全部法律责任。上诉人的上诉请求无理，原审法院判决正确，请二审法庭予以维持。

　　原审第三人农村信社在二审期间没有提交证据。

　　经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

　　本院认为：XXXXX公司以本案讼争房产先后与关XX、唐XX订立了《商品房买卖合同》。在XXXXX公司与关XX的买卖合同关系中，根据现有的房款收据以及银行贷款相关凭证，本院认定关XX已足额支付对价予XXXXX公司。XXXXX公司上诉认为其已将关XX支付的款项全部退还其本人，对于上述主张，XXXXX公司提供了以三水市创华空调制造有限公司为收款人的60万元支票予以证明。该支票并非以关XX为收款人，而关XX与三水市创华空调制造有限公司属于不同民事主体，因而，该支票不能证明关XX已收到XXXXX公司的退款。本院对XXXXX公司已经退款给关XX的主张不予采信。在关XX与XXXXX公司的《商品房买卖合同》签订和部分履行后，关XX将其权利转让予唐XX。唐XX与XXXXX公司就此订立了新的《商品房买卖合同》。在唐XX与XXXXX公司的买卖合同关系中，唐XX就同一标的物，基于关XX此前的支付行为，已完全履行了对XXXXX公司的付款义务。XXXXX公司不能就同一标的物获得双重利益。XXXXX公司在实际取得讼争房产的价款后认为唐XX尚未履行付款义务，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审判决驳回其诉请正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费6248元，由上诉人佛山市三水XXXXX房地产有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 吴 逸

　　代理审判员 杨 崇 康

　　代理审判员 罗 凯 原

　　二○○五年四月二十五日

　　书 记 员 林 彦