商品房认购书的性质认定

商品房认购书的性质认定
在商品房买卖中，买卖双方在签订商品房预售合同或现房买卖合同之前，有时会通过一些其他的销售形式，如签订认购书、意向书、允诺书等来确认双方的合意行为。按照理论界和实务中的通常观点，商品房认购书一般应认定为商品房买卖预约合同，但如果商品房认购书具备了一定的实质要件，即使冠以认购书等名称，仍应认定为商品房买卖合同。
一、商品房认购书的概念、责任认定
商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。认购书的内容一般包括：1．双方当事人基本情况；2．房屋基本情况（含位置、面积等）；3．价款计算；4．签署正式合同的时限约定；（谭蓉：“浅析商品房销售中的认购书“，载《人民法院报》2002年8月6日，第三版。）5．定金条款。（这些条款具备合同成立的必备条款，即当事人条款、标的条款和数量条款）商品房认购书广泛存在于商品房交易实践中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条也对认购书作出了法律上的确认。认购书相对于房屋买卖合同来讲属于预约合同，受我国合同法的调整。认购书是否有效应根据民事行为的构成要件来判断，即《民法通则》第55条。同时应无《合同法》第52条、第53条规定的全部无效和部分无效的情形，就应当是有效的。
认购书只是为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，只有认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，才认定为商品房买卖合同。　
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。　
双方就买卖合同的部分条款不能达成一致，而导致合同无法签订应作具体分析：其一，若该主合同的条款在预约（认购书）中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；其二，若当事人协商的主合同条款在预约中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。（羊焕发 周歧山 潘智勇：“当事人就主合同的订立不能协商一致是否适用定金罚则”，载《人民法院报》2002年11月25日，法治时代。）其法理依据在于预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，普遍引起争议的买方“签署合同”的义务就应该界定为买方须为谈判磋商行为以便达成合同的义务，而不应理解为买方已作出签订正式买卖合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而谈判之际，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容。此要求为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。（谭蓉：“浅析商品房销售中的认购书”，载《人民法院报》2002年8月6日，第三版。）　
二、预约和本约的区别
契约可分为预约和本约。本约即指正式合同，当事人直接据此要求相对方履行约定义务。预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议。本约是依照预约成立的合同。
区分预约和本约，对于当事人之间的法律关系的性质、确定当事人的责任（缔约责任和违约责任）意义甚大。预约相较于本约有以下特征：一是订约时间不同。预约属前契约阶段订立的合同，所承担的民事责任属缔约过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。二是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。三是签订预约合同的目的是订立本约，本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。概而言之，预约的目的在于有事实或法律上的障碍，暂无法订立主契约时，约定将来订立合同。
综上所述，对于符合预约性质的商品房认购书，在签订认购书时，应当已对开发项目立项并办妥规划审批手续，此时开发项目已定型，所售房屋的面积、户型、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标已确定，但未缴清土地出让金和取得商品房预售许可证，不具备商品房预售条件，因而不具备签订商品房预售合同的条件，当事人才签订了认购书。而商品房销售管理办法中的第十六条规定了商品房买卖合同应当具备的内容，也即为本约应当具备的合同条款。换言之，具备商品房销售管理办法第十六条规定内容的商品房买卖合同就是本约，而非预约。如果商品房买卖合同具有商品房销售管理办法第十六条规定的内容，也不存在事实或法律上的障碍，就没有签订预约的必要。
具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的认购书，在性质上不是预约而是本约，或名为预约实为本约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定为名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该条规定：商品房销售时，房地产企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。其中（1）、（2）、（4）、（5）按实务界的主流观点，应认定为合同必要条款，其他属相对重要的条款。缺失合同的主要条款，合同的基础便会动摇。二是出卖人已按约定收取了购房款。出卖人已按约定收取了购房款的内涵为：认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。这里所称的购房款既应包括全款，也应包括部分购房款（实务中首付款一般不低于房屋总价款的10％）。