你不得不留神的“期房地雷”

你不得不留神的“期房地雷”

我写过一篇《张律师教你买房防身术—二手房篇》的文章，这篇文章正在被和讯、新浪、搜房等网站转载，并被天涯房产观澜收为精品。现在再介绍一下购买期房时需要重点防范的一些问题。所谓“期房地雷”，指的是买期房过程中的一些重大隐患，买房人切不可掉以轻心。

第一颗“地雷”：不能兑现的宣传

期房不象现房，现房是看得见摸得着的，买房人在签约前对房屋的具体状况可以一目了然。但在买期房时，工地上只有在建工程，买房人看到的只是开发商提供的宣传广告上的美丽蓝图，所以极易被误导。这些宣传包括：楼书、广告、小区规划图、沙盘等等。买房人要明白的是，绝大多数宣传并不能约束开发商，因此千万不要过于相信。

因为，最高人民法院的司法解释规定销售广告和宣传资料原则上是要约邀请，只有对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才是要约。所谓“要约邀请”是没有法律效力的，开发商即使不兑现也不用承担法律责任，只有“要约”才对开发商有约束力。但这个司法解释对宣传内容构成“要约”的条件又过于严格，必须要“具体确定”并且决定订立买房合同，还要对价格确定有重大影响才行。现在用这样的条件去衡量开发商的宣传的话，绝大部分都只是要约邀请而已，没有法律效力。所以，如果你特别看重了宣传资料里的一些东西，一定要在签订合同时要求售楼人员将这些内容写进合同里去，否则，最好先当它们是空头支票。

第二颗“地雷”：面积中的“猫腻”

买房先要弄清楚一个关于面积的基本知识：建筑面积等于套内建筑面积与公摊面积之和，套内建筑面积是房屋内的面积，分摊面积是包括楼梯、走廊等公共部分分摊到每个业主的面积，预售合同里约定的是以“建筑面积”来计价的。所以业主买的不光是自己房间内的面积，还包括一部分公共部分的面积。在建筑面积不变的情况下，分摊的公共部分的面积越小，套内建筑就越大，得房率也越高。反过来，得房率就会越低。对业主来说，套内建筑面积才是实实在在的面积，而公摊面积当然最好越少越好，所以在买房时都会选择得房率高的房屋。

预售合同中都会将建筑面积、套内建筑面积、分摊面积各是多少写清楚，但一个非常常见的纠纷是业主在交房后才发现套内建筑面积减少了。而按照合同的约定，业主如果要求开发商退还套内建筑面积减少部分的房款的话，可能被开发商所拒绝。而预售合同对此也没有规定清楚。

以上海目前通用的预售合同版本为例，合同第四条：

“乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。”

合同第五条：

“在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：

1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；

2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋ ％（包括 ％），不向乙方收取超过部分的房价款，甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过— ％（包括— ％），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。”

从这两条可以看出：如果建筑面积不变，价款也就不变。如果建筑面积变了，那可以多退少补、不收取超过部分房款或者解除合同。但是，合同对套内建筑面积减少了怎么处理却没有规定（根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房买卖合同中应当约定当建筑面积和套内建筑面积均发生误差以及建筑面积不变而套内建筑面积发生误差时的处理方式）。

而按照预售合同（本人也研究过浙江省的通行版本，其内容与上海版本基本相同）的规定，合同是按建筑面积来计价，不是按照套内建筑面积来计价，所以就算套内建筑面积减少了，只要建筑面积没有减少，业主也不能要求开发商退还套内建筑面积减少部分的房款。 目前，也有一些法院也会从业主的实得利益出发，在个别案件中也支持了业主的要求，但由于示范文本存在这些漏洞，所以容易被开发商钻空子，在宣传中以较高的得房率引诱业主前去签订合同，却在面积缩水时可以不承担责任。因此，业主在签订合同时要特别注意面积里的猫腻，最好要求在合同中约定当套内建筑面积减少时如何对房款进行结算。