什么是商品房认购书？如何签订商品房认购书

什么是商品房认购书？如何签订商品房认购书
一、什么是商品房认购书？
y女士在距单位不远的一个新开发的小区内看中一套三居室住房，但她自己又拿不定主意，想和家人商量一下再做决定，所以不想当场签订房屋购买合同。售楼处的人就对她说，暂时不签订正式合同无所谓，可以先签订一份商品房认购书，将具体的房号和楼层先确定下来，以免被别人占了自己理想的套房而后悔。Y女士觉得可以，就和对方签了一份商品房认购书，按要求付了1000元定金，并约定双方在15日内协商签订正式合同。商品房认购书签订后的第4天，Y女士在其他小区看中了更理想的房型，就不想购买此房。当她到售楼处要求退还定金时，开发商以拒绝签订正式合同就是违约为由，拒绝退还定金。Y女士觉得很冤枉，又没签购房合同，仅仅是看好的房子就必须买吗？不买就是违约吗？定金真的不能退吗？
某房地产开发商预计开发一处楼盘，已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未交清土地出让金，尚未取得商品房销售许可证。S先生看中了其中的一套，由于此时开发商还没有预售的资格，也就不能签订房屋预售合同。但是S先生又怕以后再签合同买不到这套满意的房子，这时开发商提议先签订一份商品房认购书，交纳一笔定金，待具备预售条件以后再签订正式的购房合同
在实际的购房过程中，上面的情况是很常见的：购房人看中了房屋，并且与开发商就房屋购买的基本条件达成一致，但由于其他一些条件不成熟而不能或不适合当时就签订购房合同。为了解决这种矛盾，就需要通过签订房屋认购合同，约束开发商不要把房屋卖给别人，同时开发商也要约束购房者按时签订购房合同。
商品房认购书就是指购房者和开发商在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进行进一步洽谈、签订购房合同的预约。商品房认购书的内容有详有略，通常内容是：购房者向开发商交纳一定金额的预约款，享有在某个时间段内购买开发商某处房屋的权利；购房者如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。绝大多数的商品房认购书还约定，开发商有权扣留购房者所交纳的预约款作为违约金：
这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。其使用的名称也很不一，如称为认购合同、预订合同、预订书、确认书等。这些都造成了商品房认购书在现实中出现的纠纷很多。特别是有些开发商把签订认购协议作为签订购房合同的前提，利用商品房认购书设定“强盗条款”，套取购房者的定金，让很多购房者落入陷阱
二、商品房认购书的法律后果
商品房认购书在法律性质上是一种预约合同，就是对将来要做的事进行预约，也就是约定将来订立正式购房合同。与预约相对应的是本约，也就是购房合同。
预约--商品房认购书
本约--商品房买卖合同
商品房认购书与正式购房合同之间具有联系，但是又具有独立效力。这个效力就是它的约定内容。商品房认购书的内容不是就有关房屋买卖的具体内容做出约定，而是对于进一步就房屋买卖进行磋商并达成协议这件事做出约定，所以商品房认购书不能直接要求开发商必须交房或购房者必须买房交钱。
那么购房人在签订商品房认购书后，是否一定要买这里的房子呢？或者如果不买，定金就不退了呢？关键在于合同是怎么约定的？是预约当事人必须签订购房合同呢？还是仅仅就购房合同的进一步磋商？也就是说，购房者的义务是必须将来签订购房合同，还是只要进行了合同的磋商就算履行了商品房认购书的义务。
在实践中，很多商品房认购书都规定：购房者应当在约定的时间与开发商签订购房合同，如果没有在规定的时间内签订合同，开发商有权解除合同并且不退已经交纳的认购款。这样看来，似乎商品房认购书的义务就是签订购房合同了。商品房认购书签订后，只要购房者按时支付了预约款，开发商就有义务保留看好的房子，并按照商品房认购书约定的义务与购房者进一步磋商。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部内容。因此，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是购房者，都不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书已经约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。也就是说，根据商品房认购书只能要求对方诚信地谈判、订立本约。反过来，如果当事人已经就达成本合同尽了诚信谈判的义务而合同最终没有达成，也不承担任何责任。所以，商品房认购书的效力主要体现在如何保证双方能够进一步就达成购房合同而进行诚信磋商。在这一过程中开发商应当充分披露可能影响订立购房合同的信息，除非出现足以影响合同达成或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信，继续进行谈判。
如果把商品房认购书的义务约定为必须在将来签订购房合同，就会造成开发商利用商品房认购书压迫购房者的情况。比如开发商先诱使对方签订商品房认购书，收取定金，然后抛出不合理的交易条件迫使对方接受。购房者此时就会面临非常不利的两难：要么丧失定金，要么被迫与开发商签订违心合同。即使开发商没有提出不合理的交易条件，在签订商品房认购书到签订正式购房合同之间客观环境可能已经发生变化，如果一定要求认购人必须签署正式买卖合同，等于剥夺了当事人充分协商的自由。
通过上面，我们可以总结商品房认购书的主要效力在于：
1.约束开发商在一定时间内保留购房者选中的目标房。
2.约束购房者不能随便放弃交易，必须与开发商诚信地谈判正式的购房合同。
3.在商品房认购书中已经约定的事项，除非对方也同意变更，将成为将来正式购房合同的条款，也就是不能作为将来的正式购房合同无法达成的理由。
这种约束一般是以定金作为保证的，所以商品房认购书也被称为定金合同。在实践中，商品房认购书中最普遍的纠纷都是围绕定金产生的。而又不会使自己陷入被动，等等。这些实战经验的得来，最好去请教一下有过购房经验的人。当然比起一般的购房者来说，律师的经验是最丰富的也是最专业的。如果所买的房子花费很大，向专业的房地产律师咨询或者聘请律师作为代理是很有好处的。

三、实践中如何判断已经签订的商品房认购书的性质？
有些读者在看到这本书的时候可能已经与开发商签订了商品房认购书，那么怎么判断你签订的商品房认购书的法律性质呢？
你可能发现你签订的商品房认购书中，对于你交纳的认购款并不是称为“定金”，可能是“订金”，也可能是“预定金”，或者是“押金”，甚至还是“房号保留金”等。定金是一个严格的法律术语，因为一旦合同中定有定金条款，定金就具有了担保合同的效力，对于违反合同的一方要适用定金罚则。那么这些形形色色的称呼能说明它们的性质是定金吗？这其实需要仔细分析
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”也就是说，如果商品房认购书没有约定认购款的性质就是定金，即没有约定如果双方违反商品房认购书就适用定金罚则，开发商就是没有权利扣留认购款的。
那么什么样的情况下就算约定了定金性质呢？定金的性质其实就是定金罚则。包括两个方面的内容：一个方面是给付定金的一方不履行约定时，无权要求返还定金；另一个方面是收受定金的一方不履行约定时，应当双倍返还定金。如果商品房认购书约定了购房者不交纳房款或不签订购房合同时无权要求返还预约款，同样就应当推定开发商已经默示承诺当他不履行义务时双倍返还预约款。这时的认购款或预约金不管是什么名称，其性质都应当认定为定金。这样能够保证定金对开发商和购房者同等保护。