商品房认购书的性质

　　1、商品房认购书的性质

　　根据《商品房销售管理办法》第二十二条：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条又规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据上述规定，我们可以看出，有关法律法规及司法解释对于认购书的认定，分两种情形：一种情形是依法认定为预约;另一种情形是依法认定为商品房买卖合同。如果属于预约合同性质，如最后未签订正式合同，则购房者可以要求开发商返还有关款项;如果属于商品房买卖合同性质的，则无权要求开发商返还有关款项。

　　2、商品房认购书的法律效力

　　认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。 预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法 院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。 认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成 最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任;二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不 承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立 本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出 现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

　　3、商品房认购书的内容包括哪些?

　　认购书内容一般包括：

　　(1)买卖双方当事人的基本情况;

　　(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);

　　(3)房屋价款计算;

　　(4)定金;

　　(5)签署正式买卖合同的期限。

　　4、在签订商品房认购书或类似协议时注意什么问题?

　　第一，在与房地产公司签订认购书时，需详细约定开发商收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写入，一旦出现违约情形，可以要求开发商返还款项;

　　第二，一旦开发商出现违约情形，要及时通知开发商解除商品房认购书，并要求全额退还已经收取的款项。如果是定金，还可以要求双倍返还;

　　第三，在签订认购书或者类似协议之前，应该对商品房的实际情况进行详细的考察，最好聘请专业律师陪同，严格审查合同主要条款，有针对性地抵制显失公平、违背诚信的条款。