什么是商品房的先出卖后抵押？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，买受人可以请求解除合同并要求赔偿。先卖后抵押是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，为获取建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。
房地产开发是一项耗资大、收益高、风险大的商业经营行为，房地产开发企业在开发经营过程中，为了尽快收回资金，降低风险，往往多采取房屋预售的方式进行融资，同时也有进行房屋现售的。商品房买卖合同作为诺成性合同，当事人双方就买卖房屋的意思表示达成一致即可有效成立。实践中有一些房地产开发企业为取得进行下一步房地产开发项目的启动资金，填充投资缺口，往往在商品房买卖合同签订后，房屋所有权尚未转移给买受人之前，又将该房屋作为抵押物抵押给银行而获取贷款。