监管保证房地产预售顺利进行

　　自1970年代以来，台湾房地产业以预售的方式，行销正在规划中的住宅及房屋，房屋预售制度开启了台湾房地产的经济奇迹。台湾第一个房屋预售案，是位于仁爱路圆旁、万代福大厦现址的华美案，是由张克东及叶条辉所创始的，张克冬投资兴建的华美案，由叶条辉负责企划销售，在当时的空地上搭起了第一座房屋预售的接待中心，现场没有模型、没有样品屋，只张贴了一张标明几楼几户的销控表，华美案的成功开创了台湾地区经久不衰的房屋预售制度。台湾的房地产市场，由自建自住的形式后，进入了预售屋交易制度后，建立了一个可谓由土地所有人、建商、购屋者与金融机构合作的，各取其利的交易方式，地主提供土地与建商合资兴建房屋，以换取完工后的房屋以及房屋获取的利润，建商则无须负担过重自有资金筹资压力，将房屋兴建设计图表完成，申请建筑执照后，即可以预先销售的方式向须用房屋销售，先行取得部分价款。银行无论对建商或购者融资赚取利息，都要取得不动产作为担保品。一般模式是，在预售期间，购房者只要付订金的10%的自备款，半年后开工再付5%的工程款，等到一年半后房子建好交屋，再开始偿还85%的银行贷款。这种房屋预售制度让小家庭甚至单身者，只要准备数十万元的自备款，在一年半之后，就可以有一个属于自己的居住空间，远比先建后售的房屋贷款要容易得许多。

　　在台湾预售制度，不仅引发出太多的都市问题及交易纠纷，更使得市民对于空间的认知起了很大改变，完全市场取向的住宅生产，让高价豪宅热卖，也让品质不良的住宅建筑面临灾害，预售制度成了投机城市的始作俑者。在台湾，房地产业的发展已远远超出政府法令所能管理的范围，一是房屋预售制度本身的正当性危机。二是房屋作为商品的预售制度所衍生出来的问题，它不仅仅只是缺乏法律规范、危害消费者权益，更是的台湾住宅品质普遍低落。经过长久以来的挫败购屋经验以后，台湾市民的购屋行为趋向理性，消费者比以往更熟悉建筑产品，预售制度的好处开始不受青睐，在台湾房屋预售不仅支撑资本的快速生产再生产，预售地点更形成了一种商业上的网络，呈现出建商即竞争又合作的关系，在个别层次上为单价或成交量较劲，在总体的层次上为价钱相互哄抬以及分享客源。

　　台湾房地产市场可为成屋住宅市场和预售屋住宅市场，成屋市场可以被看作是存量市场，预售屋市场可以被看作是流量市场，由于建设滞后，新建房屋不能准确代表当期台湾房屋流量。在预售市场上，即使建筑未完工甚至正计划开工，这些住房也已经在市场上出售。因此，在预售制度下，住房供给能够根据住房需求和经济进行调整。在台湾，只要土地规划通过审批，就可以开始预售，但是台湾的监管部门对于开发商资格的审核更加严格。台湾房地产从业者的专业程度高，规模相对小，对房屋主体结构的质量保证一般为15年，而且在收房如果出现与合同规定不符的问题，业主不但可以退房，如果问题严重开发商还要赔付巨款，但是监管的措施都保证了台湾房地产预售的顺利进行。