吕某诉某房屋建设经营公司商品房预售合同纠纷案

　　吕某诉某房屋建设经营公司商品房预售合同纠纷案

　　广东省佛山市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2001)佛中法审监房再字第6号

　　抗诉机关广东省人民检察院

　　申诉人(原审原告、上诉人、申请再审人)吕超玮，男，1964年4月5日出生，汉族，个体工商户，住佛山市人民路长生树81号。

　　委托代理人：吕展飞，系吕超玮父亲，香港居民，香港特别行政区护照号码H00434204.

　　被申诉人(原审被告、被上诉人、被申请再审人)佛山市城区华侨房屋建设经营公司，住所地佛山市普君南路3号二楼。

　　法定代表人：雷志远，经理。

　　委托代理人：关正坚，该公司职员。

　　委托代理人：黄雪鹏，广东丰源律师事务所律师。

　　吕超玮与佛山市城区华侨房屋建设经营公司(以下简称华侨公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2000年9月13日，作出(2000)佛中法房再终字第 26号民事判决，判决已经发生法律效力。吕超玮不服，向检察机关提出申诉。广东省人民检察院于2001年10月11日，以粤检民行抗字(2001)29号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2001年11月13日，以(2001)粤高法立申字第202号函将该抗诉案转本院审理。本院依法另行组成合议庭，由审判员甄建中担任审判长并主审本案，审判员梁虹、代理审判员唐斐参加评议，于2002年4月3日公开开庭审理了本案。佛山市人民检察院检察员董超明、陈伟洪出庭支持抗诉。原审原告吕超玮及其委托代理人吕展飞，原审被告华侨公司的委托代理人关正坚、黄雪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

　　经再次再审查明：双方讼争房屋座落于佛山市普君北路侨晶花园一座九楼G室，发展商为华侨公司。1993年12月29日，吕超玮向华侨公司交付定金 10000元。1994年1月17日，吕超玮与华侨公司签订《房屋预售合同》，约定由吕超玮向华侨公司购买讼争之房，建筑面积为106.96平方米，总价款为440370元。华侨公司应在1996年6月30日之前将该房屋交付吕超玮使用。华侨公司若延期交楼(因不可抗力的原因致使延期者除外)，吕超玮有权在下列处理方式中作出选择，并书面通知华侨公司：⑴终止合约，并要求华侨公司将已收的全部款项(不包括合同见证费、律师费)并加计利息偿还给吕超玮，利息应自交付款项之日起，计至偿还本息之日止，按结算时中国银行活期储蓄之利息计算。⑵继续等待交付该房屋，并要求华侨公司偿还房屋延期交付期限内吕超玮所付房屋价之利息，利息按中国银行活期利率计算。合同签订后，吕超玮在签约当天交首期款34037元，以后从1994年2月23日起，依合同约定每月支付总价款2%的房价款8807元，已支付20个月，连同定金共计已付房价款220177元。1997年7月24日，侨晶花园住宅(东塔楼)通过土建中间验收。 1997年9月23日，华侨公司通知吕超玮办理房屋交接手续并商讨房屋内部装修事宜。1998年7月9日，侨晶花园通过有关部门竣工验收，工程质量等级评定为合格。1998年4月27日，吕超玮因与华侨公司预售商品房发生纠纷，向城区人民法院提起民事诉讼。

　　城区人民法院一审认为：原、被告双方商品房预售合同合法有效，受法律保护。封路施工是在签订合同前已经实施，而合同约定可以延期的证据被告未能提供，故造成迟延交楼责任在被告，应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金赔偿损失合法合理，本院予以支持。但讼争房屋已可交付使用，原告要求解除合同理由不充分，本院不予采纳。据此判决原、被告双方继续履行1994年1月17日签订的商品房预售合同;被告应一次性按已付购房款220177元以每日万分之五向原告支付自1996年7月1日起至1997年9月20日止的违约金。

　　本院二审认为：上诉人与被上诉人所签订的《房屋预售合同》是双方真实意思表示，且无损害国家、集体、他人的利益，故合同有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。因房屋已建成，上诉人在被上诉人已可交付房屋的情况下，请求退房退款的上诉理由不充分。被上诉人逾期交楼，原审法院已判令被上诉人支付违约金，而上诉人要求被上诉人赔偿因逾期交楼造成的直接经济损失168747.12元，因依据不足，不予采纳。据此判决驳回上诉，维持原判。

　　本院再审认为：吕超玮与华侨公司所签订的《房屋预售合同》是双方真实意思表示，且符合法律的规定，合法有效，应受法律保护。预售房屋在原审诉讼期间已可交付使用，吕超玮请求退房退款理由不充分。吕超玮提出实际交付房屋与原合同约定面积、结构、环境不符，并以此为由要求退楼，因其在原一、二审中并无提出此方面的事实和请求，故本院在再审中对此理由不予支持。原判认定事实清楚，处理得当。据此维持本院(1998)佛中法房终字第83号民事判决，驳回吕超玮的再审请求。

　　广东省人民检察院抗诉的主要理由是：⑴华侨公司未能在合同约定的时间内交付房屋。本案中，侨晶花园住宅工程东塔楼1997年7月24日进行土建中间验收， 1998年7月9日才通过有关部门的竣工验收，而华侨公司于1997年6月30日通知吕超玮办理房屋交付使用手续是违反国家有关规定的，更未依约于 1996年6月30日交付房屋使用。⑵吕超玮依合同约定要求退房退款理由充分正当。双方当事人签订的《房屋预售合同》第三条规定：卖方应在1996年6月 30日之前将房屋交付买方，如不能按期交楼，买方有权作出终止(解除)合同的选择。据此，吕超玮因华侨公司未能依约按时交付房屋，提出解除合同，要求退房退款，理由合法充分。

　　本院再次再审认为：吕超玮与华侨公司所签订的《房屋预售合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效，应受法律的保护。侨晶花园通过竣工验收比合同约定的交付房屋时间迟延了两年，即使从通过土建中间验收后，华侨公司通知吕超玮交接房屋时计算，也迟延了一年多时间，吕超玮有理由按合同约定解除合同。抗诉机关支持退房退款的抗诉理由充分，应予采纳。原审判决未能贯彻当事人意思自治原则，对案件实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百八十六条的规定，判决如下：

　　㈠撤销本院(2000)佛中法房再终字第26号民事判决;撤销本院(1998)佛中法房终字第83号民事判决;撤销城区人民法院(1998)佛城法房初字第79号民事判决。

　　㈡解除1994年1月17日吕超玮与佛山市城区华侨房屋建设经营公司签订《房屋预售合同》，佛山市城区华侨房屋建设经营公司应于本判决送达之次日起十日内返还吕超玮已付房价款220177元及利息(根据双方合同约定，利息按结算时中国银行活期储蓄之利息计算，从1996年7月1日起计至本判决确定还款日止)。逾期清还，则应向申诉人吕超玮双倍支付迟延履行期间的债务利息。