物权法预告登记规定能防范房地产商将预售房再卖给第三人

“为避免开发商一房几卖、糊弄百姓的现象，《物权法》规定了不动产登记制度和预告登记制度，一旦签订购房合同，房屋物权透明，金融部门查询方便，公民物权能得到有效保护。”———全国人大常委会法工委民法室主任姚红

　　房子对于每个人来说，都是安居乐业的大事。业主对房屋的所有权是其以后对该房屋能交易、出租、抵押等一切权利的基础。房屋没有产权证明，或者产权证明出现纰漏，都有可能使房屋的主人流离失所。

　　业主如何证明对房子拥有所有权？如何能保证所有权不受侵犯？在开发商那里预购一套期房，怎么防范开发商不会再将房子卖给第三人？房屋产权证书出错怎么办？物权法中规定的不动产登记制度对此给出了回答。

　　房屋所有权登记生效

　　怎样证明这套房产归自己所有，假如有人对自己的房产所有权持有异议时，有什么证据表明自己是房子的主人？

　　清华大学法学院副教授申卫星认为，根据物权法规定，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的那一刻，该权利被确定。

　　也就是说，证明房产为我所有，需拿出产权证，与此同时，在房管部门也会有一个相对应的登记，没有登记则不发生效力。

　　预告登记防止一房多卖

　　在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商或房东一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证；更有甚者，交了钱甚至装修入住后，才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。

　　申卫星认为，这是对买房人利益的保护，而对房地产市场目前出现的纠纷，这种保护也是必须的。当事人只要和开发商签订预售买卖合同，购房者即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。

　　异议登记可提醒买房人

　　因各种原因导致不动产登记簿的内容错误，权利人和利害关系人可以申请更正登记。如果登记簿上的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。物权法规定的异议登记制度，作用也是防患于未然，在事实不明了前作出限制和提示。

　　申卫星副教授举例称，若一对同居人共同出钱买房，但产权证上只写了男方名字，男方试图私自卖房。女方发现后提出异议，为了防止男方先将房产脱手，女方可以申请异议登记。而买房者在看到此房存在争议后，一般不会匆忙购买。

　　但按照物权法规定，女方必须在异议登记后15天内提出起诉，若在期限内没有起诉，异议登记失效。另一方面15天期限也保障了权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。

预告登记使“一房两卖”无效

　　王某于2001年12月20日，与成远房地产公司签订商品房预售合同，预购“御东花园”商品房一套，向成远公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后成远公司将原告选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2004年7月21日，成远公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和成远公司继续履行合同。

　　案件回放

　　第一买主无法索回房屋

　　法院经审理认为，原告与成远公司签订的商品房预售合同有效。商品房预售合同在本质上是一种附期限的买卖合同，在预购人未取得房屋所有权之前，开发商未经预购人同意，擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反合同和诚实信用义务的行为。但是，原告向成远公司认购的商品房被成远公司销售给不知情的第三人，并办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，应当认定被告与善意第三人所签订的合同有效。

　　法院最终判决：原告与成远公司签订的商品房预售合同不能履行，驳回原告要求被告继续履行合同的诉讼请求。善意第三人张某最终取得该房屋所有权。预售人对因此而给原告造成的损失，应承担相应的民事责任。

　　虚拟法庭

　　预告登记后一房两卖无效

　　《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　就本案而言，虽然张某办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，理应认定张某最终取得该房屋的所有权，但是如果原告王某对所签合同依照物权法规定，进行了预告登记，经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。房屋的所有权就不转移归善意第三人张某所有，原告与被告所签订的预售房买卖合同可以继续履行。

　　点评：预售房屋进行预告登记后，一旦开发商“一房两卖”，预购人仍然可以取得房屋所有权，而不仅是追究开发商的违约责任。