石湖沟乡（镇）村建设用地管理

　　1、乡(镇)村建设用地类型、特点和管理任务

　　(1)乡(镇)村建设用地类型

　　乡(镇)村建设用地是指由乡(镇)村集体经济组织和农民个人投资的各项生产、生活和社会公共设施以及公益事业建设所需的建设用地。广义地讲，包括农村非农业建设用地和农业建设用地。由于乡(镇)村非农业建设用地，是乡(镇)村建设用地管理的重点，通常所说的乡(镇)村建设用地一般分为以下败类;

　　①乡镇企业用地。包括乡、村两级农村集体经济组织举办的企业，农民集资联办的企业，农民个体企业和由农村集体经济组织以集体土地使用权作为联营条件，与其他经济组织共同举办的联营企业所使用的土地。

　　②乡(镇)村公共设施和公益事业用地。这类用地主要有乡(镇)村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、商业服务和公用事业等用地。如：乡(镇)、村道路、上下水设施用地，广播站、卫生院、敬老院、学校、文化馆用地以及集贸市场、书店、百货店用地和村委会等办公用地。

　　③农村居民建房用地(即宅基地)。通常是农村居民(含回乡落户的干部、职工军人及归侨、港澳台同胞等)经依法批准取得合法使用权用以建造住宅的集体土地。包括居住用房，辅助用房(如：厨房、仓房等)，有关设施(如：沼气池、水井)用地和庭院、家前屋后少量绿化地等独家使用的土地。

　　(2)乡(镇)村建设用地的特点

　　乡(镇)村建设用地的主要特点有：

　　①使用分散，面广量大、内容复杂。我国农村地域广阔、人口众多，各地的风俗习惯和经济水平也存在着较大的差别。占全国总人口近80%的农民，居住在星罗棋布的村庄内。为了提高农村居民物质文化生活水平，办工厂发展乡镇企业，建设乡(镇)村各种公共公益事业设施，建住房一齐上，遍地开花，从而导致了用地总量大，用地分散，用地结构与内容复杂。

　　②规模小、计划(规划)性差。农村集镇和村庄，布点分散，人口规模较小，既是农村居民的生活场所，也是生产基地，一、二、三产业并存。随着农村改革的深入，人们的收入逐步增加，为了改善居住条件，大量建新房，为了发展乡(镇)村经济，大力发展乡镇企业，但由于体制、法规、管理机制与手段的欠缺，以集体所有制为主体，建设资金有限，使乡(镇)村建设无论单个项目，还是整个集镇村庄，均存在规模小的特征，且建设的计划性较差，村镇规划设计工作跟不上乡(镇)村建设的发展，乡镇企业立项、报批制度不健全，用地也存在着一定的盲目性。

　　③土地利用率较低。农村集镇、村庄里的建筑，由于基础设施的制约，绝大多数是低层建筑，容积率低。有的乡镇企业建设，乡(镇)领导指到哪里建到哪里，要圈多大就占多大，选址无规划，用地无标准，院子圈得很大，厂房建了一点点，使大量土地长期闲置，这就导致乡(镇)村建设用地的利用率更低。

　　3、乡(镇)村建设用地的审批

　　(1)乡镇企业用地的审批

　　包括乡(镇)、村或村民小组两级农业集体经济组织举办的企业，农民集资联办的企业，农民个体企业以及农民集体与其他单位和个人联办的企业使用本集体所有土地，应当由农民集体组织向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，土地行政主管部门根据有关规定审查后，按各省、自治区、直辖市规定的批准权限报批。涉及占用家用地的，应当先办理农用地转用审批手续。涉及占用农民承包土地，应当由农民集体经济组织对承包经营者予以安置。

　　(2)乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地审批

　　包括乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业、乡村道路、水利设施、防洪设施等。由农民集体经济组织或村民委员会提出，经乡(镇)人民政府审核后，向县级以上人民政府土地行政主管部门申请。按省、自治区、直辖市规定的批准权限批准。

　　涉及占用农用地，应当先办理农用地转用审批。使用其他集体所有土地的，应当给予以安置。涉及到收回土地使用权的还应当给予补偿。

　　(3)农村村民宅基地的审批

　　农村村民每户只能有一处宅基地，并且面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。这主要是指新申请宅基地而言，即宅基地已达到规定的标准就不能再申请新的宅基地，要建新住宅可以在原宽基地改建，或退出原宅基地再申请新宅基地。宅基地达到标准的也不得购买住宅。但对由于房产继承等原因形成的多处住宅(包括宅基地)，原则上不作处理，村民可以出卖等方式处理，也可以维持原状，但房屋不得翻建。房屋损坏后，退出多余的宅基地。

　　农村村民建住宅用地，由村民向农民集体经济组织或村民委员会申请，经村民委员会讨论，并经乡(镇)人民政府审核后，报县级人民政府批准。涉及占用农用地，还应办理农用地转用。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

　　村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准，或没有宅基地的，也不得申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互之间调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。