审理商品房预售合同纠纷案件存在的问题之我见

审理商品房预售合同纠纷案件存在的问题之我见
近年来，由于我国房地产市场的持续升温，商品房预售合同纠纷案件起诉到县级法院的不断增多，该类案件涉及的利益较大，当事人的争议较大;提起本诉之后，大多数被告会提起反诉，加上基层法院审理该类案件起步较晚，经验不多，基本处于起步阶段，处理难度相对较大。正确处理该类案件，对规范商品房买卖市场，保护当事人的利益，维护社会稳定具有重要意义。本文就我院近几年审理该类案件中遇到的相关几个问题作一些分析，以求抛砖引玉。
一、目前受理的案件类型
从我院受理该类案件的情况来，案件逐年增加，类型增多。2006受理该类案件2件，07年为7件，08年1-5月份已达到10件。案件中诉讼请求的类型由单一的要求交房而增加到多种，购房人诉讼请求的主要类型有：
1、业主在签订认购协议并交付定金后，要求解除认购协议，双倍返还定金。
2、因开发商一房二卖，先签订认购协议的当事人要求继续履行合同交付房屋。
3、业主要求开发商办理土地使用权证及房屋产权证。
4、因开发商未按广告宣传内容完善配套设施，业主起诉要求赔偿损失或完善设施。
5、要求开发商支付逾期交房违约金或交房时质量不符合要求而交付合格房或支付违约金。
6、因开发商改变设计而减少面积或在建设过程中缩水而减少面积，业主要求据实结算房款。
7、因出卖人无合法手续而导致买受人不能办理相关权证，买受人起诉要求确认合同无效或予以撤销并双倍返还购房款。
相应的开发商起诉购房人的案件也有所增加，其主要有1、要求支付拖欠房款并支付违约金;2、支付垫付的银行按揭贷款及利息。
二、纠纷形成的原因分析
1、合同内容不完善，约定不明确及不规范。开发商不使用合同示范文本，个别合同就房屋面积既作出明确约定如“长多少宽多少”，但同时又作出不确定的约定如“如设计图纸发生变更则按设计图纸”;有的合同就逾期交房违约金的约定只约定违约金的比例但未约定参照基数导致发生争议时产生歧义;有的开发商对银行按揭贷款承担担保责任，当开发商垫付银行按揭贷款本息后，业主以开发商未按合同约定办理房产证为由拒付利息，而双方在合同中约定“贷款的起止之日为开发商为业主办理房产证之日”;有的对交房的交接手续无明确约定交付钥匙时未办理相关手续，导致交房时间难以认定;有的开发商为规避延迟交房的责任在合同中不约定交房的条件等。
2、开发商缺乏责任心，遇情势变迁不与业主商量导致矛盾产生。有的开发商变更合同内容或改变设计图纸，不通知业主，更不与业主协商处理。如有一开发商因拆迁受阻被迫调整规划而减少合同约定的房屋占地面积和建筑面积，不及时通知业主变更合同内容;有的合同房价的50%由银行按揭而最终按揭未办成，开发商不通知业主就未办按揭部分房款变更支付方式和支付时间，从而导致部分权利义务处于不确定状态。
3、开发商怠于履行办证义务由此导致业主拒付房款。有的合同约定开发商在房屋交付时即应办理产权证，而开发商未办理，业主以此为由拒付剩余房款。
4、开发商未按广告宣传内容完善配套设施从而导致业主拒付房款。有的开发商在房屋交付3年后相应的配套设施未完善，致使40%的业主拒付拖欠的房款。
5、开发商凭借其企业强势，出现问题后无解决问题的诚意，导致本可协商解决的矛盾恶化而引发纠纷。由于房价的不断飓升及开发商逾期交房的违约行为同时存在，有的开发商在业主要求处理此类纠纷时则提出收回房屋，不愿承担自己应负的责任。

三、对审理商品房买卖合同纠纷中存在的几个问题的思考及建议
在审理该类案件中遇到的问题已列举了多种情形，在此不可能一一列举，笔者现仅就两方面比较常见的问题提出建议：
1、关于“一房二卖”的问题。一房二卖是指房屋开发商以同一房屋为合同标的，先后与不同房屋买受人签订房屋预售合同。它一般分为已办理登记和未办理登记两种情形。对于已办理登记的情形好处理，根据物权法中关于物权权属问题的相关规定处理即可。难就难在二个买受人均未办理登记的情形。对于此种情形的处理存在不同的观点。一种观点认为谁交款多或谁先入住使用房屋的，该房归谁;另一种观点认为依据订立合同的先后顺序，先订立合同者取得房屋所有权。笔者同意后一观点，理由在于：
(1)对不动产的占有不产生物权的效力
《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产特权的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，同时第九条规定“不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，因此，物权的设立、变更，动产一般为交付或占有，而不动产物权的设立和变更只能在登记时生效，对不动产的占有不能产生物权的效力。物权的交易程序只能是法定的，不允许随意设立标准。
(2)根据特权法的规定，双方均未办理相对性登记，因而均不产生物权效力，权利的所有人尚未确定，而根据民法通则中的帝王原则即诚信原则，则应维护先合同，这样有利于惩治开发商的任意毁约行为，维护交易的安全。
诚实信用原则是当人们签订订合同应当遵守的基本原则，该原则要求当合同双方以善良的意愿和善意的方式签约和履行义务，不滥用权利，在获得利益的同时充分尊重他人的利益和公共利益。商品房中的一房二卖是开发商为了追求利益的最大化，不惜撕毁先合同而违背诚实信用原则，是开发商对诚实信用原则的肆意践踏。法律虽然赋予了不能得到房屋的一方买受人有提出惩罚性赔偿请求的权利，但该权利不能对任意毁约的开发商以相应的惩罚。如2007年我院受理的一起一房二卖案件。开发商于2004年先与甲签订预售合同，商定房屋价款58万元，开发商收受甲定金10万元。双方未办理预售登记。2007年元月，开发商又将房屋卖给乙，价格为105万元，乙一次性交清了房款，但未办理产权登记。后甲起诉要求开发商交付房屋。在审理中追加乙为第三人参加诉讼。一审支持了甲的诉讼请求。试分析，该案如不支持甲的诉讼请求，则开发商的任意毁约行为只需双倍返还定金即20万元，而其所得到的房屋差价为47万元，这样毁约将会让其获得了更大的利益，从而纵容开发商的恶意违约。只有支持甲的诉讼请求，让开发商对第三人承担违约责任，才能使开发商承担因其任意毁约而应承担相应的责任。
(3)后合同方为第三人，在实践中虽存在善意第三人，但仍不乏大量恶意第三人的存在，维护先合同能有效惩治恶意第三人。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同为无效的，应予支持。该条文从理论上支持了先买受人，惩罚了恶意第三人，但先买受人如不能举证证明后买受人与出卖人恶意串通，则仍不能取得该房屋。实际上，一般来讲，后买受人如知道先买受人的存在为避免纠纷不会再去购买该房屋，但在房价“日新月异”的今天，或在该房屋具有不替代的商业价值和涨价空间等特殊利益时，第三人仍会铤而走险购买房屋。当出卖人和后买受人双方均有利可图时，很容易串通起来损害先买受人的利益，而先买受人是很难举证证明第三人是否系恶意。

(4)以合同签订的先后顺序确定买受人符合人们的道德理念，有利于维护社会的稳定。
买卖有先后，这是人们的一般评判标准。先合同的订立时，合同双方往往在当时环境下签订合是自愿的，是双方当事人的真实意思的表示，合同的内容也是充分协商的，主观上是无瑕疵的，而后合同的订立，至少出卖一方是存在恶意的，因而致使合同是存在严重瑕疵的。我们不能因为保护善意第三人的利益而纵容出卖人任意毁约的行为，我们应该让开发商明白，一房二卖的风险大于诚信守约，从而倡导诚信，维护交易安全，维护社会的稳定。
2、开发商未按宣传材料、广告内容完善配套设施，如何认定违约的问题。
开发商在销售房屋时往往印制大量的宣传材料，其广告常有对公共设施、公共绿化的承诺。交房时则难以按宣传材料兑现承诺，此时如何认定违约。如我院受理的多名住户起诉某房地产开发商要求按宣传材料完善配套设施的案件。在这样的案件中，如何认定违约同样存在不同的观点，有的观点认为开发商未按要求完善配套设施，应认定为违约，而有的观点则认为可视情况来认定。笔者认为认定出卖方在此种情形下是否违约应注意以下两种情形：一种是现房交易。因现房在销售时已建成，买受人对房屋的结构、周边环境、公共设施均有直观了解，在购房时就应知道是否与宣传材料内容一致，买受人对于不一致的应提出异议，如未提出则可视为买受人已按受了现有的公共设施，此时不认为是出卖人违约，若买受人提出异议，而出卖人作出了承诺，尔后又未按承诺兑现认定出卖人违约。另一种是期房交易。因期房房屋尚未建成，买受人只能通过宣传材料认识了解今后所住居的房屋的周边环境及公共绿化、配套设施等，只要宣传材料有具体的确定的内容，并且这些内容对买受人作出选择有重大的影响，一旦出卖人不能按宣传材料内容将会则应认定为出卖人违约。
总之，从商品房买卖合同纠纷来看，存在的问题还有房屋未按合同面积交付、产权证的办理、定金的问题等等，大多的问题是因开发商的不当履约所引起，也有一些是因买受人的不按期交付房款所致，希望人人均能诚实、信用，购房时能多了解学习有关法律知识，共同营造繁荣、有序、文明的商品房买卖市场。